1、试分析中国房地产业的企业伦理问题前言做房地产的初衷是什么呢？房地产商应该是为人们提供更好的居住和生活环境。而当今的社会上，我们看到的并不是这样。房地产的存在是为了让社会上的资源能合理的分配到人群的手中，可今天却成了炒作的商品。人们今天在很多一线城市不单止无法正常生活，每月的工资连房费都交不起，更多人却因为房子陷入了一生的痛苦。 如果我们自己要开发一个房地产我们应该要想些什么呢？最不道德的房地产行为到底是什么。其实这个问题是非常难解决的，因为当今的社会价值观，还有政府和开发商层层的贪污行为是房地产最根本的问题。房地产是非常有钱的商业，而只需索取一点点就能够有足够一辈子收入的金额了，试问谁不会想去
2、贪呢？很多人觉得拆迁的不合理行为伤害了群众，而高额的拆迁费却又不得不让房地产商抬高楼价。这种观念是错误的，房地产上从来就没有亏损过，他们的利润和丰厚的回报，足够让买楼和被拆迁的人群受益。其实有很多种解决方法来解决当今的房地产伦理问题，只是有没有人愿意做出一点点牺牲。作为房地产开发者，我们应抱有正确的价值观，和坚定的目标来执行我们的善良的初衷。我们做出的每一个决策都必须决策都必须是非常清晰和准确的。让自己的企业能带给人民正确的回报。做出的每一个决策都应该是由着为人民利益着想和出发。只有真正的放弃了个人利益，才能做出道德和正确的决定，当然，这在今天的中国是非常难做到的。无论从文化还是政治角度，这几
3、乎还只是一个梦。在和很多其它房地产商竞争的时候，如果一味的抓住道德，可能会让自己的企业完全失去竞争力，更加无法存活在这个环环相套的利益争夺的游戏里。房地产商只有不停地创造更大的利益来维持自己的生存能力。这样最后换来的将是老百姓的痛苦和无奈。如果我们做一个房地产企业的时候，我们必须开始考虑自己的定位，也要清楚自己的责任，然后尽最大的努力来完成自我的公正。这些也许还需要漫长的努力和牺牲。我们试着将房地产企业的伦理划分为低、中、高三个层次，下面就让我们来分别介绍并分析一下，房地产企业在不同伦理层次上的表现、问题、以及改进方案。房地产企业的基本伦理一 房地产企业的基本伦理简述 这一层级的企业伦理构成了
4、房地产企业其他社会伦理行为的基础，同时，这一层级对企业行为的强制性也是最强的，属于法规层级。企业必须严格按照法律和规章的规定行事，属于服从性的行为。这一层级的责任具体包括：对股东负责，善待员工。 1、对股东的责任：在市场经济条件下，房地产企业与股东的关系事实上是企业与投资者的关系，这是企业内部关系中最主要的内容。房地产企业对股东应有的义务可视为企业所承担的社会责任。其具体体现在三个方面：房地产企业对股东最基本的责任是对法律所规定的股东权利的尊重；房地产企业要对股东的资金安全和收益负主要责任；房地产企业有责任向股东提供真实的经营和投资方面的信息。2、房地产企业对员工的责任：房地产企业与员工之间最
5、基本的关系是建立在契约基础上的经济关系，除此之外还有一定的法律关系和道德关系。经济关系简而言之就是劳动和雇佣关系；法律关系是对经济关系的法律规定，道德关系则是在肯定经济和法律关系的前提下，揭示房地产企业和员工之间应相互尊重和相互信任的关系，房地产企业对员工的职业规划和发展也负有一定的责任。房地产企业在实践中实施对员工的社会责任应做到：为员工提供安全和健康的工作环境；禁用童工和强迫劳动；合法的工作时间和薪酬，为员工提供平等的就业机会、升迁机会、接受教育和培训机会；为员工提供民主参与企业管理的渠道和自我管理企业的机会。 （二）基于万科集团的案例研究万科连续在国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所
6、和中国指数研究院发布的“中国房地产综合实力 TOPl0”中名列榜首。连续获得北京大学管理案例研究中心和经济观察报联合评选的 2005 年度“中国最受尊敬企业”称号，现在让我们来看看这些光环背后，万科是如何遵从基本伦理的。 1、对股东负责： 万科是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业” ；多次获得投资者关系 、亚洲货币等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。对投资者一向秉承着投资万科意味着了解你的期望，将获得理想的收益。万科意识到在良好的业绩增长与股东稳定回报之间平衡的重要性，应该从企业成长的角度出发关注股东利益。 万科还提出投资者
7、关系管理四个基本做法：第一，保持持续良好的增长性；第二，给投资者长期稳定的回报；第三，在资本市场运作及公司融资策略制定时充分听取中小股东的意见；第四，重视投资者关系。2、对员工负责： 万科现有员工 16000 余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”的理念，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001 年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。2007 年 11 月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌颂目，荣获由北京大学管理案例研究中心、 北大商业评论和企业家与企
8、业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖” 。2008 年 1 月，万科荣膺第三届“CCTV 年度雇主调查”评选出的“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。 万科会组织员工的满意度调查，首先是整体满意度调查，包括各项目部门对公司整体满意度横向比较、各专业岗位整体满意度横向比较、各司龄段对公司整体满意度横向比较、对所在部门平均满意度的比较。另外还有 7 个维度的满意度，这 7 个维度高至低分别为：部门领导的影响力、如何完成工作、公司领导的影响力、工作本身、工作回报、工作环境、个人成长发展机会。万科始终以员工为导向，尊重与关心下属的看法和情感，愿意与员工建立相互信任的工作关系。在遵从企业基本伦理的同时，
9、万科集团也获得了意外的收获：万科关注股东利益，从而巩固和进一步拓宽强大的融资平台，确保公司跨地域经营的良好势头得到源源不断地资金支持，这一企业基本伦理的履行很自然地给企业带来竞争优势。因为关注投资者收益，意味着企业对投资者负责任，这样会吸引更多的投资者，一方面会给企业的发展带来现金流支持，另一方面也会提高企业的威望。企业拥有了资金，可以继续用于企业的发展壮大，由此获得了竞争优势。另外，由于企业和员工的关系是一种经济关系，也是一种社会关系，万科保障员工的权利，让员工感受到企业的重视，产生一种归属感，增强企业的凝聚力，在这个层面上，员工会自觉履行对企业的承诺，至少也会履行应尽义务，这样一来，企业的
10、生产率提高了，自然获得了生产力方面的竞争优势。房地产企业中级伦理本节所称的中级伦理，主要是指我们创办的房地产企业与主要外部利益相关者的关系。本文将从以下四个纬度讨论这一问题：消费者、社区、环境以及政府。一、房地产企业的消费者伦理 房地产企业是通过向消费者出售房产实物和提供物业服务而获取利润的组织，企业为消费者提供高质量的房屋建筑、优美的生活环境和高品质的物业服务，满足消费者的物质和精神需求是企业的天职。房地产企业对消费者的主要责任集中体现在对消费者权益的维护。 一般来说，消费者有三个方面的权利：第一，自由选择的权利；第二，知情的权利；第三，安全的权利。如果企业在这三方面侵犯了消费者的权利，使消
11、费者的利益受到损害，企业的行为就是不负社会责任、缺乏道德的行为。我们的企业将尽最大的努力维护消费者的权利。具体而言，将主要避免以下几个方面的问题出现。1、对消费者自由选择权的侵犯囤地、捂房惜售，恶意炒房，抬高房价：在住房的需求不断增长的情况下，供给被人为恶意的减少，从而导致房价不断被抬高，直接损害消费者利益。世界银行报告认为，房价收入比在 36 倍之间比较合适。据 2009 年初中国指数研究院提供的数据，我国房价收入比最高的为深圳的 15.1，最低为上海的 9.7，北京为 14.9，城市的居民购房压力明显，房价也远远超过了当地居民收入的可承受范围。2、对消费者知情权的侵犯违背合约精神，不讲诚信
12、： 例如：拖延交付时间；整体配套不到位；面积缩水；配套设施造假；物业管理混乱；抵押房子再出售；环境绿化乱许诺；擅自修改合同等。 3、对消费者安全的权利的侵犯： 全国各地接连出现建筑质量问题，上海的大楼倒塌，重庆的楼体裂缝等等，这些都严重损害了消费者的安全。二、房地产企业的社区伦理 我们的房地产企业对所处的杜区有维护社区正常环境，要适当参与社区文化教育发展、环境卫生、治安事务、支持社区公益事业等责任，作为一个具有社会责任感的开发商，我们所进行的开发或重建工作，应该能对社区的发展和更新起到正面的推动作用。在这方面，我们将努力避免以下问题的出现。1、 不合理规划：部分地产企业做为城市运营商，承担现代
13、城市开发建设的重要任务，应积极协同有关部门承担起保护城市历史遗迹的社会责任，现代建筑应与城市文化融为一体，而不是在毁灭的基础上生硬地再创造。房地产企业乱拆老城、破坏文物的事件屡见不鲜。2、 补偿不足、暴力拆迁：我国目前征地和房屋拆迁制度在补偿机制方面存在不完善的地方，而且执行过程中也问题重重，这导致了一系列问题的产生，比如失地农民的生存问题，许多失地农民在失去土地的同时也失去了经济采源，生活陷入极度贫网状况。 近几年来，房价的上涨使得房屋重置成本大大上升，而补偿金往往是低于重置成本的，开发商和拆迁户之间也常常就补偿方案和补偿金额发生冲突， “野蛮拆迁、暴力拆迁，现象时有发生。三、房地产企业的环
14、境伦理 伴随着房地产企业一个个项目进行的同时，许多礼会问题也呈现在了人们的眼前：社会资源和能源的大量消耗、社区生态的破坏、建筑垃圾的随意排放等对人的身心健康产生不利影响。目前存在的主要问题是：1、浪费能源： 近年来，我国年建筑量已经达到 20 亿平方米以上，相当于全球每年建筑总量的 40，但是，我国既有建筑中 95属不节能建筑。我国每年因建筑消耗的水泥、玻璃、钢材占全球的 40、45、35。2、乱排垃圾、污染环境： 根据重庆市水利局公布的 (2005 年重庆市水土保持公报显示，各种开发项目有意无意将大量的建筑垃圾倒入长江，或者造成地表、植被破坏，使水土流入长江。2002 年至 2004 年期间
15、，重庆市有 5751 个开发项目动工，扰动地表及植被面积 32245 平方公里，造成水土流失面积27117 平方公里。 现在，全国乃至全球对环境保护、节能减排的重视程度日益增加。我们的房地产企业也要相应这一号召，努力成为绿色房地产企业。我们创办的房地产企业将着重从以下方面人手：一是在前期造型设计、选址规划过程中，积极创新设计、因地制宜，并考虑到对环境造成的负荷；二是在建设过程中，要大胆采用新技术、新工艺和新材料，以实现高质量、低能耗，降低成本。四、房地产企业的政府伦理 很多房地产企业与政府在这方面有着“剪不断、理还乱”的伦理问题，如要包括： 1、地方政府卖地财政推高房价： 曾有人在 2002
16、年测算，当年中国国有土地资产总量约 25 万亿元，约占当年全部国有资产总量的 76，相当于当年全国 GDP 的 2.44 倍。由于地方政府官员的考核指标直接和 GDP 挂钩，土地收入就或了地方财政收入的一个重要来源。地方出于政绩、财政的考虑，挖空心思与中央争夺土地经济、政治利益，并且不断推高土地价格，制造了一个又一个“地王” 。2、房地产开发企业的土地寻租： 土地资产却产权界定不清、产权交易积弊丛生，如果地方政府的某个官员掌握了控制土地市场的权力，那么就有开发商“处心积虑”地去获取高额垄断利润，这就给拥有颁发开发许可权的官员创造了巨大的寻租空间。因此房地产业成为经济领域权力寻租的最热门领域，很
17、多大案要案、金融犯罪，其背后都与土地密切相关。据统计，过去几年里，在领导干部以权谋私、贪污受贿的案件中，涉及土地批租问题的约占三分之一。开发商不惜代价的寻租成本最终会转嫁到消费者的手中，这也可以部分解释近年来房价飙升的原因。3、中低收入人群的住房问题廉租房等建设： 在市场高额利润的驱使下，高利润的高档别墅、公寓和大户型商品房是开发商的投资重点，而微利的保障性经济适用房所占比重很小。据国家统计局 2006 年提供的数据显示，1998 年，中国经济适用房投资占商品住宅总投资比重为 13；2003 年所占比重下降到92；2006 年一季度，这一比重仅为 3.6。 当前，政府为促进房地产业健康发展，政
18、府针对房地产市场中存在的投资过快、房价上涨过快、产品结构不合理、市场行为欠规范等问题实施宏观调控。我们的房地产企业有责任在照章纳税，接受相关部门审计的同时，落实宏观调控的各项政策，保持房地产市场稳定，促进企业的健康发展。房地产企业高级伦理一、 什么是高级伦理 我们认为，企业在承担了前两个责任之后,自我判断仍有余力的情况下，愿意为社会做出的更多贡献，即为企业的高级伦理。其一般来说具体表现主要分为两个方面，一是参加慈善捐助活动，二是投身社会公益事业。 美国钢铁大王卡内基曾经说过这样一句话， “富人们拥有巨大财富实在是一件幸事，他们可以用财富所带来的权力进行慈善事业，让劳动大众享受好处，而这也让富人
19、的生命变得有尊严。 ”从这段话中我们不难看出，企业承担这两项责任是纯粹自愿的，不是被法律所要求的，也不是企业在伦理意义上被通常期望的。因此，我们也可以说，如果一个企业不参与这些事情，并不会被认为不符合伦理。那么，为什么还要提出高级企业伦理这一概念呢？它对于一个企业、特别是房地产企业来说，有着什么样的意义呢？二、案例回放 1万科赈灾门事件 1、事件回顾： 2008 年 5 月 12 日，我国汶川发生 8.O 级特大地震。地震发生后，全国各族人民、各有关团体万众一心，捐钱捐物，积极抗震救灾。万科集团当然也不例外。地震发生当天，万科集团总部就决定捐款人民币 200 万。但就是这 200 万元的捐款，
20、随即让万科及王石都成为被网民质疑的对象。5 月 15 日，面对社会各界对地产巨头万科仅仅捐赠 200 万元人民币的强烈质疑，万科董事长王石在其博客中撰文回复，称万科捐出的 200 万是合适的：“中国是个灾害频发的国家，赈灾慈善活动是个常态，企业的捐赠活动应该可持续，慈善不应成为负担” ，不料此举更引起人们广泛谴责。 5 月 21 日，面对越演越烈的指责，万科的内部员工表示没有低于百元的捐款，王石的态度也发生了改变，在媒体上表示一直在反省。并为自己关于捐赠的不当言论向网民、万科人和万科分别道歉。万科董事会决定未来 3 年内无偿投入 1 亿元资金参与四川地震灾区的重建工作。2、200 万的概念：
21、如果是我、或者我们 MBA 的同学在此次灾难中捐助了200 万元，甚至哪怕是 20 万，我想都不会有任何人站出来展开批判，可是，为什么万科集团在第一时间就“慷慨地”拿出 200 万捐款，却得到的是骂声一片呢？关键点就在这“200 万”和王石后来的回应上。 王石说了， “企业的捐赠活动应该可持续，慈善不应成为负担” ，我们现在就来给万科算一笔帐，看看对于万科来说，200 万元的捐款，真的会成为“负担”吗？真的“不可持续”吗？ （1）如果 200 万全部由万科集团支付。根据万科公开的年报显示，其 2007年全年三项费用支出共计 33.18 亿，200 万仅占其万分之六；2007 年全年公司净利润为
22、 48.44 亿，200 万仅占其万分之四。 （2）如果 200 万全部由万科的员工捐赠。按照“万科的内部员工表示没有低于百元捐款”的说法，以及“万科约有员工 3000 人”的统计数据，可以计算得出，万科内部员工至少捐款 30 万。也就是说，剩余部分由高管支付至多有170 万。万科集团每年为其高管支付年薪总额为 4603.9 万元，170 万元相当于其高管年薪的 3.7%。 回想一下当年我们的捐款额占工资的比重，回想一下当年其他房地产企业拿出的资金量，我们便不难明白，为何万科会闹出这个“赈灾门”事件了。3、 “赈灾门”对万科的影响： （1）王石被迫公开道歉，不到一周便全盘否定自己当初的言论；
23、（2）网民定义王石为“冷血、麻木、丑陋的地产商人” ，是不值得信赖和选择的； （3）网民自发组织“抵制购买万科住宅、抵制持有万科股票”的活动； （4）万科 A 股票自 5 月 15 日王石发表言论至 5 月 21 日王石公开道歉期间的 4 个交易日里收出四连阴，总跌幅达 10%； （5）万科集团追加捐赠 1 亿元，相当于 200 万元的 50 倍。 4、事件小结： 200 万元捐款，对于任何人来说都不是一个小数字，即便是像万科这样的大企业，何况，就算钱少，捐了也比不捐好。但是，为什么万科却收到攻击和职责呢。关键点在于，其他房地产企业的捐助额都远高于万科，他们彼此之间是在另一个起平线上，一下就把
24、万科孤立了出来，所以才一下成为万众瞩目的焦点。无论万科出于什么目的，其捐款额确实与其他房地产企业相差较大，最后的结局就是，虽然追加了 1 亿元的捐赠，一下成为了房地产企业的“捐助大王” ，但是万科在众人心中的形象也已不再是那么高尚，还不如当初与其他企业一样直接站上“千万层级” ，真是赔了夫人又折兵啊。三、案例回放 2恒大集团的“恒大慈善万人行” 1、背景介绍： “恒大慈善万人行”活动由恒大地产集团与中国扶贫基金会联合主办。恒大地产集团一次性捐款 3000 万元，为中国扶贫基金会 2009 年捐款额最大的一次大型公益慈善活动。 恒大地产集团多年来也始终致力于教育、文化、民生、体育、环保等社会公益
25、事业，以回报社会为己任。截至 2009 年 7月已先后捐款 100 余次、共 2.15 亿元投身慈善公益事业。 2、恒大的收获：由于长期以来在慈善公益事业上作出的卓越贡献，恒大地产集团先后荣膺“2008 中国公益五十强” 、 “2008 最受尊敬地产企业” 、 “2009中国房地产年度社会责任感企业” 、 “最佳品牌社会责任典范” 、 “中国最佳企业公民” 、 “爱心捐助奖”等荣誉，董事局主席许家印教授先后被授予“全国劳动模范” 、 “中国十大慈善家” 、 “中国特色社会主义建设者” 、 “中华慈善奖” 、“2008 年度广东十大慈善人物” 、 “十大公益楷模人物”等殊荣，受到社会各界的广泛关
26、注和肯定。四、回答之前提出的问题 通过上述一反一正两个实例，我们已经足够了解高级伦理对房地产企业的意义了。虽然企业是否承担高级社会责任是完全自愿、非法律所要求的。但是，显然，承担这类责任比不承担，对企业来说是“益处多多”的。 1、从社会伦理道德的角度来看，企业作为社会的组成成员，正是有了社会提供的原料、技术、工人、市场等要素，企业才能够正常运作，进而发展壮大。就像土地培育了参天大树，大树为土地撑起绿荫一样，企业在取得成绩的同时，也要回馈社会，奉献爱心，为社会的繁荣、进步和人类生活水平的提高作出自己应有的贡献。2、从经济学的角度来看，承担该类责任，有利于实现社会和企业的双赢。一方面，社会是企业慈
27、善行为和公益事业的直接受益者。另一方面，企业在付出的同时，收获了良好的公众形象，提高了企业知名度，树立可信赖的企业形象，为企业未来的生产经营活动创造一个良好的社会环境。 3、另外，对于房地产这个在我国始终是热门话题的行业，在其在赚取高额利润的同时，也可以通过慈善活动和公益事业来降低与消费者之间的矛盾。曾看过一篇报道，某房地产高级经济师这样说过：“获得了暴利的地产商只有通过慈善的形式，将通过不正当的手段获得的暴利回馈社会，回馈民众，这样他们才能获得心灵深处的安宁，才能还广大民众一个相对的公平。结论经过一系列的分析后，我们可以发现房地产企业的伦理是非常重要的，因为房地产商控制着人类最为稀有的资源-
28、土地，因而他们犯错的机会简直太容易了，而得到的“回报”也是巨大的，加之政府部门对于这一行业利益的偏好（毕竟地产行业是一国的重要经济支柱之一） 。同时，我们也能明显看出房地产在中国的极大的问题。没有透明的政府政策，没有合理的监控监督，没有人民正确的买房价值观，当今的房地产伦理问题不是能够轻易去谈解决二字的。 在今天的社会里，很多事情都没有被正确的公开，很多人受到了社会的伤害却只能忍气吞声。这样的媒体和公众信息渠道是无法有公正和公益的。中国特色的一党专政制度，也导致互相监督的工作无法进行，人民对房价和房租的经济概念依然受到亚洲文化的影响，加上城镇化进程的发展，导致热点地区的房屋永远有着刚性需求和投
29、资需求两大主线，房价可以说在中长期都不会出现令人能够接受的幅度的回落。 但是，面对重重困难，我们不应该妥协，不应当顺从。否则，我们之上的一系列分析便都毫无意义。经过之上简要分析，我们认为，目前房地产行业需要马上解决的问题有以下几点： 1、加强房地产企业交易的透明度，设立专门部门监督房地产的交易。 2、全民对土地资源的知识跟进，不能继续活在不清不白中，不能继续盲目的上当受骗，抵制炒作，改变观念，不能再被价值观牵着鼻子走。 总之，我们一方面从政府的角度，需要其切实制定并开展一系列的地产新政和监督机制，公平公正公开地调控这个市场，另一方面从民众的角度来讲要增加人们的意识，要让所有的人们对房地产、对自己居住的地方有一个正确的认识，真正的学会保护自己的利益。只有这样我们才能拥有一个可以开展道德
