1、 中投顾问产业研究中心中投顾问让投资更安全 经营更稳健文化产业园运营模式及盈利模式分析文化产业园运营模式中投顾问在2016-2020 年中国文化产业园建设运营深度分析及前景预测报告中提出，我国文化产业园运营模式主要分为以下几种：（一）政府主导模式政府主导模式是指文化产业园区的软件与硬件，从规划、设计到使用、管理、维护等，都由政府主导执行完成。这种模式具有充足的资金来源及相关政策支持的特点。如加拿大温哥华葛阑湖岛园区的经营管理模式就属于此类型。园区的经营单位是加拿大房屋贷款局（Canadian 如 rtgageand Housi 铭 Corporation，简称 C 洲 C） ，1972 年由加
2、拿大联邦政府授权对葛阑湖岛园区进行开发建设。C 洲 C 虽然是全国性的房地产经纪公司，但它却不是一个纯粹以营利为目的企业组织，因为政府的支持，它以长期的心态经营葛兰湖岛园区，制定了长期的发展目标，园区从规划设计到经营管理，维护等软体与硬体资源建设，也都一手包办。（二）建设-经营- 转让模式建设经营转让模式是政府将园区交由民间团体投资兴建和经营，等营运期满后，再将所有权移转给政府。一般程序为政府先进行前期研究，然后以公开发包方式，将园区公共建设的规划或设计、建造均交由民间企业办理，并由政府以授权方式交予民间企业运营，由承包商在特许期内，负责设计、筹措经费、兴建、运营与管理，在兴建完成后，可以营运
3、并回收成本，约期结束后将所有权再移交政府.这种模式具有先期投资成本高、回收期间长、相关风险高、政府与民间团体需长期广泛合作及采用专案融资等特点。（三）经营-转让模式经营转让模式是由政府对文化产业园区进行重大基础设施投资建设，并拟订园区的发展方向，而园区的其他配套建设及经营和管理则完全委托给民间企业来完成，企业提出整体的软、硬件规划构想，并需经政府审议通过.台湾的 20 号仓库、华山创意文化园区和高雄市的驳二特区，都是文建会委托民营企业经营模式。例如，在华山创意文化园区的经营过程中，文建会负责园区内、外空间的改建、重整，然后委托给橘园国际策展公司经营。（四）租赁-开发- 经营模式租赁开发经营模式
4、是政府将土地或现有设施设备以租赁或出让的形式给企业或企业联合体，而后由主导企业或者企业联合进行文化产业园区的开发建设，再由主导企业或者企业联合体进行文化产业园区的管理组织。中投顾问产业研究中心中投顾问让投资更安全 经营更稳健第 2 页文化产业园盈利模式（一）物业租赁收入文化园区通过招商，形成文化创意企业的聚集。入驻的文化创意企业看中的是文化园区的地理位置、建筑风格、文化环境、配套设施，以及同类企业类聚形成的企业间的信息沟通便利、要素资源共享、经营成本的降低。不同类别、不同层次的文化创意企业聚类，在竞合过程中形成的有利于激发产业创新，产生资源“溢出”效应和产生“内力驱动” 。这些，构成文化园区提
5、供的软件资源。文化园区是文化创意企业在地理空间上的集中而形成的。文化园区为创意企业提供房屋、配套设施等硬件资源，文化创意企业通过对资源的使用支付租赁费用。租赁收入构成文化园区最基本的收入来源。租赁收入的高低取决于当地经济发展水平、文化园区所处的地理位置，以及文化园区的软硬件档次。文化园区的投资规模与租赁收入的比例，即固定资产投资收益率，是衡量文化园区盈利能力的重要指标。（二）活动策划收入文化园区作为文化创意企业发展的平台，可以通过组织、策划相关的文化文化活动获得收入。一是为入驻的文化创意企业举办创意产品的展览、发布、拍卖、交易等；二是外部文化产品针对文化创意企业群体进行定向推销，主办专门的发布
6、、展示和拍卖活动；三是利用文化园区的品牌影响力，承办国际国内创意产品在本地区的推广和发布活动。随着经济的发展和社会保障体系的逐步完善，居民文化娱乐类消费能力会逐步提高，文化创意企业对文化产品的推广力度会大幅加强，文化活动的策划市场空间大。文化园区应抓住机遇，拓展活动策划市场，加大活动创收工作力度。（三）项目投资收入文化创意产业包括的内容广泛，按国民经济行业分类标准，有 82 个行业小类和 6 个行业中类划入文化创意产业的范畴。在文化创意产业发展过程中，各地根据具体情况，结合当地的优势和发展需要，发展的重点不同。上海市将文化创意产业发展划分为研发设计创意、建筑设计创意、文化传媒创意、资讯策划创意
7、、时尚消费创意五大重点行业。文化创意产业行业类别丰富，有些文化项目产业链条长，需要的资金投入多，产生的效益持久，如电影、电视剧、动漫、网络游戏、新兴网络媒体等。文化创意企业大多处在成长初期，仅凭自身实力难以满足项目需求，一般是借外力，引进社会资本参与投资。文化园区可以借助平台优势、信息优势，有重点地选择一些有市场前景的、盈利能力强的文化项目，参与园区创意企业的单个文化项目投资，既可以现金方式投资，也可以房屋使用权，或者是公共文化设施，或者是一些专用性资产的使用权进行投资。如影视文化创意园可以影视拍摄景点作为专用性资产的使用权进行折算投资，从而获得比单纯租赁使用更高的收入。大型文化项目是高风险、
8、高回报的项目，投入前一定要做好论证、调研和评估。（四）产权投资收入文化园区以现金、实物、使用权、品牌等无形资产进行入股投资，以公司制形式确认股权，分享企业经营成果所取得的收入。我国文化园区的文化创意企业结构不合理，为文化园区进行产权投资提供了条件。根据上海创意产业中心对上海市 75 家挂牌的文化创意园区入驻的 110 家企业的调查显示，民营企业 34 家，约占总数的 31%，私营企业 47 家，约占 43%，国有企业仅 4 家，占中投顾问产业研究中心中投顾问让投资更安全 经营更稳健第 3 页3.6%。国有企业因种种原因缺乏活力和创意，在创意企业中占比很小，民营企业和私营企业因规模小、灵活性好，
9、聚集了较多的创意人才。中小型民营企业和私营企业是我国文化创意产业发展的主力军。文化创意产业投入大，培育期较长，效益显著，中小型民营企业和私营企业普遍存在融资难的问题，在进行文化产业运营时，需要借用社会力量，吸引外资进行经营。加上文化创意产业市场前景广阔，行业利润率高，民企和私企经营方式灵活，文化园区看准后，可以参与中小型文化创意企业的产权投资，与他们一起成长。（五）其他服务性收入文化园区为入驻的文化创意企业提供服务取得的收入。如为文化创意企业进行人才招聘、代理、培训取得的收入；为艺术家进行作品展览、拍卖、代理销售取得的佣金收入；为电影、电视剧、网络游戏等文化产品举行首映式、新闻发布等取得的劳务
10、收入等。文化园区可根据自身定位，结合入驻企业的特点，有针对性地提供定制服务，获取服务性收入。（六）盈利模式评价中投顾问在2016-2020 年中国文化产业园建设运营深度分析及前景预测报告中提出，文化园区的收入来源渠道决定其盈利模式的产生。通过上述分析，可以总结出文化园区的盈利模式类别：1、单一的盈利模式主要收入只有一种来源渠道，其他收入来源比重很小。我国的文化园区大多由政府投资，主要目的是为文化创意产业的发展营造文化环境，提供聚集空间，带动当地文化创意产业的发展，文化园区作为平台，以房屋租赁收入维持运营费用。由社会资本投资建设的文化园区，大多是租用旧厂房进行改造建成的，房屋产权和土地性质没有改
11、变，投资方只有使用权，没有产权，不能享受资产增值收益，只能靠运营获取房屋租赁的溢价收入，俗称二房东。目前，上海的很多园区都属于这种类别，经营状况并不乐观。靠租金收入单一盈利模式来维持园区运营，主要取决于租金水平和投资收益率。由于大部分园区没有土地资本投入，只是改建和装饰，固定投入不大，只要地段好、软硬件好、入驻企业饱和，一般 5 年左右可以收回投资。2、组合盈利模式单一盈利模式盈利能力不强，文化园区大多采用组合盈利模式，即在园区经营过程中，采取多种方式创收，拓展园区收入来源渠道，获取最大收益。文化园区通过对商务结构的分析，对园区的资源进行科学配置，丰富园区的业务结构，使其产生最大效益。如园区在
12、经营过程中，发挥着文化创意企业的平台作用和孵化作用，园区可利用对文化孵化企业进行跟踪，对成长性好的企业进行产权投资，对好的文化项目进行投资等获取收入。这既扶持了园区文化企业的发展，又能充分分享企业经营成果，提升园区的盈利能力，有效解决了单一盈利模式下园区企业成长壮大了，而园区只能收取有限的租金收入，园区发展与园区文化企业发展不同步的矛盾。组合盈利模式需要定期对园区收入来源结构进行分析，通过分析来调整园区的资源配置，有重点地扶持盈利能力强的收入渠道，逐步培育园区独有的、成熟的盈利模式。中投顾问产业研究中心中投顾问让投资更安全 经营更稳健第 4 页3、动态组合盈利模式文化园区的发展一般要经历设计、调整、完善、成型四个发展阶段。在具体运营中，不同阶段，园区的收入来源重点不同。随着园区的不断发展，园区内企业发展不断壮大，以及产业竞争加剧和政策环境的变化，园区会不断调整收入来源重点，丰富来源渠道，形成动态组合盈利模式，增强竞争能力，为最终形成知识密集型、资本密集型、人才密集型、文化密集型的文化创意企业提供物资基础。
