1、 新明集团有限公司 培训中心 土地增值税政策学习基本法规：n 法律依据1993年 12月 13日 中华人民共和国土地增值税暂行条例 1995年 1月 27日 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 2土地增值税主要政策文件n 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 -国税函 2010220号 n 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 -国税发 2006187号n 国家税务总局关于印发 土地增值税清算管理规程 的通知 -国税发 200991号 n 浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定-2010年第 2号 3土地增值税法1、土地增值税的纳税义务人是转让
2、国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 2、按照 中华人民共和国宪法 和 土地管理法 的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。 4具体事项的征税有关事项 是否属于征税范围1.出售征 。包括三种情况：（ 1）出售国有土地使用权；（ 2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（ 3）存量房地产买卖。2.继承、赠予 继承不征（
3、无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属 或承担直接赡养义务人， 不征 ；非公益性赠予， 征 。3.出租 不征 （无权属转移）。4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息 不征 ；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债， 征 。5.房地产交换 单位之间换房，有收入的， 征 ；个人之间互换自住房， 不征。6.以房地产投资、联营 房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业， 不征 ；将投资联营房地产再转让， 征 。7.合作建房 建成后自用， 不征 ；建成后转让， 征 。8.企业兼并转让房地产 暂免。5课税对象n 土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
4、 增值额 =收入 扣除项目金额6收入的范围n 货币收入n 实物收入n 其他收入n 视同销售房地产收入 -用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为（187号文）n 不包括出租房地产收入7转让项 目的性 质 扣除 项 目（一） 对 于新建房地 产转让1.取得土地使用 权 所支付的金 额 ；2.房地 产 开 发 成本3.房地 产 开 发费 用4.与 转让 房地 产 有关的税金5.财 政部 规 定的其他扣除 项 目（二） 对 于存量房地 产转让1.房屋及建筑物的 评 估价格。评 估价格 重置成本价 成新度折扣率2.取得土地使用 权 所支付
5、的地价款和按国家 统 一 规 定 缴纳 的有关 费 用。3.转让环节缴纳 的税金。1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及房地产的转让。8税率n 增值率=增值额 扣除项目金额n 超率累进n 应纳税额=增值额 *税率 -扣除项目金额 *扣除率增 值额 未超 过 扣除 项 目金 额50%的部分税率 为30%扣除率0增 值额 超 过 扣除 项 目金 额 50% 未超 过 扣除 项 目金 额 100%的部分税率 为40%扣除率5%增 值额 超 过 扣除 项 目金 额 100% 未超 过 扣除 项 目金 额 200%的部分税率 为50%扣除率15%增 值额 超 过 扣除 项 目金 额 200%的部分税率 为60%扣除率35%9减免税暂行条例规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：n 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的；n 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。10
