天润园项目策划书一、市场背景 济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场进展的过程中，我司认为可分为两个时期，每个时期市场构成要素的特征，简析如下： (一）九九年之前，被动销售的暴利时期： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，现在市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严峻，不重视客源心理及市场进展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。 项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。 销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。 （二)2000年以后，振荡中走向规范的过渡时期 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，现在散户消费逐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐同意，同时专业
