1、金地集团绝对领先的成本前置策略2015-04-03 房地产经理人联盟 房地产经理人联盟 dichan360 房地产经理人公益平台 每天用实战案例的形式分享名企心得体会、解析名企成功经验、分享最前沿房地产理论知识、传递最新的行业动态；帮助地产经理人针对企业项目在竞争环境、成本效益、商业模式、管理运营等方面进行提升，以促进房地产行业创新阅读引语 金地集团的成功，除了定位、规划、设计、营销的成功，还有哪个环节同样最为关键？成本管控？没错，正是基于金地业界领先的成本控制，才使得金地的产品独具极高的性价比！那么，成本控制等同于在各个需要支出的环节一味压价吗？是否不惜成本汇总了所有高端的产品，就能打造出类
2、似金地佘山天境这样的顶级豪宅项目，并且获得客户的认可？今天，我就邀请金地集团高管系统的分享：规划设计成本导则：第一部分：规划对施工的成本控制1、在施工方案中充分考虑规划布局，结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间的关系对成本有一定的节约。2、施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。3、加强施工管理，减少损耗。1.支护成本控制基坑支护经济性总原则1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工。2.当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法。3.当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选
3、型。4.对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖，大爆破作业。5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低边坡稳定性。地下室开挖支护形式成本：放坡土钉墙 锚索支护 桩锚支护桩锚+ 内支撑。支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。1.1 土地固有物产生的支护成本对场地内及周边必须保留物、施工临
4、时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然放坡距离要求，避免产生支护费用。场地内、周边必须保留物：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留物、地上无法迁移的保留物施工临物：临时电、临时水、料场等。前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库出图开挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约 70 万元。1.2 规划分期中因考虑的支护成本1.3 其他设计因素对支护成本的影响示范区的范围划定与地库开挖考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规划施工围护界面2、土方成本控制2.3.土方平衡设计督导2.3.1.在方案设计阶
5、段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计院保持对方案设计的土方进行阶段性的复核；2.3.2.充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线城市外，三、四线城市，尤其是丘陵较多地区、山区城市，对场地内外的完成面标高控制是比较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拔高基地内建筑的0.00 的绝对标高，为地下空间地面化创造条件；1导则编制说明：1.基地内较高的海拔高度，可以设置侧壁开敞地下室，减小开挖基坑和地下设备投入，有采光通风地下室更受市场欢迎。除当地规划部门有明确规定基地与周边城市道路高差的地区外，都可以考虑抬高基地标高。2.4.土方平衡设计的优化管理2.4.1.方
6、案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案；2.4.2.在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此，在山地或丘陵地区项目成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审查；2.4.3.在一二线城市的开发实际中，由于其城市管理越来越重视环境保护，土方的运输和倾倒单价越来越高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部根据不同场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。1导则编制说明：1.华东区域某
7、项目，2011 年土方运输成本已经从 2010 年合同约定的 80 块/m，上升至 100 块/m，只能采用总包和开发公司共同承担涨价部分成本的方式来解决，且项目被当地城管部门处罚、短时间内强制清除带来的成本支出也很可观。2.5.设计全过程土方平衡措施2.5.1.地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土厚度不允许出现超出项目实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大覆土1.5m 厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景的设计。2.5.2.在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优先通过上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积水，可
8、以减少覆土层内专用排水板或其他后加排水构造措施的费用；2.5.3.在政策允许的地区，优先考虑抬高地下室标高的做法，控制地下室底标高抬高至地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。2.6 减小基坑开挖深度（同基坑部分）2.7 多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度过大2.8 合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖 ”2.9 尽量减小地库顶板覆土厚度3、基础成本控制根据地勘报告，对单体、地库进行综合布局，避开基础前期处理费用较高的规划。3.1、勘察报告审查与咨询，合理取值尽量挖掘场地土的工程力学性能；例如通过压板试验等补充测试手段，直接实测承载力，减少相关参数经验推算存在的误差值；3.2、优先选择施工简单，成本低廉的天然基础（独立基础、条形基础、筏板基础）方案，在必须选用桩基的情况下，优先选用管桩，其次是钻孔桩、冲孔桩与人工挖孔桩；3.3、塔楼与裙楼地下室的柱底内力相差悬殊，应分别选择不同的基础形式，不得简单统一造成裙楼地下室基础选型不合理；3.4、在初步设计阶段，设计院应提供基础选型的经济型报告，不得少于三种基础形式的比
