1、融创中国控股有限公司融创中国控股有限公司营改增专项培训2016年 4月融创中国控股有限公司融创中国控股有限公司目录一、增值税基本原理二、房地产、建筑行业增值税基本规定三、营改增对新老项目的税负影响四、营改增后对投资的影响五、营改增近期工作安排融创中国控股有限公司融创中国控股有限公司一、增值税基本原理（一）增值税原理 增值税：以商品、劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。增值税实行价外税，最终消费者是税负的最终承担者。融创中国控股有限公司融创中国控股有限公司一、增值税基本原
2、理（二） 营改增之前的增值税与营业税（ 1994年 -2011年 12月）税目 一般纳税人税率 小规模纳税人征收率销售货物 17%、 13% 3%提供加工、修理修配劳务 17% 3%进口货物 0增值税税目 税率交通运输业 3%建筑业 3%金融保险业 5%邮电通信业 3%文化体育业 3%娱乐业 5%-20%服务业 5%转让无形资产和销售不动产 5%营业税融创中国控股有限公司融创中国控股有限公司一、增值税基本原理（三） 营改增步骤（ 2012年 1月 -2016年 4月 30日）时间 行业2012年 1月 -2013年 8月 交通运输业和部分现代服务业2014年 1月 铁路运输和邮政业2014年
3、6月 电信业2016年 5月 金融保险业、建筑业、房地产业、生活服务业融创中国控股有限公司融创中国控股有限公司一、增值税基本原理（四）增值税的定义及征税范围增值税： 在中华人民共和国境内 销售货物 或者 提供加工、修理修配劳务 以及 进口货物 、销售服务、无形 资产、不动产 的单位和个人，为增值税的纳税人 。 销售货物 进口货物； 加工、修理修配劳务； 销售无形资产 销售不动产 销售服务： 交通运输服务邮政服务电信服务建筑服务金融服务现代服务生活服务融创中国控股有限公司融创中国控股有限公司一、增值税基本原理（五）增值税税率税率 /征收率 项目17% 销售货物、提供修理修配劳务、进口货物、有形动
4、产 租赁、13% 销售部分货物11% 交通 运输、 基础 电信、邮政、不动产租赁、 建筑、销售不动产和转让土地使用权6% 增值 电信 服务、 金融保险服务、现代服务、生活服务3%(征收率 ) 所有小规模（房地产企业除外）、选择简易征收的砂石土料砖瓦石灰水泥混凝土企业0% 出口货物 及部分跨境服务免税 部分跨境服务融创中国控股有限公司融创中国控股有限公司一、增值税基本原理（六）增值税与营业税税率对比项目 营业税 增值税一般纳税人 增值税小规模纳税人有形 动产租赁 5% 17% 3%交通运输业、基础电信服务 、邮政业、 建筑业 3% 11% 3%服务业、 金融业 5% 6% 3%转让无形资产和销售
5、不动产 5% 11% 5%娱乐业 5%-20% 6% 3%融创中国控股有限公司融创中国控股有限公司（七）营业税与增值税区别项目 营业税 增值税计税原理及特点实行价内税；每增加一次流转，全额缴纳一次营业税，存在重复纳税；实行价外税；对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价值征税；计税基础 销售回款 =收入 销售回款 /(1+税率 /征收率） =收入应纳税额计算 应纳税额销售回款 税率 应纳税额 =销项税额 -进项税额税率 一般较低（ 3、 5等） 高（ 17%、 13%、 11%、 6%、 3%）进项税 不涉及 “ 以票控税 ” ，取得增值税专用发票，并在规定时间内（ 180天）认证并抵扣。发
6、票开具 不区分普票、专票增值税发票分为增值税专用发票和普通发票，均需通过增值税发票系统升级版开具，与税务机关即时联网。征管特点 简单、易行增值税计征复杂、征管严格、法律责任重大虚开增值税专用发票、非法出售增值税专用发票、非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票等行为需承担刑事责任一、增值税基本原理融创中国控股有限公司融创中国控股有限公司 增值税是价外税： 收入 =销售回款 /（ 1+销项税率 ） 成本 =工程款 /（ 1+进项税率）在一般计税方法下一、增值税基本原理（八）营业税与增值税区别例：太原市某房地产开发企业自 2016年 6月开始销售其开发的位于太原市万柏林区的某住宅项目，当月
7、取得销售收入 1000万元。该公司上月取得其太原市某装修公司（为一般纳税人）开具的增值税专用发票一张，价税合计 800万元，已经于当月认证。当月无其他任何业务发生。 (不考虑土地款抵扣的情况）u假设该项目为房地产老项目，选择适用简易征收方法：当月收入 =1000/（ 1+5%） =952.38万元当月应缴增值税 =952.38 5%=47.61万元该公司当月增加成本为 800万元（ 与营业税项下一样 ）u假设该项目为房地产新项目或者为选择适用一般计税方法的房地产老项目：当月收入 =1000/（ 1+11%） =900.9万元当月销项税额 =900.9 11%=99.09万元当月进项税额 =800/（ 1+11%） 11%=720.72 11%=79.27万元当月应缴增值税 =99.09-79.27=19.82万元该公司当月增加成本 720.72万元u假设该项目 2016年 6月尚处于预售期，该 1000万元为预售收入，该项目为房地产新项目或者选择适用一般计税方法的房地产老项目：当月预缴增值税 =1000/（ 1+11%） 3%=900.9 3%=27.02万元当月进项税额 =800/（ 1+11%） 11%=720.72 11%=79.27万元该公司当月增加成本 720.72万元
