1、 讲 课 提 纲本次培训共分四部分内容第一章 房地产企业营业税税收政策第二章 房地产企业土地增值税清算第三章 经济合同签订与节税战略思考第一章 房地产、建筑业营业税税收政策第一节 新 营业税暂行条例 及其 细则 一、营业税条例修订的主要内容（一）调整了纳税地点的表述方式：（二）删除转贷业务差额征税规定：（三）删除税率表中征税范围一栏：（四）将纳税申报期限延长至 15日：二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定（一） “ 视同销售 ” 新规定：（ 2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（ 1）单位或者个人将
2、不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（ 2）单位或者个人自己新建 (以下简称自建 )建筑物后销售，其所发生的自建行为；（ 3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。（ 1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。2、新 细则 第五条规定：1、旧 细则 第四条规定：（ 1）调整了视同销售的范围。转让 “ 有限产权 ” 或 “ 永久使用权 ” 不再视同销售；增加了 “ 个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人 ” 视同销售的规定。3、新旧变化。（ 2）增加了兜底性条款 “ 财政部、国家税务总局规定的其他情 ” 。（二） “ 混合销售 ” 新规
3、定：1、旧 细则 规定：第五条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。第六条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。2、新 细则 规定：第七
4、条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（ 1）提供建筑业劳务的同时销售 “ 自产货物 ” 的行为（ 2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。3、新旧变化（ 1）新 细则 第七条明确规定 “ 提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为 ” ， “ 应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税” 。（ 2）增加了兜底条款 “ 财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的）情形。【 例
5、11 】 某公司主要从事防盗门窗销售业务。 2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门 1200户，每户金额（含安装费） 1000元，合同总金额为 1200000元。该种防盗门市场销售价格 800元，成本价为 700元。4、案例分析： 分析： 该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据 营业税暂行条例实施细则 第七条规定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。 应纳增值税 800 1200 （ 1 17%） 17%120070017% 139487.182 142800 3312.82元应纳营业税 20012003% 7200元【 例 12 】 某建筑
6、公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价 45000000元，其中含土建工程款 21000000元，钢结构安装工程款 500万元，钢结构设备款 19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为 2500000元。 分析： 该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据 营业税暂行条例实施细则 第七条，其混合销售业务应分别处理。营业税应税劳务应纳营业税（ 45000000 19000000） 3% 780000元应纳销售货物增值税 19000000（ 1 17%） 17% 2500000 260683.76元货物，是指可供
7、出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。判别企业使用的是否为 “ 自产货物 ” 主要应注意以下两点：5、 【 相关链接： “ 自产货物 ” 的概念 】（ 1）是否符合货物的特点： 自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种，应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制造过程，所生产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外销售。判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是 “ 自产货物 ”关键在于区分加工过程是属于 “ 生产过程 ” ，还是 “ 施工过程 ” 。如果加工过程是生产过程，则属于使用 “ 自产货物 ” ；如果加工过程属于 “ 施工过程 ” 则属于使用 “ 外购材料 ” 。（ 2）加工过程是否属于 “ 生产过程 ” ：（三） “ 兼营业务 ” 新规定：1、旧 细则 规定：第六条 纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。
