1、工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。 一、 概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三
2、大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备） 、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等） 、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的国有土地出让合同中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发
3、生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时国有土地出让合同中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。此类情况多在较为成熟的城市规划区内。二是由拟用地方自行组织施工建设，比如将开闭站或变
4、电站的电缆自行引至用地红线内的变配电站，自行打井取水等，此类情况多在偏远地区，此时基础设施配套费表现为工程成本，往往体现在固定资产-构筑物或管道科目中。收取基础设施配套费有些借鸡生蛋的意思，虽然机场建设费已经取消，但基础设施配套费不可能被取消。土地出让金是指国家做为土地所有者应收取的价款以体现所有者权益。3、土地使用权取得的一般方式出让用地：当地国土部门将可利用土地通过媒体发布公告，拟用地方通过招、拍、挂方式（工业用地基本为挂牌方式）参与竞价，竞得后，拟用地方与当地国土部门签订国有土地出让合同 ，缴纳地价款及契税，缴纳完毕后，取得国有土地使用证 。划拨用地：拟用地方向当地计委（发改委）提交项目
5、使用土地申请，批复后，着手进行拆迁补偿工作，完毕后即取得国有土地使用证 。二、 评估准备工作1、取得国有土地使用证 、 国有土地出让合同 、拆迁补偿协议、曾做过的估价报告、了解入账成本构成国有土地使用证是正式的权属证明文件，当委估宗地刚刚签订国有土地出让合同 ，尚未来得及取得国有土地使用证时， 国有土地出让合同也可以做为权属证明文件，但效力上不如国有土地使用证 ，按照国内常规，处于此阶段期间，土地价款往往尚未支付完毕，如果资产占有方无能力按照出让合同要求支付剩余地价款，那么可能导致二种结果，一是承担额外的滞纳金，二是土地被国土局无偿收回。所以尚未取得国有土地出让合同的宗地，是具有产权瑕疵的，应
6、予批露，当然，如果连国有土地出让合同都未签订，则无法确定土地权属，谈不上瑕疵问题。取得上述资料后，通过将入账成本与土地出让合同、拆迁补偿协议中的约定的价款进行比较，核对地价款是否支付完全。2、确定评估方法首先查询全国工业用地最低价标准 ，了解委估宗地最低限价，其次收集各种评估方法所需相关资料，确定评估方法，建议首选市场法，次之基准地价系数修正法，再次之成本逼近法。原则上应选择二种方法评估，具体要求详见城镇土地估价规程 。三、 市场比较法评估过程1、评估公式宗地价格比较案例价格AB CD式中：A：正常情况指数比较案例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数比较案例宗地交易日期指数C：待估宗地区域
7、因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数比较案例宗地个别因素条件指数2、评估过程1）搜索比较对象通过委估宗地所在市、区、县的国土资源局网站查询土地成交信息，如未果，可以在百度搜索关键字：“地区名+挂牌” 、 “地区名+ 工业用地+成交” 等，因为个别地方的土地成交信息在当地开发区网站、政府门户网站、中国土地市场网（http:/ 、新浪地产网（http:/ 地球等配合查找。比较对象与委估宗地必须用途一致且应在同一开发区或行政区。2）进行比较交易情况修正：所选比较对象均应为正常交易，非正常交易难以量化修正；交易日期修正：工业用地价格随时间波动很小，实际上全国工业用地最低
8、价标准实施后的近三年成交信息均可采用，但优先选用一年内的成交信息。如无特殊情况，交易日期修正系数一年内不会超过 2%。区域因素修正系数： 区域因素 信息来源 备注产业集聚程度 现场、地图、当地规委交通便捷度 现场、地图区域土地利用方向当地规委，一般情况下，未来利用方向按现状考虑环境状况 现场、地图一般情况下比较对象与委估对象在同一区域，可以省略区域因素修正个别因素修正系数：个别因素 信息来源 备注地势、地耐力 现场、设计资料、地图 地耐力：城市用地农用地滩地基础配套状况 现场、土地出让合同相关 条款、开发区网站介绍 接通管网数量越多分值越高面积 土地使用证 一般面积越大，分值越低，面积相差不成
9、 倍数可以不修正形状及可利用程度 现场、土地使用证附图 一般形状越规则，分值越高宗地临路条件 现场、地图 一般临路等级越高、数量越多，分值越高建筑密度 土地出让合同相关条款 一般建筑密度越小，分值越高容积率限制 土地出让合同相关条款 一般容积率越小，分值越高土地尚可使用年限 土地使用证 参照土地年期修正公式确定房地产估价规范要求修正范围合计不超过 30%，单项不超过 20%，对于具体修正幅度，没有相关规定，评估人员可自行掌握，建议单项修正多数不超过 5%，个别不超过 10%。以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，出让金来源如下： 少数地方国土部门发布基准地价文件时，一并发布出让金标准；
10、根据出让地价的百分比确定，百分比可参照各省文件确定，可百度搜索：“ *省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法细则” ；“ *省实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例办法” ；根据划拨土地使用权管理暂行办法相关条款确定。修正后的评估结果为土地成交价，但在办理国有土地使用证初始登记或变更登记时还应缴纳契税，评估实践中均未考虑此部分价值，笔者认为在股权评估中可以考虑，物权评估中不应考虑。四、 基准地价系数修正法评估过程1、评估公式宗地价格=基准地价 期日修正系数 因素修正系数年期修正系数+ 土地开发水平修正值2、评估过程基准地价系数修正法实质上仍为市场法，只是比较对象只有一个，是地方
11、国土部门发布的基准地价，比较因素基本上与市场法一致。1）基准地价的确定基准地价文件查找：可以通过所在市、区、县的国土资源局网站查询，或者百度搜索关键字：“城市+ 基准地价” 。绝大部分城市的基准地价文件均可以从网络上查找到。地价级别的确定：找到基准地价文件后需要确定委估宗地所在地价级别，公开的基准地价文件中少部分会配发地价级别范围描述或级别图，再配合地图，会较容易确定委估宗地级别，对于大部分未发布级别范围描述或级别图的情况，按以下方式确定：1、查询中国城市地价动态监测（ http:/ ；2、委估宗地以前的估价报告（个别时候可以在网络搜索到周边其他单位的估价报告） ；3、咨询当地国土部门；4、参
12、照当地城镇土地使用税等级范围确定；部分地区的基准地价文件颁布时间早于 2007 年（该年发布全国工业用地最低限价） ，此情况下的相应基准地价可能会低于最低限价，此时处理方式如下：将基准地价最低级别价格按最低限价调整，其他级别地价按原比例或原增加额相应调整；直接以最低限价做为委估宗地相应基准地价。仍按原相应级别基准地价确定，通过期日修正找回差距。2）期日修正系数按城镇土地估价规程 ，期日修正系数=待估宗地估价期日地价指数/比较案例交易日期指数，但地价指数地方国土部门并未公开，可通过如下方式确定：查询中国城市地价动态监测，以地价水平、地价增长率代替，有时该二项指标未能公布至评估基准日所在年份，未公
13、布年份可按往年年均增幅考虑；以近期周边土地成交实例平均价格除以对应级别基准地价，此种方式可以使市场法与基准地价系数修正法二种方法评估结果接近；以工业用地最低限价除以相应基准地价及年份数，得出年均增幅，再换算至评估基准日所在年份。按照年均增幅 2%考虑。3）年期修正系数年期修正系数(1-1/(1+r) m)/ (1-1/(1+r)n)r土地还原率，土地是一切行业的根本，工业用地一级开发风险相对很小，取值范围常见 6-7%； n基准地价设定土地使用年限，工业用地为 50 年；m待估宗地剩余使用年限。4）因素修正系数此项修正类似于市场法中因素修正，少部分地区会有网络公布，如无法查到，可以参照其他城市
14、因素修正表编制，也可以适当微调。5）容积率修正系数工业用地一般均不进行容积率修正，但个别地方基准地价文件中会公布工业用地容积率修正系数，此种情况多是因为高科技园区中部分工业建筑为多层，如无法查找容积率修正，可不进行此项修正。6）开发修正修正基准地价对应开发程度一般会在基准地价文件中公布，如未公布，可以通过“中国城市地价动态监测”查询，如查询不到，可以假设基准地价对应开发程度与委估宗地一致，而不进行此项修正。如需修正，部分基准地价文件中会规定每通的价格，如未公布，可以参照每通 20-30 元/ 确定。以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，扣除方式参见市场法中相关叙述；契税问题亦参见上文。
15、五、 成本逼近法评估过程1、评估公式地价土地取得费+土地开发费 +利息+利润+土地增值收益成本价格土地增值收益成本逼近法的本意是模拟土地取得并达到开发状态的过程中需要支付的各项成本，总的来说，一是对原土地使用权人的补偿，二是向土地所有者-国家缴纳地价款以体现所有者权益，三是各项税费，四是土地通、平成本。2、评估过程1）土地取得费用及相关税费土地取得费用包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等） 。土地补偿费、人员安置费的计算是以土地年产值乘以适当倍数确定，数据来源方式如下： 根据 *省实施中华人民共和国土地管理法办法中相关条款确定； 根据各地土地补偿费
16、、人员安置费计取标准的相关文件，可百度搜索：“城市名+征地区片 ”、 “城市名 +统一年产值” 、 “城市名 +综合地价”等； 百度搜索：“城市名+区名+ 征地方案公告” ， “城市名+道路名+征地方案公告” ， “城市名+征地补偿、安置方案公告 ”等，如有征地行为，各地补偿方案一般会通过网络发布，该公告如与委估宗地处于同一市级行政区，可以认为补偿标准是一致的。相关税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、菜地基金、防洪费等，数据来源方式：百度搜索：“省名+征地管理费暂行办法” 、 “*省实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法” 、 “省名+耕地开垦费管理办法” 、 “城市名+新菜地开发基
17、金征收管理使用办法” 、 “城市名+防洪费”等。单价确定后，开始确定数量，由于土地补偿费、人员安置费、青苗补偿费是区别不同用途来规定补偿标准的，比如耕地、园地、林地补偿标准是不同的，而委估宗地原始状态多数情况都难以确认，所以存在如下假设： 假设委估宗地原始状态均为耕地； 假设委估宗地原始状态为耕地、林地等各占一定比例，比例参见各地政府门户网站相关介绍，此时注意耕地占用税、耕地开垦费不能按全部面积计取。地上附着物的补偿中最大部分为房屋补偿，补偿方式如下： 各地会发布相关文件，百度搜索：“城市名+征地补偿安置办法” ； 各地补偿标准普遍偏低，农村民宅只有几百元/建筑平方米，失地农民难以在城市有固定
18、居所，为使得公平合理，如果当地补偿标准过低，可以不考虑，按照所在城市近郊区二手房或城市内经济适用房平均单价做为房屋补偿单价。具体由评估人员自行查询，补偿房屋面积可以按照如下方式确定：农村人均住房面积普通在 30-40 平方米，人均农地数量可以通过当地政府门户网站或百度搜索，各地普遍不足 1 亩。除房屋、青苗外其他地上附着物价值比例极小，酌情处理。2）土地开发费用公式如下：土地开发费用是指土地红线外的水、电等管网费用及红线内场地平整，此笔费用意义上近似于基础设施配套费，计算方式如下： 部分地方的基准地价文件中会规定土地开发费用价格标准 参照各地基础设施配套费文件确定，百度搜索：“城市名+基础设施
19、配套费” ，但是基础设施配套费是以建筑面积为基数缴纳，需要根据容积率换算成土地面积单价，委估宗地容积率可以按实际确定，也可以按规划确定，最后加上场地平整费用。 可以参照每通 20 元左右/确定。3）投资利息投资利息土地取得费及相关税费开发周期年利率土地开发费开发周期/2年利率按照此公式，土地取得费用为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，实际上现状可能是相反的，取得土地时对原土地方的补偿往往是陆续的，而土地开发费用经常是无需企业参与，只需缴纳基础设施配套费，但公式是不能修改的。4）开发利润按照常理，工业用地一级开发利润率经营性用地一级开发利润经营性用地二级开发利润，部分地区一级开发利润率可通过百
20、度搜索，北京市为 8%，各地略有区别，但工业用地一级开发利润率相对最小是肯定的，取值常见 6-10%。5）土地增值收益土地增值收益的确定参见市场法中出让金的确定过程，划拨地评估不考虑土地增值收益。6）年期修正系数年期修正系数1-1/(1+r) mr土地还原率，土地是一切行业的根本，工业用地一级开发风险相对很小取值范围常见 6-7%； m待估宗地剩余使用年限。7）因素修正有以下二种观点： 理论上应该进行因素修正，以免同一区域土地评估值完全一致，无法体现出个性因素，修正方式参见基准地价系数修正法相关内容； 农村征地实践中补偿标准都是区片统一的，实践中补偿标准与宗地取得后规划或实际利用状态基本不存在因果关系，而成本逼近法是以模拟取得过程所需成本支出为思路，这样，委估宗地个性因素可以通过其他方法体现。笔者倾向进行因素修正。因时间仓促，且尚未与权威资料详细校对，本文恐有不妥之处，敬请指正。版权所有：吴庆波2010-8-11
