1、 纳税人转让不动产增值税征收管纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法理暂行办法 的公告的公告 （ 2）涉 税 服 务 咨 询国家税务总局公告国家税务总局公告 2016年第年第 14号号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一 PPT模板 网 ： 第一条 根据 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 （财税 2016 36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。 本条是关于制定 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 （以下称 办法 ）的法律依据。第一 PPT模板 网 ： 第二条 纳税人 转让 其 取得 的不动产，适用本办法。本办法所称
2、取得 的不动产， 包括以直接购买、 接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。第一 PPT模板 网 ： 一是 纳 税人 转让 取得的不 动产 ， 适用 该 办 法 。房地 产 开 发 企 业销 售自行开 发 的房地 产项 目，不适用本办 法 。二是取得的不 动产 包括直接 购买 、接受捐 赠 、接受投资 入股、自建以及抵 债 等各种形式取得的不 动产 。 纳 税人销 售 权 属登 记 在自己名下的不 动产时 ，适用 该 办 法 。三是房地 产 开 发 企 业销 售自行开 发 的房地 产项 目，不适用本 办 法 ，而是适用房地
3、 产 开 发 企 业销 售自行开 发 的房地 产项 目增 值 税征收管理 暂 行 办 法 。也就是 说， 纳 税人 销 售 还 没有 进 行 权 属登 记 的不 动产时 ，即是一手不 动产时 ，不适用 该 办 法 。 举 例：如果一 个 房地 产开发 企 业 ， 开发 一批商 铺 ， 销 售出 90%，剩余有 10套商 铺尚 未售出。房地 产开发 企 业办 理 权属 登 记 ， 将该 10 套商 铺 登 记 在自己企 业 名下，以自己名 义对 外出租。 3年后， 该 商 区 房 产 价格上 涨 ，有 买 家提出要 购买 商 铺 。房地 产开发 企 业决 定 将该 10套商 铺 再出售，此 时，
4、 该 10 套商 铺 已 经 登 记 在不 动产 企 业 名下，再次 销 售 时 ，属 于 “二手 ” ，不是 尚 未 办 理 权属 登 记 的、房地 产开发项 目的房 产 ，因此，房地 产 企 业应 适用本 办 法 ，而不是房地 产开发 企 业销 售自行 开发 的房地 产项 目增 值税 征收管理 暂行 办 法 办 理相 关税务 事 项 。第一 PPT模板 网 ： 第三 条 一般 纳税 人 转让 其取得的不 动产 ，按照以下 规 定缴纳 增 值税 ：（一） 一般 纳税 人 转让 其 2016年 4 月 30 日前 取得 （不含自建）的不 动产 ， 可以 选择 适用 简 易 计税 方法 计税 ，
5、以取得的全部价款和价外 费 用扣除不 动产购 置原价或者取得不 动产时 的作价后的余 额为销 售 额 ， 按照 5%的征收率 计 算 应纳税额 。 纳税 人 应 按照上述 计税 方法向不 动产 所在地主管 地 税机 关预缴税 款 ，向机 构 所在地主管 国税 机 关 申 报纳税 。第一 PPT模板 网 ： 纳税人资格 类型 转让不动产类型 计税方法 预缴（地税）申报（国税）发票开具一般纳税人 单位或个人 取得（老项 目） 简易计税 （全部价款和价外费用 -不动产购置原价或者取得不动产时的作价） /（ 1+5%）*5%差额申报5%征收率扣减预缴自开第一 PPT模板 网 ： （三）一般纳税人转让其
6、 2016年 4 月 30 日前 取得 （不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额， 按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税人资格 类型 转让不动产类型 计税方法 预缴（地税）申报（国税）发票开具一般纳税人 单位或个人 取得（老项 目） 一般计税 （全部价款和价外费用 -不动产购置原价或者取得不动产时的作价） /（ 1+5%）*5%全 额申报11%税率扣减预缴自开第一 PPT模板 网 ： （二）一般纳税人
7、转让其 2016年 4 月 30 日前 自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税人资格 类型 转让不动产类型 计税方法 预缴（地税）申报（国税）发票开具一般纳税人 单位或个人 自建（老 项目） 简易计税 全部价款和价外费用 /（ 1+5%） *5% 全 额申报5%征收率扣减预缴自开（四）一般 纳税 人 转让 其 2016年 4 月 30 日前 自建 的不动产 ， 选择 适用一般 计税 方法 计税 的，以取得的全部价款和价外 费
8、 用 为销 售 额计 算 应纳税额 。 纳税 人 应 以取得的全部价款和价外 费 用， 按照 5%的 预 征率向不 动产 所在地主管地税 机 关预缴税 款，向机 构 所在地主管 国税 机 关 申 报纳税 。第一 PPT模板 网 ： 纳税人资格 类型 转让不动产类型 计税方法 预缴（地税）申报（国税）发票开具一般纳税人 单位或个人 自建（老 项目） 一般 计税 全部价款和价外费用 /（ 1+5%） *5% 全额 申报11%征收率扣减预缴自开（五）一般 纳税 人 转让 其 2016年 5月 1日后 取得 （不含自建）的不 动产 ，适用一般 计税 方法，以取得的全部价款和价外 费 用 为销 售 额计 算 应纳税额 。 纳税 人 应 以取得的全部价款和价外 费 用扣除不 动产购 置原价或者取得不 动产时 的作价后的余 额 ， 按照 5%的 预 征率向不 动产 所在地主管地 税 机 关预缴税 款，向机 构 所在地主管 国税 机 关 申 报纳税 。第一 PPT模板 网 ： 纳税人资格 类型 转让不动产类型 计税方法 预缴（地税）申报（国税）发票开具一般纳税人 单位或个人 取得 （ 新项目） 一般 计税 （ 全部价款和价外费用 -不 动产购 置原价或者取得不 动产时 的作价 ） /（ 1+5%） *5%全额 申报11%税 率扣减预缴自开
