1、房地产行业形势分析及信贷政策建议目 录一、房地产行业运行情况 .1（一）房地产业短期反弹，但景气程度仍然 较低。 .1（二）房地产投资有所增长，增速仍 处较低水平。 .1（三）商品房建设面积保持增长，但增速有限。 .2（四）商品房销售出现反弹，刺激政策效果 显现。 .3（五）供需结构有所优化，但改善程度有限。 .4（六）房地产市场价格涨势放缓，地域 结构分化明显。 .4（七）去库存压力仍然较大，各地市存在 显著差异。 .5二、行业政策及动态 .7（一）央行货币政策趋于稳健。 .7（二）多项税收优惠政策出台。 .7（三）去库存政策框架基本成型。 .8（四）央行下调房贷首付比例。 .9（五）我国土
2、地出让收支“双降”。 .9（六）山东发布住建业发展十三五规划。 .9（七）山东出台农民进城购房信贷优惠政策。 .10（八）山东新开工建设保障房近 50 万套。 .10三、房地产行业风险点分析 .10（一）政策风险。 .10（二）市场风险。 .11（三）财务风险。 .11四、全省农村信用社房地产行业贷款情况 .12（一） 贷款分布情况。 .13（二） 新增分布情况。 .13（三）潜在的风险。 .13五、对房地产行业的信贷政策建议 .14（一） 对以下项目和客户，禁止准入。如有存量贷款，逐步压缩，有序退出。 .14（二）对辖区内的优质项目，审 慎介入。 .15（三）信贷支持的房地产企业应至少满足以
3、下条件 .15（四）切实防范房地产贷款风险。 .16附表：房地产开发企业绩效评价标准值（2016） .18一、房地产行业运行情况（一）房地产业短期反弹，但景气程度仍然较低。进入 2016 年以来， “国房景气指数” 止跌回升， 1-5 月份分别为 93.34、93.67、94.18、94.41、94.48，反映出房地产行业在经历两年疲软后，开始呈现反弹态势。但该指数值相较于100 的临界点仍有较大差距，景气程度仍然较低。数据来源：国家统计局图 1：国房景气指数情况注：“国房景气指数” 是“ 全国房地 产开发业综合景气指数”的简称，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构的全面调查，是反映房地
4、产业发 展变化趋势和变化程度的权威风向标。 “国房景气指数 ”以 100 为临界值，指数 值高于 100 为 景气空间，低于 100 则为不景气空间。（二）房地产投资有所增长，增速仍处较低水平。2016 年以来，山东省房地产投资增速较上年有明显回升，但仍处于较低水平。1-3 月，山东省房地产开发投资总额累计 1059.33 亿元，同比增长 7.00%，增速比上年同期上升 6.20个百分点，比 2015 年 1-12 月扩大 5.70 个百分点，但较 2015年之前的高增速仍有一定差距。0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 1000 2000 3000 4000 5000 600
5、0 7000 2014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-03%亿 元房 地 产 开 发 投 资 总 额 _累 计 房 地 产 开 发 投 资 总 额 增 速 _累 计数据来源：国家统计局图 2：山东省房地产开发投资情况（三）商品房建设面积保持增长，但增速有限。2016 年一季度，山东省商品房累计施工面积 4.9 亿平方米，
6、同比增长 7.50%，增幅比上年同期上升 1.00 个百分点，但仍比 2014 年同期低 7.5 个百分点；商品房累计竣工面积1303.19 万平方米，同比增长 5.00%，增速比上年同期上升10.60 个百分点，但竣工面积仍比 2014 年同期少 11.47 万平方米。表 1：山东省商品房建设情况时间 房屋施工面积 (万平方米) 同比增速 （%） 房屋竣工面积 (万平方米) 同比增速 （%）2014 年第一季度 42952.13 15 1314.66 -132014 年第二季度 47304.78 13.3 2525.97 -1.42014 年第三季度 50700.29 11.4 3399.3
7、9 -9.42014 年第四季度 54508.45 7.8 7787.31 3.72015 年第一季度 45739.25 6.5 1240.96 -5.62015 年第二季度 50437.97 6.6 2882.37 14.12015 年第三季度 54537.24 7.6 4047.54 19.12015 年第四季度 57206.44 4.9 8277.76 6.32016 年第一季度 49166.44 7.5 1303.19 5数据来源：国家统计局（四）商品房销售出现反弹，刺激政策效果显现。受去库存刺激政策影响，2016 年一季度山东省商品房销售实现较大幅度增长。一季度，商品房销售面积 14
8、89.13 万平方米，同比增加 23.50%，增幅比上年同期上升 37.90 个百分点，比 2015 年 1-12 月上升 17.50 个百分点，较 2014 年同期增加 5.6%；商品房累计销售额为 835.78 亿元，同比增加26.30%，增幅比上年同期上升 37.80 个百分点，增幅比 2015年 1-12 月提升 15.50 个百分点，较 2014 年同期增加 11.8%。-30 -20 -10 0 10 20 30 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-0920
9、14-102014-112014-122015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-03%万 平 方 米商 品 房 销 售 面 积 _累 计 商 品 房 销 售 面 积 增 速 _累 计数据来源：国家统计局图 3：山东省商品房销售面积及增速情况-30 -20 -10 0 10 20 30 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102
10、014-112014-122015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-03%亿 元商 品 房 销 售 额 _累 计 商 品 房 销 售 额 增 速 _累 计数据来源：国家统计局图 4：山东省商品房销售额及增速情况（五）供需结构有所优化，但改善程度有限。2016 年一季度，山东省商品房销售面积大于竣工面积，但销售面积与竣工面积比率仅为 1.14，高于上年同期 0.17，主要原因是房屋销售数据回暖，且前期新开工项目持续减少，导致销竣比有所上升，但仍处于较低水平。0.
11、0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-03万 平 方 米销 售 面 积 _累 计 本 年 竣 工 面 积 _累 计 销 竣 比数据来源：国家统计局图 5：2014 年
12、3 月以来山东省商品房销售及竣工面积情况（六）房地产市场价格涨势放缓，地域结构分化明显。2016 年一季度，山东省商品房平均成交均价为 5612.54元/平方米，同比涨幅 2.33%。其中，商品住宅与商业营业用房成交均价同比均有所增长。但去年同期以来波动较大，上涨态势未能长期延续。-1 0 1 2 3 4 5 6 5400 5450 5500 5550 5600 5650 2015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-03%元 /平 方 米商 品 房 成 交 均 价 -累 计
13、商 品 房 累 计 成 交 均 价 同 比 增 速图 6：山东省商品房销售均价2016 年 6 月，国家统计局发布 5 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况，70 个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）中，环比价格上涨 60 个，下跌 4 个，持平 6 个。房价总体涨势放缓，一、二、三线城市环比涨幅均比上月有所收窄。同比上涨城市个数继续增加，但一线城市涨幅首现双收窄，二、三线城市涨幅则继续扩大。山东纳入统计的济南、青岛、烟台、济宁四个城市房价均环比上涨，其中济南连涨 10个月，烟台连涨 7 个月，青岛连涨 6 个月。济宁等省内其他城市未能保持连续上涨态势，各月份涨跌不定，个别城市房价有
14、所下降。（七）去库存压力仍然较大，各地市存在显著差异。2010 年之前，全国商品房待售面积维持在 2 亿平方米以下，2010 年后逐年攀升，至 2015 年末,全国商品房待售面积达到 7.19 亿平方米,为 2010 年末的 3.7 倍。进入 2016 年以来，待售面积开始呈现小幅下降趋势。截至 2016 年 4 月末，全国商品房待售面积 7.27 亿平方米，比 3 月末减少 826 万平方米；5 月末待售面积 7.22 亿平方米，比 4 月末减少 521 万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市 3、4、5 月末待售面积分别比上月末减少 63、226 和394 万
15、平方米，减少量逐月增多。但按照人均住房面积 35 平方米来计算，全国“ 空置” 住房仍可供超 过 2000 万人口居住。截至 2015 年末,山东省商品房待售面积为 4277 万平方米，去库存周期为 22 个月。但各地市存在较大差异，济南去库存周期为 5 个月，青岛为 15 个月，其他三四线城市一般为 12-20 个月，潍坊去库存压力最大，大约需要四五年时间。图 7：全国商品房待售情况二、行业政策及动态（一）央行货币政策趋于稳健。2016 年 1 月 7 日至 8 日，中国人民银行工作会议在北京召开，会议提出实施稳健的货币政策为 2016 年工作主要任务之一。3 月 12 日，中国人民银行行长
16、周小川在十二届全国人大四次会议新闻中心记者会上表示，货币政策不会为经济增长目标过度宽松，依靠稳健的货币政策和配合其他宏观调控支持效率、内需、创新的提高，就可以实现目标，不必采取额外的刺激措施。（二）多项税收优惠政策出台。近期，多部门联合下发了一系列税收优惠政策。一是减免公共租赁住房税费。财政部、国家税务总局 2016 年 2 月 4日联合发布了关于公共租赁住房税收优惠政策的通知，将对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠，内容涵盖城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税等 7 大税种，执行期限为 2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日。二是减免契税和营业税。2016 年
17、2 月 22 日三部委联合下发关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知，决定自 2016 年 2 月22 日起，对唯一住房和第二套改善性住房的交易契税分别下调 1 至 2 个百分点，对购买 2 年以上的住房免征交易营业税。三是“营改增 ”实施细则 出台。2016 年 3 月 24 日，财政部发布了关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，出台了“营 改增 ”实 施细则，其最大亮点便是允许开发商将销售项目取得的全部价款和价外费用扣除土地成本之后作为销售额，因此营收占比 30%-40%的土地成本不计入销项税的计税区间，保障了进项税的抵扣幅度。（三）去库存政策框架基本成型。中央经济工作会议提出要
18、取消过时的限制性政策，将楼市去库存定为 2016 年的五大任务之一。一是要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使其形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。截至目前，全国已有 29 省份出台户籍改革方案，其中大多数省份明确提出取消农业户口与非农业户口性质区分，不少地区放宽了落户条件。二是要发展住房租赁市场，2016 年 6 月，国务院办公厅印发关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。三是鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。201
19、6 年 6 月至 10 月间，住房和城乡建设部将在全国范围内开展房地产中介专项整顿工作，严惩房地产中介炒买炒卖、居间牟利、恶意煽动、哄抬房价、违规搞场外配资加杠杆等违法违规行为，不断净化市场环境。（四）央行下调房贷首付比例。中国人民银行、银监会 2016 年 2 月 2 日联合公布了关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，对不限购的城市，首套房首付款比例下调了 5 个百分点，对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例由不低于 40%降至不低于 30%，下调了 10 个百分点。（五）我国土地出让收支“双降” 。财政部数据显示，2015 年全国缴入国库的土地出让收入 3.36 万亿元，同比下降 21.6%；土地出让支出 3.37 万亿元，同比下降 18.5%。2016 年 3 月，财政部公布了关于 2015 年中央和地方预算执行情况与 2016 年中央和地方预算草案的报告，显示 2016 年国有土地使用权出让收入预算为 2.82 万亿元，同比下降 13.2%。（六）山东发布住建业发展十三五规划。
