1、2018 年房企拿地 8 大变化拿地是决定房企生死的事情，地拿错了一切都会错，对于小房企，拿错一块地可能就破产了。地产大佬余英曾经说过，中小房企拿地最容易犯的错误有 3 个，一是去了不该去的城市，二是区位选错了，一个小城市，开车 5 公里都嫌远，你拿 10 公里以外的地就很危险；三是拿地拿大了，比如在三四线城市动不动砸个 20 亿拿一块地，这种做法很可怕。那么，如何才能拿对地？2018 年机会点在哪里？去哪里布局才相对安全？结合标杆的实践分析，明源君从城市布局、区位选择、项目选址 3 个层面来详细聊聊，希望带给大家一点启发。01城市布局去哪里拿地可以看这 8 个新指标从去年房企的城市布局及全年
2、业绩表现来看，城市布局比较单一的房企，业绩都受到比较大的影响，比如仁恒、九龙仓 2017 年的城市平均产能达到了38 亿元和 31 亿元，分别在上海和长三角区域布局较为集中。受所布局城市市场政策的影响，2017 年仁恒和九龙仓的排名较 2016 年分别大幅下滑了 29 位和28 位。因此，未来跨区域布局将是房企对冲调控风险的重要方式。那么，哪些城市值得去呢？一、去哪些城市布局，要看这些新指标过去开发商的城市选择更多是看 GDP、产业结构，人口规模等等这些指标，但随着我国城镇化进一步发展，以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转，由此带来的房地产发展布局也会产生很大变化，一些旧的判断指标可能也失效
3、了。现在对于城市选取的指标应该更具落地性和深入性。1、人均 GDP、尤其是单位面积 GDP，更能体现城市经济发展差距以前主要看 GDP 总量，但从经济增长和区域平衡来看，我们需要的是人均意义上的增长与均衡，而不是总量意义上的差距缩小。因此，人均 GDP 比 GDP总量更有意义。此外，单位土地面积所产生的 GDP 是衡量区域发展差距的另一关键指标，这个指标是指一个城市在它的建成区上平均每平方公里每年产出多少 GDP，反映了一个城市的土地利用效率，进而反映经济发展水平。从珠三角来看，如果从 GDP 总量来看，广州高于深圳，但在人均 GDP、尤其是单位面积 GDP 上，深圳则远高于广州，这与两地房价
4、的表现才是契合的。从长三角来看，一线城市上海的人均 GDP 不及苏州、无锡、南京和杭州，但单位面积 GDP 要远超其他城市。而无锡、苏州的人均/单位面积 GDP 均排名靠前，显示这两个城市较好的经济发展基本面。2、单位面积财政收入，反映了空间的财富聚集量人均财政收入、单位面积财政收入指标也可以很好的论证城市间的经济势差。其中，单位面积财政收入反映的是空间的财富聚集量，空间的财富聚集程度越高，则区域经济发展水平越高。例如，相比三四线城市，在一线城市开店，客流量、单价和收入都更高，产生的财政收入也更高，意味着单位面积空间里所产生的财富值更多。从珠三角来看，深圳在人均/单位面积财政收入两个指标上高居
5、首位，比位居第二的东莞来开了很大差距，而广州已经排到了第四、第五的位置。长三角主要城市中，上海的单位面积财政收入远远高于排在第二名的苏州。3、人口净流入，充分反映了城市吸引力“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，相信这句话每个地产人都看到过。人口对于房地产的重要性明源君不多说了。在人口指标上，人口净流入（即常住人口数量与户籍人口数量之差）才是判断城市吸引力的准确指标。人口净流入越多，标明城市吸引力越强，如果人口净流入出现负值，则意味着这类城市为人口净流出，那就要注意了。从珠三角来看，深圳、东莞的净流入人口数量位居前二，同时，这两地的外来人口均远超户籍人口，外来人口的大量涌入带来了巨大的住房需
6、求，加剧了住房的供不应求，推动房价的上涨。长三角主要城市中上海的人口净流入数量排行第一，但是上海市城市总体规划（2017 2035 年）里也明确了“到 2035 年，上海市常住人口控制在2500 万左右，建设用地总规模不超过 3200 平方公里。”4、三产占比及产业互补，反映产业结构合理性产业是城市竞争力的根本，有产业才有就业，才会有人口流入，而在有产业的基础上，产业结构也非常重要。近年来国内的制造业越来越不景气，服务业的景气指数和增加值占比反而提高了不少。从就业情况来看，服务业对 80、90 新一代劳动者无疑吸引力更大。所以以第三产业在 GDP 中的占比衡量区域产业结构的合理性和成熟度比较合
7、理。从下图可以看出，北上广的三产占比超过六成，意味着城市产业发展更加成熟合理，对劳动者的吸引力相对更强。5、房地产投资额占 GDP 总额的比重这个指标可以很好的反映一个城市对房地产投资的依赖度，尤其是面临高强度调控下的风险系数。对于“房地产依赖度”过高的城市，房企需要谨慎对待。6、高净值人群数量，决定一区域住房的最高购买力一个区域住房的最高购买力，取决于该区域处于金字塔顶端的这部分高净值人群（指资产净值在 1000 万元人民币资产以上的个人）数量及其所拥有的财富水平。目前，全国高净值人群主要分布在广东、北京、上海和浙江四地，而这四个地方也正是房价居高不下的热点区域。而广东省内的高净值人群又以深
8、圳居多，大量高净值人群推动了深圳房价的暴涨。7、城市友好度，直接影响房企的执行成本和办事效率最简单的一个判断是，这个城市的报批报建所需工作日，可以从一个侧面反映城市友好度。比如从珠三角的热点城市来看，惠州和珠海是友好度较高。8、轨道交通便利性，高铁使城市间从物理距离到 1-2 小时经济圈高铁带来资源的重新分配、新的时空认知、新的生活方式。可以说，高铁彻底改变了中国人的生活，将来轨道交通的作用会非常大，这点明源君就不赘述了。从以上的指标来分析对比，明源君发现，贵阳、长沙、西安、中山四个城市在经济、市场及调控表现上与绿框中的城市差异不大，但房价水平却偏低，是目前的价值洼地，房企可提前布局，抢占市场
9、先机。此外，重庆、常州、武汉、成都经济发展水平及房地产市场表现都不错，房价也暂不高，是未来极具增长空间的城市。当然，除了上面的指标，市场库存、供应关系、调控政策等影响因素也非常大，不少房企针对自己的业务特点也会有自己特定的分析指标。二、不同类型房企布局策略不同从去年房企布局情况来看，房企在城市布局方面呈现以下几个特征：向来以一二线为主战场的房企，2017 年普遍加大三四线布局，对冲调控风险。如果布局都是同类的城市，一旦调控来就会很难受，对冲性布局，这样东方不亮西方亮，就能保障整体现金流的安全。部分房企基于区域深耕战略，加速向核心城市周边的三四线下沉覆盖。比如新城地产在团队、关系、管理都捋顺后，
10、近三年来逐步加大核心城市周边的三四线布局，2017 年三四线占比已经超过了 50%。还有中梁地产，基于区域深耕战略，同样加大环核心城市的三四线布局。去年中梁在一二线城市占比只有 30%，三四线城市的占比高达 570.%新进入城市以热点二线城市为主，长三角环核心城市的四线城市也成为房企新进入的热点。招拍挂拿地热点城市：聚焦一二线热点城市，镇江、唐山、漳州、太仓等三四线城市招拍挂市场也较为火热。并购进入热点城市：以一线、环一线、强二线为主，武汉、上海、北京位居前三。当然了，行业分化背景下，不同类型房企战略不同、产品不同，城市布局也会有不同要求。比如正在冲规模的准千亿房企对数量的要求会更高，而小而美
11、房企更专注于做精品，对城市数量要求就没那么高了，更看重区域深耕。具体到标杆房企的布局策略，其实可以从去年他们拿地的情况来看，总体以一二线为主，其中 19 个房企二线占比超过 50%；其中碧桂园、恒大、中梁、中南、荣盛在三四线分布占比明显超过一二线，原因在于发展方向不同：区域深耕，布局环核心城市周边的四线城市（卫星城），作为城市“粮仓”，如中梁、中南；恒大、碧桂园较为特殊，其布局的城市数量基数已非常之大，新布局的城市多为三四线，放大了三四线比例；文旅、健康、养老、乡村、商业地产发展需求，适合在一些有自然资源禀赋的三四线城市布局，如荣盛伴随特征：通过并购带来的三四线布局。02区位选择跟着城市发展走
12、，距离很重要一般说来，区位选择大部分标杆房企的判断指标会有 3 个：一是城市发展方向，跟着规划走；二是看区位发展成熟度；三是跟着轨道交通走。不过针对不同的城市，区位的选择是有所不同的。1、跟着城市发展方向走余英认为，一二线城市拿地要选市中心，因为中国好的医院、好的学校都在市中心。等于是你拿市中心的地，而配套由政府来做。但未来一二线城市市区的供地会越来越少，这时选择一些新区就要仔细论证，跟着城市规划走，跟着城市建设走，你永远立于不败之地，不要城市规划往东走，城市经济中心往东走，你跑西边拿地，你拿到地也没人给你修路。2、区域成熟度很重要碧桂园认为，在区位选择上，看区域的成熟度比城市规划发展方向更实
13、在，主要看 4 点：很多地区的新区，虽然处于城市发展方向上，规划得光鲜亮丽，道路通畅、水电气等基础设施完备，有的甚至规划大型公园，但毫无人气，政府依靠华丽的表出让土地，增加财政收入，这类要慎重再慎重。能发展起来的新区需要带动人气的生活配套，如重点幼儿园、小学、初中，医院，超市等有没有？区别对待规划中的配套和建设中的配套，客观评价政府的执政能力。评估次新区的发展可能性。3、离市区的距离、时间、路况碧桂园认为，在区位选择上一定要关注离市区的距离，交通如何，到市区需要的时间，但是城市不同，对“距离”的敏感程度不同，城市越小，对距离越敏感。县级市：地块以县中心为主，距离县中心 3 公里以内为宜，远离县
14、城边缘 3 公里的地块均要谨慎。一般地级市：市区、城郊结合处为主，近郊（3-5 公里）尚可，远离市区 10 公里地块需谨慎，北方区域应谨慎对待郊区地块。中大型城市：城郊（3-5 公里），近郊（5-10）公里为佳，远离市区 30公里地块要重点考虑资源、配套及地块规模，北方区域应谨慎对待郊区地块。但值得注意的是供求关系对距离影响非常大。目标市场供应量少，区位稍远，客户仍会接受；但目标市场供应充足甚至过量时，郊区地块竞争力进一步减弱，客户对项目的抗性加大。供求越不平衡的市场，对距离越敏感。03具体选址规划、价格、资源、交通最重要具体到地块本身的选择，明源君在这里也有几个小建议：1、高价地不要拿明源君
15、在以前的文章反复强调过了，现在进入了新一轮的周期，以后不能赚周期的钱了，必须降杠杆，每个项目都要算细账。以前你拿的地贵了，囤 3年就解套，未来可能要等个 5 年 7 年。地拿贵了可能谁都救不了你了。最好拿可以高周转的地块，价格不高，规模也不要太大。比如龙湖对于收购的地块就明确要求地块本身具备低成本、去化快、高周转、高回报的特点：位于城市主流区位，交通及生活配套成熟，规划条件可以打造主流改善产品更具优势的进入价格（收购价格低于市场价格）收购标的公司已付清项目全部土地出让金自获取后 10 个月内可以开始预售，首次开盘后 38 个月内可达到 90%可售面积售罄利用产品设计、成本控制及开发管理能力能进
16、一步释放项目价值。中梁地产在项目自身的筛选上，认为二三十万方的最合适，以满足快周转；大的地块要求承受的容量更高，是有发展潜力的板块且地价低。当然，如果底价拿地就更好了。底价拿地利润一般都很不错。余英以前在我们研习社公开课讲过，底价拿地一般有 3 种方式：一是对于城市规划及区域经济发展了如指掌，在大家不看好的区位拿的地，你了解市场情况你就能底价拿地；二是在市场低潮的时候拿，比如在年前拿地，因为大家子弹打光了，一年的预算结束了，第二年的预算还没出来，这时候拿地没人跟你抢；第三，联合拿地，市场不好要找大家合作。这个城市准备投 20个亿，最好分 5、6 个项目，找人合作。2、土地调研做足对于地块本身的条件要考虑清楚，要从点到面做体系性的分析。比如影响成本和售价的因素要搞清楚。比如如果地块旁边是河，那水体就要加筑河堤，这无疑会增加成本。但如果周边有良好的景观资源，还有优质的学区，这样对售价是很大的加分项，但如果土地靠近铁路、高压线会导致售价降低 10%15%，如果有化工厂、火葬场那会对价格有致命影响，一定要慎重了。3、围绕资源、轨道拿地在三四线拿地，最好是拿轨道交通站点的地，另外是拿有资源优势的地块，比如有山或有水或有公园等等。这样你拿的地能享受城市资源，这些都是很大的卖点。
