1、物业管理费用管理费用分析1、 经济来源 定期收取的物业管理服务费 住宅维修基金 以业养业，多种经营收入 集团给予的支持 政府给予的政策扶持2、 主要支出 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 固定资产折旧费 法定税费 物业保险费 维修基金范围应支出费用3、 如何盈利 综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。（1）开源部份 以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋
2、装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。 扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2）节流部份 强化内部
3、管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。 节约能源：能源约占管理开支 20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。 人员精简：按“*项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“*项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架
4、构的目的。 长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。 提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。二、 维修基金 维修基金是指用于“*项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。1、 维修基金的收取 建设部、财政部（1998）213 号文住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款 2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位
5、代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。2、 维修基金的使用与管理 维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。 维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。三、 *项目物管效益预测单位：人
6、民币（元/月）入伙第 1 年 入伙第 2 年序号 项目 前半年 后半年 前半年 后半年总额 929477 1035423 1119167 12122401 经营收入均摊 2.58188 2.87618 3.1088 3.36733总额 2 管理成本均摊 总额 3 盈亏均摊 四、 *项目物管经营收入核算1、 物管收入核算总表单位：人民币（元/月）入伙第 1 年 入伙第 2 年序号 项目前半年 后半年 前半年 后半年1 物管费 790978 847476 903974 9604732 停车场 127639 159548 191458 2233683 游泳池收入 无 6004 无 60044 网球场
7、收入 231 1137 1477 11375 便民服务用 车 9629 19258 19258 192586 其它特约服 务 1000 2000 3000 2000合 计 929477 1035423 1119167 1212240均摊至每平方米为 2.58188 2.87618 3.10880 3.36733 2、 物管收入核算明细（1）物业管理服务费 物业管理费：建筑面积收费标准己入住率收缴率 空房物管费：建筑面积收费标准未入住率收缴率50% 建筑面积：住宅 360000 收费标准：住宅 3.5 元/月/ 入住率：第一年前半年 40%、后半年 50%入住率 第二年前半年 60%、后半年 7
8、0%入住率 收缴率：95% 空置房：按收费标准的 50%比例收取。单位：人民币（元/月）入伙第 1 年 入伙第 2 年序号 项目前半年 后半年 前半年 后半年1、 住宅 478800 598500 718200 8379002、 住宅空房 359100 299250 239400 179550小 计 837900 897750 957600 1017450税收 5.6% 46922 50274 53626 56977合 计 790978 847476 903974 960473（2）停车场经营汽车停车位：2000 个 车辆拥有率：80% 固定停放率：80% 收费标准：300 元/月/辆，另前
9、3 月为装修期，车位空置 停车场现有 2 种方式： 第 1 种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。 计算方式：总户数入住率车辆拥有率固定停放率收费标准（300 元/月） 第 2 种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。 计算方式：总户数入住率临停率（10%）收费标准（150 元/月）单位：人民币（元/月）入伙第 1 年 入伙第 2 年序号 项目前半年 后半年 前半年 后半年1 固定停车 138240 172800 207360 2419202 住户临停 8640 10800 12960 15120收入小计 146880 183600 220320 2570403 税收 5.6% 822
10、5 10282 12338 14394 4 保险 5% 7344 9180 11016 128525 成本支出 2.5% 3672 4590 5508 6426支出小计 19241 24052 28862 33672 合 计 127639 159548 191458 223368 （3）游泳池经营收入 月票：100 元/月，次票：5 元/次 第一年按按入住率比例的 10%计算每月月票收入，每年旺季为 5 月。 第二年按按入住率比例的 20%计算每月月票收入，每年旺季为 5 月。单位：人民币（元/月）入伙第 1 年 入伙第 2 年序号 项目前半年 后半年 前半年 后半年1、 月票 无 4389
11、无 122892、 次票 无 9000 无 24000收入小计 无 13389 无 362893、 税 收 5.6% 无 -750 无 -20324、 电 耗 303050.63=-28355、 人 力 成 本 6003=-18006、 其 它 -2000支出小计 无 -7385 无 -8667合 计 无 6004 无 27622（4）网球场经营收入 20 元/小时，每天按 3 小时计算，每半年递增 20% (前 2 月不计收入)单位：人民币(元/月)入伙第 1 年 入伙第 2 年序号 项目前半年 后半年 前半年 后半年1、 收入 1200 2160 2520 28802、 税收 -67 -1
12、21 -141 -1613、 电耗 161300.63=-3024、 人力成本 6001=-600合计 231 1137 1477 1817（5）便民服务用车收入 大客车： 收费标准：3 元/单边 客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等 营业时间：6：30-21：30，每 2 小时往返一次，每天 8 次 头 3 月不计收入，以每车 20 人/次计算 车费收入为：382030=14400 元/月（前三月无） 税收支出为：144005.6%=806 元/月 利润为：13594 元/月（前三月无） 观光车： 车费收入为：1 元5 人10 次4 辆30 天=6000 元/月（前三月无） 税收支出为
13、：60005.6%=336 元/月 利润为：5664 元/月（前三月无） 两项合计：19258 元/月（前三月无）（6）篮球场、足球场 暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算五、 *项目物管成本支出核算1、 核算总表单位：人民币(元/月)序号 项 目 金额 均摊物业费（元/平方米） 比例1、 管理、服务人员工资及福利费 282512 1.89806 71.7%2、 公共设施设备运行维修保养费 43643 0.29322 11%3、 绿化养护、管理费 6500 0.04367 1.7%4、 清洁卫生费 8818 0.05924 2.2%5、 保安费 3040 0.02042 0.8%6、 办公费
14、 17140 0.11516 4.4%7、 社区文化建设费 3080 0.02069 0.8%小 计 364733行政管理费：前 7项 之 和 8%计 提 29179 0.19604 7.4%合 计 393912 2.6465 100%2、 物管成本核算明细单位：人民币（元/月）序号 项目 计算公式 合计一、 工资和福利费 （一）至（五）和 282512（一） 管理、服务人员工资 1-5 之和 1791501、 总务部 共 6 人 17800（1）经理 68001 6800（2）总务主管兼行政专员 30001 3000（3）品 控 兼 采 购 、 生 活 兼 保 管 25002 5000（4）
15、司 机 15002 30002、 客户服务中心 共 6 人 12500（1）主管兼区房管员 30001 3000（2）区房管员、会 计 兼 档 案 、出 纳 兼 收 银25003 7500（3）客户协调兼接待 10002 20003、 工程部 共 12 人 17400（1）总工程师 40001 4000（2）主管兼工程监理 30001 3000（3）组团、维修、万能工 100010 10000（4）兼职领班津贴 2002 4004、 保安部 共 89 人 85450（1）经理助理 40001 4000（2）保安队长 30001 3000（3）保安副队长 18002 3600（4）保安干事 12
16、004 4800（5）保安 85081 68850（6）兼职领班津贴 2006 12005、 环境部 共 65 人 46000（1）经理助理 40001 4000（1）保洁、绿化主管 30002 6000（3）保洁 55048 26400（4）绿化 60014 8400（5）兼职领班津贴 2006 1200（二） 按规定提取福利费 1-3 之和 313511、 福利基金 17915014% 250812、 工会经费 1791502% 35833、 教育经费 1791501.5% 2687（三） 劳动保险费 1-4 之和 246631、 养老保险、 50217.6%178 157272、 医疗保
17、险 5027%178 62553、 失业保险 5022%178 17874、 工伤保险 5021%178 894（四） 工作餐费 1-2 之和 305701、 保安 25089 222502、 保安中夜餐 1.5308932 26703、 管理、工程值班 25010+1.53010 29504、 其它 15018 2700（五） 加班费 1-3 之和 167781、 职工日常补贴 204168 134402、 保安节日加班 3010/1289 22253、 其余人员节日加班 3010/1289/2 1113二、 设施设备运行维保费 （一）至（七）和 43643（一） 照明系统维保费 1-16
18、之和 156351、 庭院灯照明电费 465300.63+4663035%0.63 61732、 景观灯光彩灯照明电费 685300.63 64263、 高杆照明电费 3.211300.63 6654、 楼道白炽灯照明电费 22530.041300.63 8815、 节日社区活动灯光电费 403200.6312 1266、 楼道白炽灯更换 11662112 1947、 楼道声光控更换 11665%1512 738、 草坪灯更换 20040%1012 679、 庭院灯更换 20040%4512 30010、 镇流器更换20010%15012 25011、 启动器更换20040%1212 8012
19、、 其它灯具更换 40013、 网球场专用灯照明电费在经营中独立核算14、 篮球场专用灯照明电费方案未出无法测算（二） 供配电系统维保费 1-3 之和 9671、 变压器年检费 780012 4672、 变压器维保费 200012 1673、 低压配电柜、箱维修费 400012 333（三） 防盗、监控系统维保费 1-8 之和 27701、 单元对讲运行电费 2080.00524300.63 4722、 监控设备运行电费 324300.63 13613、 档车系统运行电费 223300.63 2274、 监控设备维护费 500012 4175、 室内安全系统维护费 50012 426、 单元对讲系统维护费 200012 1677、 档车系统维护费 50012 428、 背景音乐系统维护费 50012 42（四） 消防系统维保费 1-3 之和 4491、 消火栓维保费 992 1982、 灭火器更换 (453+220)20%40 168
