1、2018 年 1 月柬埔寨房地产与建筑市场考察报告2017 年 12 月 29 日到 2018 年 1 月 5 日，公司一行 9 人对柬埔寨进行了为期 8 日的房地产、建筑、农林业与旅游业的考察工作，考察行程如下：2017 年 12 月 29 日，从南宁出发前往暹粒，下午 16：30 到达2017 年 12 月 30 日，考察暹粒的大小吴哥窟、洞里萨湖的旅游市场。2017 年 12 月 31 日2018 年 1 月 2 日、考察金边的农林业、房地产与建筑市场。2018 年 1 月 3 日4 日，考察西哈努克港的旅游、房地产与建筑市场，高龙岛的旅游市场。2018 年 1 月 5 日，从金边返回南
2、宁，下午 16：20 回到。现将考察结果汇报如下：1、柬埔寨基本国情柬埔寨王国，面积约 18.1 万平方公里，比广西（23.67 万平方公里）略小。根据Worldometers（世界实时数据统计）2016 年人口为 1,576.24 万人，广西统计局发布的信息显示，2016年末，广西常住人口为 4838 万人，相当于广西 1/3 的人口。柬埔寨大专以上学历人口仅占总人口的1.2%。70%人口年龄在 30 岁以下。平均寿命 63 岁。劳动人口约 900 万。柬埔寨 2016 年生产总值(GDP)200.17 亿美元，广西 2016 年 GDP 为 18245.07 亿元(根据 2016 年美元兑
3、人民币年平均汇率为 6.6423 元，折合 2746.80 美元)。整个国家的 GDP 还不到广西的十三分之一。柬埔寨目前最低工资为 153 美元。柬语是大众语言、法语是法律语言、英语是商业语言。土地肥沃，无台风海啸等自然灾害。柬埔寨是一个曾经多难的国家。40 年代与我们一样遭受过日本帝国主义的侵略；50 年代法国殖民主义控制着这个体弱的国家；60 年代以朗诺为代表的政府将主权交给了美国；70 年代又遭遇了比中国文化革命还要残酷的白色统治 红色高棉政权，惨无人道的血腥统治残害了几百万高棉民族；80 年代多党混战，尔虞我诈，枪炮声不断，越南在柬埔寨驻军十几万人；90 年代初，在联合国常务理事国及
4、中国政府介入的政治协商后，柬埔寨才在 1993 年底达成了多党合作协议，越南从柬埔寨全面撤军，恢复建立柬埔寨王国，奉行君主立宪制，国王是国家的最高象征，施行民族自由多党体制，建立市场经济体系，开创了现代世界与社会的由外国势力包办建国立法的特例。此后，由于多党纷争多年，必争我多，争斗不止，直至 1998 年下，柬埔寨王国在西哈努克国王主持下，成功的组织由 50 几个政党参与的大选，并成功组建起新一届国家政府。柬埔寨资源丰富，2007 年美国勘探出柬埔寨海域石油储量达到 20 亿桶，开采后柬埔寨仅石油一项年收入可达 20 亿美金，目前分成六个开采权由不同国家出资开采。农业资源更加广阔，18 万平方
5、公里多数为平原，上好的粮食产地，这里风调雨顺，各类植物茂盛，主产香米。作为农业国，农业资源十分丰富，拥有约 670 万公顷的可耕种面积的土地，但目前在耕土地仅为约 260 万公顷，尚又大量土地待开发耕种。其中，也有部分土地已由部分商家租用，但由于受种种原因的影响尚未正式开发。近年来柬埔寨经济快速增长，东盟十国中，柬埔寨与老挝、缅甸大体处于第三梯队。但是得益于稳定的政治局势和自由的经济政策，柬埔寨也是东盟中经济发展速度最快的国家。据亚洲开发银行预测，2017 年和 2018 年柬埔寨经济增长率将为 7.1%。柬埔寨经济的快速增长主要得益于制衣制鞋业出口、房地产建筑业、服务业和农业的增长以及政府支
6、出的增加。柬埔寨具备高度自由的市场经济体制。经济自由度与新加坡、泰国相当。2003 年 9 月成为 WTO 成员国。投资政策开放，银行、电信、保险、制造业、农业等均向外资敞开。柬埔寨华人地位较高，民众对华态度友好。这些都为中企在柬投资提供了好的社会环境。2016 年 7 月 1 日，世界银行宣布，柬埔寨正式脱离了“最不发达国家”行列。但总体而言，柬埔寨国家经济水平仍然较低，农业仍然是其四大支柱产业之一。虽然柬埔寨农业面临技术落后、基础设施严重不足、产品附加值难以提升等发展困境，但对中资公司而言，在柬埔寨投资发展农业却恰恰意味着机遇 当地土地资源丰富、自然灾害少、劳动力成本低等多项有利条件，都可
7、以得到充分利用。柬埔寨是一个崇尚信仰的国家，有着非常浓厚的佛教信仰，从教始于泰国教，多信奉小乘佛教。佛教却有大乘小乘之分，虽然二者都信奉释迦牟尼，但有许多不同。由于柬埔寨民族多数信奉小乘佛教，人际间办事和处事态度和蔼、不争不吵、互为礼让，不仇富，报恩德，戒今生，修来世，是一个和谐的民族。柬埔寨的华人大概一百二十万左右，占人口比例的 8%左右，主要是清朝末期，民国时代，抗日战争以及国共内战因为打仗过来的，以潮汕人，海南人还有福建人为主，其中潮汕人最多。如今柬华人虽然不多，占柬国人口中的 10%，但却占据全柬的经济 80%，而现柬政府内阁 80%政客，都有华人血统。总理洪森（其父祖籍海南）国会主席
8、谢辛（祖籍潮州）许多军政领袖也是华裔。政府十分重视华教发展，全柬由华人会馆的公立华校有 72 所，还有私立的华校（包括国外人，新加坡人，美国人，华人，柬人，中国人开办）多不胜数。最近随着中国，台湾，港澳，新马投资者来投资的增加，所以目前柬国立公立政府学校也在傍晚五点至七点开办中文补习课，全国都掀起中文热的情况。柬华人人数虽少，但势力却大，这是因为历史原因离不开关系，因柬人只有名无姓氏，所以大多数柬人也开始用汉姓，很多柬人，连乡下较黑的柬人也称自己的祖先从中国来的。中国传统的春节，元宵，清明，端午，中元，中秋，重阳，冬至，除夕，超过 98%的柬人也过中国节日，与华人同欢。虽然柬没有对中国节日定为
9、法定节日，但如春节，清明，中元等天，各柬政府部门，学校，市场也停滞。2、柬埔寨投资政策柬埔寨有优惠的投资政策。对外资与内资基本给予同等待遇；政府不实行损害投资者财产的国有化政策；已获批准的投资项目，政府不直接干涉商业货物或服务的价格。鼓励外商投资的行业主要为农业、旅游业、环保、高科技、劳动密集型工业、出口加工型工业、基础设施建设和能源等领域。柬埔寨法律规定外国人不得购买和拥有土地以及一楼的房产，但外国投资者可长期租赁。另外，柬外合资公司，柬方持有 51%以上股权的公司可以购买土地。外资公司及外国人可在柬购买非地表一层的房产。柬埔寨还有一种特殊的土地制度特许经济地，此前期限最长为 99 年，目前
10、新批期限在 50-70 年内。在税收方面，由于柬埔寨尚处急需招商引资的发展阶段，政府对外商投资的税收政策非常优惠。在投资阶段，免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、原材料的进口关税；企业投资后可享受 38 年的免税期，免税期后缴纳 20%的所得税；如利润用于再投资，免征所得税；产品出口免征所得税；金融业以外的外资企业汇出利润，须交纳 14%的汇出红利税；所得税 20%、增值税 10%、营业税 2%；物业税为0.1%（对估值为 2.5 万美元以上房产征税）；物业租金需交纳 10%的代扣税。柬埔寨不实行外汇管制：外汇法对任何外汇经营都不设限，包括转账和国际结算。汇率由各商业银行自主定价。外汇进出柬
11、埔寨不用审批，但单笔金额超过五千美元的汇出、汇入款项由商业银行向中央银行报备。携带现金超过一万美元出入境，要履行申报手续在柬埔寨注册一家公司的正式程序包括三个阶段：在商业部法律处登记（此阶段需要在银行存入启动资本并取得存款证明）、在金边税务总局进行税务登记、在劳工与职业培训部进行劳务登记。一般而言，公司申请注册需要 30 天，总费用约为 1250 美元。外国人的合同期限每次不得超过 2 年，外国人要在柬埔寨王国继续工作应重新报批。中国人赴柬工作，可先持商务签证入境，再申请工作许可，手续较为便利。值得注意的是，柬埔寨规定企业雇佣外籍员工的比例不得超过员工总数的 10%。2015 年批准建筑项目
12、2305 个，建筑面积 700 万平方米，总投资 33.38 亿美元。2016 年批准建筑项目 2636 个，建筑面积 1400 万平方米，总投资 85.34 亿美元，同比增长 155%，大部分是共管式公寓、酒店、办公楼、超市、住宅区、工厂、企业、商业中心等。今年 1-4 月，柬埔寨建筑业投资总额达到40.22 亿美元，同比增长 43%。柬埔寨有优惠的投资政策。对外资与内资基本给予同等待遇；政府不实行损害投资者财产的国有化政策；已获批准的投资项目，政府不直接干涉商业货物或服务的价格。鼓励外商投资的行业主要为农业、旅游业、环保、高科技、劳动密集型工业、出口加工型工业、基础设施建设和能源等领域。柬
13、埔寨法律规定外国人不得购买和拥有土地以及一楼的房产，但外国投资者可长期租赁。另外，柬外合资公司，柬方持有 51%以上股权的公司可以购买土地。外资公司及外国人可在柬购买非地表一层的房产。柬埔寨还有一种特殊的土地制度特许经济地，此前期限最长为 99 年，目前新批期限在 50-70 年内。在税收方面，由于柬埔寨尚处急需招商引资的发展阶段，政府对外商投资的税收政策非常优惠。在投资阶段，免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、原材料的进口关税；企业投资后可享受 38 年的免税期，免税期后缴纳 20%的所得税；如利润用于再投资，免征所得税；产品出口免征所得税；金融业以外的外资企业汇出利润，须交纳 14%的汇
14、出红利税；所得税 20%、增值税 10%、营业税 2%；物业税为0.1%（对估值为 2.5 万美元以上房产征税）；物业租金需交纳 10%的代扣税。三、柬埔寨目前房地产市场状况近 30 年来，柬房地产业发展大致经历了以下 4 个阶段。 第一阶段：1979 年解放后（指越南军占领金边，金边政权建立）到 1991 年 10 月“巴黎协定”前后的“无业期”。 在这 10 余年中，柬埔寨几乎不存在房地产行业。1979 年当成千上万的难民涌进金边时，这里到处都是垃圾和废墟。当时的房子或地皮基本不用买，人们可以任意选择自己喜欢的住房，扫干净住下来，房子就属于自己了。基于当时的历史条件，新成立的金边政权规定，
15、必须是公务员才能住在市区，所以当时住在市区的绝大部分是柬埔寨人，华人多住在市郊的六支牌、铁桥头、长夏社或达克茂地区。 在 1984 年以后，随着金边乃至柬全境的局势日趋稳定，金边才开始有人买卖房屋，许多住在市区的当地人开始出卖自己在市区的房子，而买者多为华人，但价格很便宜。几两甚至几钱黄金便可买 1 间房屋。 第二阶段：1992 年至 1997 年 7 月柬国内武装冲突事件前的房地产业迅速兴起阶段。 自 1991 年 10 月关于政治解决柬埔寨问题的巴黎协定签订后，数以万计的联合国维和人员和大量外国人陆续进入柬埔寨，房地产价格或房屋租金达到了当时的高峰。1992 年，在柬的维和部队人数达到 1
16、万多人，他们用高薪在外边租房子或住酒店，使房地产价格高涨，各式各样新的别墅和排屋应运而生，这一时期的房地产生意十分红火。柬 1993 年上半年举行了首届大选，期间由于政局的不稳造成了房地产价格和市场的波动，但在大选成功完成后，柬房地产业又很快得到了恢复。1994 年 8 月，柬王国政府颁布了投资法为国内外私人投资提供大量优惠政策，吸引私人投资。随着大量外资的涌入，大批商人争相购地、租地，使柬房地产市场的热旺在 1995 年和 1996 年间达到了高潮。该行业产值连续数年以20%以上的速度增长。到 1997 年 7 月柬国内武装冲突事件前夕，大量的外资涌入，不少外商和本地商人热衷于炒地皮，使房地
17、产价格成倍上涨，并由市区向市郊、西哈努克市、暹粒市等地延伸。而郊区的大片田地也因建立大量工厂，早已大幅度涨价，特别是许多修了路的地区或工厂区附近，地价大涨。 期间，由于柬享受 28 个欧美国家给予的“普惠制”（GSP）待遇，几年之内，200 余家外商投资的纺织服装类加工厂如雨后春笋般建立起来。为适应旅游业发展的需要，大批酒店也在金边和主要旅游地区兴建。这都大大促进了这一时期房地产业的发展。 第三阶段：1997 年 7 月至 2003 年的房地产业增长回落和萧条阶段。 自 1997 年 7 月柬国内武装冲突事件后，受当时国内局势动荡、亚洲金融危机和 1998 年第二届全国大选的影响，柬房地产业开
18、始大幅降温。一方面金边市区和郊区可供开发的土地已经十分有限，加之大批商人所占土地并未得到充分开发，房地产业已不被市场看好。房地产业开始出现“有行无市”的状态。特别是近年来，由于柬投资环境没能得到进一步改善，基础设施建设速度跟不上经济发展的需要，政府腐败和办事效率的低下等，柬利用外资连年大幅下降。不少外商撤资，缺少新的外资进入，房地产买卖日渐衰落，无论是金边市还是其他远离首都的城市和农村地区，房地产业均进入全面萧条时期。第四阶段：2003 年至今房地产业快速发展增长阶段。从 2003 年开始，房地产业进入匀速增长期，但是从 2014 年上半年开始，柬埔寨房地产逐渐成为热门话题，在海外不动产市场中
19、占有一席之地，陆续前进盖房、抢房的海外投资者比例变多，主要来自中国、香港、台湾、韩国、日本和新马等国家。柬埔寨政府对于开放海外投资的条件优、门槛低、人口结构红利高、未来经济可望急速增长爆发，另还有多项投资优势，包括无外汇管制、享关税优惠、美元计价、房价涨幅大、外国人可取得合法产权、GDP 平均增速高于 7%等。此外，平均约 10%的年回报率更让投资者蜂拥而至。根据中国商务部 2017 年 07 月 24 日发布的数据：今年上半年柬埔寨国土规划与建设部共批准 1523 个建筑投资项目，总投资额近 50 亿美元，增长 27.44%。投资项目总面积达 728 万平方米，包括住宅区项目 14 项、5
20、层楼以上大楼 43 栋。以下为柬埔寨国内针对房地产业的法律法规：1、 柬埔寨对外国人购房有何法律上的保障？2010 年 4 月 5 日柬埔寨国会讨论并通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的外国人不动产产权法。根据该法律,外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。柬埔寨的房产证叫硬卡，这也代表是永久产权。但是有少数楼盘项目是开发国有土地，这种只有长期租赁合约，而不是永久产权。2、 柬埔寨对外国人在柬购房有何规定？根据外国人不动产产权法规定，永久产权（土地与一层房屋），外国人不给买，必须是以公司名义购买，注册公司，不能独资，必须是柬埔寨人占 51%的股份，外国人占 49%的股份。外
21、国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖，享有权无年限限制，为永久。2010 年 12 月 4 日，柬埔寨内阁会议通过了外国人私有房屋所有权法草案，允许外国人在柬购买公寓二层以上（不包括底层）的房产，并拥有 100%的所有权（不包括土地所有权） 3、 柬埔寨当地对别墅建筑要求有规定吗？柬地规定，别墅只能建设成地面上两层及地下负一负二层（负一负二层可根据需要选择建设或不进行建设），地面上别墅只能为两层建筑，不能加盖第三层或只进行一层建设。 4、 柬埔寨政府对购房地域上有无限制？外国人不能够拥有离陆地边界线公里内的多业主房屋私人部分的产
22、权，除非多业主房屋位于特别经济区内、重要居民集中区内和柬埔寨王国政府规定的地区内。本项目在陆地边界线 30 公里以外，不属于柬政府限制购房区域。 4、 如果购房后再次转让有什么手续及费用？找哪个部门办理？时间多久？外国人可寻找一位柬地公民，在其本人持有身份证的前提下，在其户下可进行土地买卖活动，包括别墅、公寓（包括一层）等。在此前提下，中途转让、变卖手续简单，只需其人持身份证到项目售楼部挂名，最快 23 天可办理完成，最慢一周可完成办理手续。 5、 外国人买房，可贷款吗？时间多长？利息如何计算？外国人可在当地贷款买房，按揭利率市场化，政府不干预，本国人与外国人利率都一样。最长年限15 年，可贷
23、房产总价的 70，年利率约为 10。6、在柬埔寨买房都涉及到什么税？有实际涉及到的有两种税。第一种是过户时按照国土局公告现值价的 4%，再加上一定的手续费。国土局公告价值会比成交价低，但是加上手续费可以预算为总成交价的 4%左右。第二种是每年的财产税，是国土局公告价值的 0.1%。7、买房产付款方式是怎么样的？根据房产的类型付款方式也不一样。参考以下表格四、柬埔寨房地产市场考察过程第一个楼盘：2017 年 12 月 31 日，在从暹粒到金边的路上，考察了第一个楼盘，位于 6 号公路上，金边郊区，鸭子岛的脖子处。该楼盘定位为面向柬埔寨本国人购买，基本上都是独栋别墅与联排别墅（当地人称为排屋），全精装。外国人受到柬埔寨国家法律制约，不能以个人名义购买，但是可以本地注册公司的可以购买，永久产权（土地与房屋），外国人不给买，必须是以公司名义购买，注册公司，不能独资，必须是柬埔寨人占 51%的股份，外国人占 49%的股份。排屋最好卖，但是一般是本地人购买，外国人很少买，如果购买的话，只能买 2 层及以上。报价每栋从 10 万到 21 美金左右。楼盘资料如下：
