1、- 1 -某房地产项目后评估报告内容目录【项目概况 及评估综述】 .1【项 目投资管 理评估 】 .3【项目规划 设计评估】 .4【项目营销工作评估】 .12【项目进度 、工程 管理评估】 .19【项目财务管理评估】【项目成本管理 评估】 .35【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件 1：项目大事记附件 2：项目总平面图附件 3：项目实景照片- 3 -某房地产项目后评估报告一、 项目概况及综合评估1、 项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于 2008 年 1 月 29 日竞得的。项目位于某市市中心 13公里。用地总面积 89214 平方米，总建筑面积 166734 平方米
2、,容积率 1.6，规划用途为住宅用地。项目于 2009 年 11 月取得土地， 一期 2010 年 3 月 3 日开工，二期 2011 年 4 月 1 日开工，一期 2012年 3 月 23 日入伙，二期 2013 年 10 月 31 日入伙，开发周期 44 个月。 （以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止） 。该项目住宅总计 1233 户，商铺 51 套。截止 2014 年 5 月底，项目已销售住宅 1054 户，商铺 21 套。实际交房 1025 户（一期 531 户，二期 494 户） ，商铺 20 套。已入住 788 户（一期 429 户，二期 359 户） ，商铺 20 套。2、
3、 项目技术经济指标项目 项目总体规划指标 一期指标 二期指标宗地用地面积（） 89214 47725.2 41488.8总建筑面积（） 166734.06 77333.67 89400.39A.其中计入容积率建筑面积（） 141250.66 65755.58 75495.08一 .住宅总建筑面积（） 136115.52 64019.23 72096.291.多层 36747.46 19680.72 17066.742.小高层 34498.23 21943.39 12554.843.高层 64869.83 22395.12 42474.71二.商业建筑面积（） 3828.03 1496.98 2
4、331.05三.公共设施（） 1307.11 239.37 1067.741.物业管理用房 330.85 0 330.852.社区活动中心 203.37 0 203.373.文化活动用房 353.31 0 353.314.其他设施用房（配电房、消控等）419.58 239.37 180.21容积率 1.598 1.333 1.82B.不计容积率建筑面积（） 25483.4 11578.09 13905.31一.架空层建筑面积（） 2131.71 1214.64 917.07二.半地下室面积（）（可售） 4490.42 2603.16 1887.26三.全地下室面积（） 18861.27 776
5、0.2911100.98（不含另加建703.97 平米）覆盖率 19.64% 17.30% 22.03%- 4 -总停车位（个） 1129 440 685其中地下停车（个） 506 217 281地面停车（个） 623 223 404总户数 1233 589 644注：上述数据为项目竣工查仗面积。一期可售面积是 68119.37 平米（其中计容住宅 64019.23 平米，商业1496.98 平米，不计容半地下室 2603.16 平米） ，二期可售面积是 76248.25 平米（其中计容住宅 72096.29平米，商业 2331.05 平米，不计容半地下室 1887.26 平米） ，总的可售面
6、积 144367.42 平米。二期商业面积2331.05 平米中含 66.35 平米作为居委用房，不可售。3、 项目关键指标完成情况31 经济效益方面（单位：万元）某房地产整体经济效益情况 （万元）项目 开发目标值 实际完成值（预估） 偏差率 偏差原因销售总收入 61446 74878.09 21.8% 售价提升、面积增多开发总成本 58276 73270.26 25.7%规费、人工、材料、融资成本上升净利润 -2276.2 1607.83 170.63%销售净利率 -3.8% 2.15% 156.57%销售净利率（扣除占用集团资金成本后）-14.23% -6.49% 145.61%占用资金成
7、本共计6465 万元项目内部收益率项目静态投资回收期某房地产一期经济效益情况 （万元）项目 开发目标值 实际完成值（预估） 偏差率 偏差原因说明销售总收入 27503.00 34554.51 25.64%1、实际可售面积比目标可售面积增加3100 平米左右（半地下室计入产权面积）；2、实际销售均价比目标均价高 800 元/平米。开发总成本 30172.67 33266.81 10.25%- 5 -净利润 -2669.67 1287.70 148.23%销售净利率 -9.7% 3.73% 138.45%销售净利率（扣除占用集团资金成本后）-16.34% -1.55% 9.5%占用集团资金成本18
8、24.84 万元项目内部收益率项目静态投资回收期 2.6 4 1.4某房地产二期经济效益情况 （万元）项目 开发目标值 实际完成值（预估） 偏差率 偏差原因说明销售总收入 33943 40323.58 18.8%1、实际可售面积比目标可售面积增加660.27 平米左右（半地下室计入产权面积） ；2、实际销售均价比目标均价高 176.54元/平米。开发总成本 33549 40003.45 30.17%净利润 393.48 320.13 -18.64%销售净利率 9.7% 0.8% -91.75%销售净利率（扣除占用集团资金成本后）1.15% -10.71% -831%占用集团资金成本4640.6
9、9 万元项目内部收益率项目静态投资回收期 3.8 5 1.23.2 关键节点完成情况某房地产一期关键节点完成情况项目 开发目标节点 实际节点 偏差率 偏差原因说明土地获取时间 2008-12-30 2009-11-3 300 天 政府拆迁未完成土地证取得时间 - 2009-11-9- 6 -施工许可证取得时间 2010-1-5 2010-2-10 36 天主体开工时间 2009-12-1 2010-3-3 92 天 时间调整公开销售时间 2010-9-28 2010-10-23 25 天销售率达到 95%时间 2013-12-20竣工时间 2011-11-28 2012-1-18 51 天入伙
10、时间 2011-12-15 2012-3-23 99 天 时间调整某房地产二期关键节点完成情况项目 开发目标节点 实际节点 偏差率 偏差原因说明施工许可证取得时间 2011-2-28 2011-5-19 80 天 总包备案延迟主体开工时间 2011-4-1 2011-4-1 0公开销售时间 2012-4-10 2012-5-26 46 天销售率达到 95%时间 2014-9-30竣工时间 2013-5-30 2013-10-29 152 天 施工及验收延迟入伙时间 2013-6-28 2013-10-31 125 天4、 项目后评估综述投资发展方面：2008 年初，为了配合集团上市，拓展全国市
11、场，在某市投石问路，以 1.42 亿元竞得该项目 134 亩土地。随后经历了中国房地产的大起大落，2008 年全球金融危机、中国房地产市场快速跌落，2009 年的恢复，2010 年的国十条出台、某市实行双限政策，2011 年国八条出台，抑制房价快速上涨，2012 年、2013 年百强房企纷纷涌入某市，房地产市场严重供大于求，市场竞争加剧。某市是个三线城市，加上本项目处于两镇中间，位置较偏，周围缺乏商业配套，房价较低，使整个项目投资回收期长，投资回报率低。项目总投资 73270.26 万元，实现利润 1607.83 万元，税后销售利润率 2.15%，投资收益低。 （后续未售物业存在不确定性） 。
12、规划设计方面：本地块原为农田，地块呈 M 状，北面已建成幼儿园，东北面紧邻京沪高铁线和 100KV高压线，南面为市政道路，设计上硬性约束条件较多。最终本项目由 14 栋多层，5 栋小高层，7 栋高层组成。多层 356 套，户型面积 78-121 平米，多层可售面积 36747.5 平米；小高层和高层产品由 82-87 平米小户型、133-140 平米大户型、164-273 平米复式三种户型产品组成，其中小户型 376 套，小户型可售面- 7 -积 31861.3 平米；大户型 464 套，大户型可售面积 63086.46 平米；复式 37 套，复式可售面积 8636.46平米。本项目大户型套数
13、多、可售面积比重大 ，在以刚需为绝对主打的区域市场和改善备受抑制的大市场环境下销售压力巨大，导致大户型和复式产品严重滞销。小区 50000 平米绿化园林景观、800 平米的社区泳池、标准篮球场、健身设施等配套，在区域内奠定了品质标杆的口碑。总体而言，项目在规划设计、建筑形态配比、户型设计、外立面设计、小区环境及配套等而言都堪称区域内标杆项目，为某房地产地产树立了良好的品牌形象，但大户型面积比例过大，导致以刚需为绝对主打的本区域内大户型产品严重滞销。营销管理方面：该项目在产品包装、形象定位、策划推广、营销活动、开盘组织、销售现场管理等方面，在当地树立了标杆的形象。该项目的推出，快速拉高了#市北片
14、区的房价，从 2008 年的均价 3200 元/平米，提高到 2013 年均价 5000 余元/平米（我司 2013 年销售均价 5480 元/平米） ，该项目的价格比周边楼盘同类产品平均价格高出 500-600 元/平米，最高一套卖到了 6800 元/平米的价格。多层及小户型在2012 年全部售罄。剩余大户型产品由于总价高，缺少目标客户，销售非常吃力。工程管理方面：该项目施工期内正赶上全国范围的劳动力短缺和劳务工资快速上涨，一期的混凝土和其他材料价格也大幅上涨，甲乙双方对合同的理解不同，互相指责，总包不配合不盖章，我方工程管理上缺乏强制手段，导致二期竣工验收延误 5 个月，虽然在最后规定的入
15、伙日期前完成了综合竣工验收，但过程也是惊险的。回头看，该项目工程管理是整个项目开发过程的一个短板。由于管理的不到位，工程上出现了较多的质量通病问题，主要集中在内墙开裂和渗漏上。此事处理的不到位，也造成了业主大规模投诉，给公司造成了不良影响。一期二期主体工程质量做的还比较好，一期高层 12#、二期高层#被评为某市市优质结构工程；一期现场或某市市安全文明管理工地，二期获江苏省安全文明工地。财务管理方面：某房地产项目计划自筹资金 58726 万元，银行贷款 30000 万元。其中预计一期需贷款15000 亿元，二期需贷款 15000 亿元。实际自筹资金 18700 万元，销售回笼 9853 万元。银
16、行贷款 2.5 亿元，其中一期 12000 万元，二期 13000 万元。根据集团下发的该项目项目开发建议书预测，一期二期总体收入为 61446 万元，开发成本 58726 万元，净利润-2276 万元，税前销售净利率-3.49%。本次项目后评估实际测算总体销售收入为 74878.09 万元，开发成本 73270.26 万元，净利润 1607.83 万元，销售净利润率 2.15%。 （后续未售物业存在不确定性） 。本项目在大家的努力下，利润情况远远好于预期，实现了本项目不亏损的努力目标。成本管理方面：总体上项目的成本管理处于可控状态，成本变动在计划控制目标之内。动态成本较过程目标成本结余 70
17、4.68 万元，结余率 1.72%。其中一期结余 133.77 万元，二期结余 570.91 万元。较目标成本增加的分项主要的是签证、市场人工及材料价格的大幅调差。较目标成本减少的分项主要是政府规- 8 -费、与垄断行业积极谈判费用降低、施工结算成本管控、设计优化等，如教育设施附加费、室外高压线路、室外排水排污工程，二期园林优化等。成本和合同管理方面也出现过较大问题：一期总包保函到期未预警，二期总包室外工程合同追索不及时就付款等大问题。物业管理方面：从前期销售配合、前期物业形象展示、入伙、装修管理及日常管理等几个阶段物业都表现出了良好的风貌，体现了某房地产物业管理的特色，在当地树立了较好的口碑
18、和信誉，为项目的持续热销打下了基础。由于人力与成本的关系，物业管理还有较大的可提升空间。人力资源方面：异地项目管理要保证集团企业文化和规章制度的落地以及超强的执行力，人是最关键因素。某市公司成立 6 年中，工程口的人员流动率最高，工程师，工程经理、成本经理、工程副总的变动都高于其他部门。前 3 年营销经理一直缺位，报批报建岗位人员也多次被挖走。由于项目连续开发及人员招聘难度大，始终未满编。人员不到位，也使一些工作不细致，管理跟不上。综合方面：该项目项目从签约拿地到二期入伙历经 5 年时间，有喜有忧。从项目角度看，基本上完成了开发建议书的要求，在某市北区树立了某房地产地产的品质形象，建立了良好的
19、公共关系，经济指标超额完成；从管理角度看，管理经验不足，管理不到位的地方也非常多，尤其是与总包方的管理和斗争，值得认真反思、总结和借鉴。某市在江苏人均 GDP 排名第一，但房价不高，不仅排在南京、苏州之后，甚至排在本省常州、南通之后！江苏的建造标准在全国可能是最高的：外保温、外遮阳、太阳能、中水回用等绿色环保措施都是必备的，灯光工程、绿化工程、公建配套都要经过政府审图和验收，同时某市的垄断行业费用也是全国最高的：大配套费 104 元/平米，人防异地建设费 104 元/平米，教育设施附加费 70 元/平米，水务管贴费 50 元/平米，供电配套费 190 元/平米，等等，这些费用使房地产公司的利润
20、大部分被侵蚀掉。某市 2013 年商品房的平均价格是 7800 元，该项目所在的某市北区镇基本上是某市价格最低的地方。地价高、建造标准高、房价低，去化率慢导致项目难以盈利。近几年中国几乎所有的大牌开放商都进入了某市，有盈利的，也有严重亏损的，典型的比如长甲地产开发的长泰国际花园社区，按 15000 元/平米售价设计的，产品很漂亮，现房，但在某市北区 8000 元/平米还卖不动！对于某市这样的高地价、低房价的地区，拿地和开发模式都应相应调整。二、项目投资发展评估1、项目发展期内房地产市场发展回顾1.1 2010-2013 年某市市经济发展及房地产总体发展数据- 9 -小结：2010-2013 年
21、间某市总体经济形势稳步发展，但房地产市场波动较明显。1）全市 GDP 稳定增长，年均增长率为 11.85%；2）全市常驻人口自然增长率增幅呈逐年下降趋势，年均增长率为 1.15%；3）全市房地产投资规模和商品房批准预售面积呈下降趋势，且降幅度大；4）全市商品房销售面积与销售价格呈波状起伏变化，但总体趋势仍以“稳”为主：全市商品房年均销售面积约 481.13 万平米，全市商品房年均销售金额约 388.48 亿元，全市商品房年均销售均价约 8126.25 元/平米，全市商品房年均供求比约为 1.13 万。 2010-2013 年某市各区土地交易概况2010 年 2011 年 2012 年 2013
22、 年项目数额 同比 数额 同比 数额 同比 数额 同比全市 GDP（亿元） 5758 13.1% 6880 19.49% 7800 13.4% 8070 3.46%全市常住人口（万人） 637.56 29% 643.22 0.89% 646.55 0.52% 648.41 0.29%全市房地产投资规模（亿元） 38000 22.6% 41000 7.9% 36000 -12.2% 33000 -8.33%全市商品房批准预售面积（万平米）628.61 65.3% 691.46 9.99% 557.22 -19.41% 527.78 -5.28%全市商品房销售面积（万平米）544.15 -18.3
23、6% 329.3 -39.48% 545.23 65.57% 505.82 -7.23%全市商品房销售金额（亿元） 442.56 267% 283.3 -35.99% 421.11 48.64% 406.94 -3.36%全市商品房销售均价（元/平米）8133 26.76% 8603 5.78% 7723 -10.23% 8045 4.17%全市商品房供求比 1.16 103.5% 2.1 81% 1.02 -51.4% 1.04 1.96%全市土地成交金额（亿元） 347 81.2% 226 -34.87% 139 -38.50% 292 110.07%全市土地成交面积（万平米） 590 3
24、9.8% 423 -28.31% 356 -15.84% 433 21.63%全市土地成交楼面价（元/平米）2649 16.7% 2482 -6.3% 1889 -23.89% 1857 -1.69%- 10 -小结：某市土地交易的形式主要以“国有建设用地挂牌出让”为主，年均交易金额达 251 亿元，年均交易面积达 451 万平方，土地交易均价 2219 元/平米。1） 2010 年某市国有建设用地共挂牌出让土地约 590 万平米，环比 09 年增加明显，供应水平已经接近历史最好水平的 06 年。2010 年某市招拍挂土地交易虽有 2 幅地块因无人竞标流拍，但溢价率高于 50%的地块有 21
25、幅，明显多于 2009 年的 14 幅，整体溢价水平仍然处于高位。2） 2011 年在频频出台的政策调控背景下迎来“艰巨一年” ，全年某市市建设用地共挂牌出让土地约 423万平米,同比下跌 28.3%，可见调控利剑已明显收到了抑制房价过快上涨的作用。3） 2012 某市土地市场招拍挂成交 65 幅，同比减少 42 幅，成交面积同比 356 万平米，全年土地市场吸金 138 亿元，与 2011 年 226 亿元相比严重缩水。4） 2013 年某市市共有 81 幅地块挂牌进行土拍，其中 65 幅出让成功。相较近三年的土地成交情况，成交面积较上年有所上涨。2013 年成交量为 433.11 万，同比上涨 18.6%，成交金额 191.9 亿元，同比上涨 38.6%。1.2 全国及某市重大政策盘点时间 重大政策主要内容 对本项目的重大影响 公司应对措施2008-6-10企业为个人购买房需征收个人所得税 / /2008-10-12 对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。对居民/ /
