1、目录河西民俗基本策划思路 .2一、选址 .2二、装修和装修的定位 .3三、经营 .4四、网络推广 .5五、做好口碑经营 .56.1 体验考察分析： .56.2 收入支出的考察分析： .6七、立项定位 .6a.品牌核心竞争力/品牌特色 .7b.品牌消费定位/客单价 .7c.表现风格定位 .7d.品牌文化/精神 .7八、项目选址和经济分析必须同时开展 .7九、疏通政府关系和签订租赁合同 .8十、功能规划与视觉设计 .8十一、民宿命名和证件办理 .9十二、项目施工改造 .10十三、设备和软装配饰 .10十四、人员招聘及管理 .11十五、OTA 和微信营销 .1115.1、 “环境资源+” .1215
2、.2、 “文化资源+” .12十六、做好民宿客栈品牌顶层设计的“九个一” .1316.1 一个精准的品牌定位 .1316.2 一个符合定位的选址 .1416.3 一个好听易记的品牌名字 .1616.4 一个独特的场景设计 .1716.5 一个高效优质的团队 .1916.6 一个可持续的情怀故事 .1916.7 一个有传播力的广告语 .1916.8 一个有产品力的 IP 打造 .2016.9、一个引爆市场的营销 .20河西民俗基本策划思路一、选址客栈是一门实体生意，虽然内容跟酒店有点差异，但是本质还是酒店。所以地段想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈飞 机 还是火车还是自 驾
3、？周边停车方便吗 自驾游比例越来越多？周边吃饭方便吗80/90 是消费主力，往往都拖家带 口的？好多人开客栈是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古 镇边上的别墅区里，出了小区右转 100 米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受喧嚣，夜晚在别墅区里享受安静。1、“Nobody can ruin m
4、y resort(没有人能破坏我的度假村)”。这是他们的首要原则。2、第二个原则是“要安 静”，即旁边不能有公路等噪音源。3、离重要城市不超过 2.5 小时的车程。例如裸心谷选址在自古以来就富饶的浙江莫干山地区，这里处在华东地区最富庶的沪宁杭金三角的中心部位，也是中国四大避暑胜地之一。在近代以来，莫干山一直是外籍人士度假的首选场所，在民国政府时期，莫干山也是官员贵客们的重要避暑胜地。因此，莫干山从近代以来，一直拥有了国际化的氛围，这也为其未来的升级发展做下了铺垫。二、装修和装修的定位装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁？他们要的是什么？你未来的定价标准是什么？尽量不要做每个间夜 200 元
5、以下的客栈。先申明，这只是一个经营思路哈，没有贬低的意味。200 元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且 200 元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。价格的上限是多少？调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。定价是200-1000 元之间。知道了客栈的定价了，然后计算下数字客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计 50%的入住率 * 12 个月，一年大致的房 费就算出来了。计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的
6、总费用。硬装和软装一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是 1：1，另外装修费用预留 10-15%的超支空间具体装修的事情比 较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。有的客栈制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。所以盯紧了几个地方:(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。(2) 房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以
7、这块我们家在做的时候要求做双层防水。(3) 装修网 络配套要好。好的电视机、好的网络 wifi。(4) 木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几 个小的工人房（会请很多住店的工人的）。(6)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考 虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来
8、不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，那铁定超出预算。三、经营客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事，而且靠一个人的力量是不行的，开起来才是刚刚开始。真想做个赚钱的客栈，就花了 6 个月以上的时间先去别人的客栈打打工。你少走很多弯路的。不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。例如：丽江王子别墅客栈总共 10 个房间，请了 1 个阿姨打扫卫生，1 个杂 工，1 个厨师做饭，请了 3 个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机
9、，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。虽然是 10个房间的客栈，但是也是正常的运营体系。管理 6-7 个员工，且员工会有流失，就要涉及人员管理和招聘。要做各种财务报表，要做采购预算。完全就是个小企业了。扩大收入来源民宿如果仅仅做客人住宿，那样服务也提不上去，基本也会亏损。丽江王子别墅客栈提供：餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等。旅游景点一般餐饮都很贵，所以咱家提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。我们的管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。雨
10、季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还免费提供充电宝、自拍杆等供客人借用。四、网络推广用好互联网的推广平台，加大跟 OTA 之间的合作。丽江王子别墅客栈微信公众号：王子别墅，客栈介绍的文章在推广 1个月内就达到了 3.8w 的阅读，刚开业的第一个月就达到了 50%的入住率。OTA 的合作不能简单的上线就不管了要多跟 OTA 的地方经理多沟通，多参与他们的活动。比如有的 OTA 偶尔会搞 抽奖活动，免费入住一晚，我们都积极参与中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面客栈还是有收益的，总的来说一举多得。五、做好口碑经营这里才是重点，客人从接待开始，就要把每个细节都服务
11、好，务求客人的满意。一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。携程等 OTA 平台上的点评一定要及时跟进。王子别墅客栈开业半年左右，已经有 300 多条满分好评了。店内推广因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。所以，只要服务做好，口碑会越来越正向的。六、考察分析对于民宿的考察分析，主要有两个方面，第一个方面是从全方位了解民宿这个行业，另一方面也是一个可行性的分析，更多是关于经济。6.1 体 验考察分析：既然民宿是一个服务体验行业，那么你一定要用心去感受这个
12、行业，你并不是漫无目的去看，分别从如下几点去体验和分析这个民宿：a.特点 /亮点/吸引点b.交通c.大环境d.周 边 小环境e.商业氛围f.服务g.配套设施h.室内 设计i.餐饮j.消费者反馈一个民宿的好坏主要由上面这些点构成，你在考察的时候需要去记录这些信息，哪些是我可以学习的，哪些是在民宿要规避的。6.2 收入支出的考察分析：a.成本 预估分析:要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用，改造的费用全国是差不多的，是可以预估出来的，然后再测算一下运营的人员成本，要清楚你开民宿需要投资多少钱。b.收入预估：收入预估 实际上是好做的，房间价格是透明的，平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况，从
13、而也就知道项目的收入情况。我们做支出收入预估是十分有必要的，情怀仅仅是我们做民宿的起因，只有算了账你才知道你要花多少钱，大概能挣多少钱，这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱，再多的情怀也会消磨殆尽。七、立项定位如果你通过考察以后发现你的项目是可行的，那么我们就需要立项了，立项之前的必要条件就是定位。民宿如何定位？民宿的定位有三个客观依据，缺一不可。首先，你要做一个多大规模的民宿，大概投入多少钱？这直接决定了你民宿的档次和客单价。另一方面，民宿的核心竞争力是差异化，而民宿的差异化是什么？就是民宿的主人！在做定位之前，你作为民宿主人需要详细分析自身有哪些优势，哪些特长，哪些
14、可以落地在你的民宿中行为一个特色，哪怕是喜欢与人为善、做饭好等这些都是你的优势，也是你民宿的差异化。最后一个方面，也是比较关键的一点，民宿主人很容易自弹自唱和自嗨。我们是为消费者服务的，在做定位之前你需要深入了解一下你目标人群的消费习惯和消费特点，他们的青睐方向也是你要考虑的重要因素。我们需要如下几点的明确结果：a.品牌核心竞争力/品牌特色 b.品牌消费定位/客单价c.表现风格定位d.品牌文化/ 精神有了这些结果，你会发现你对你的民宿印象十分清晰明了，仿佛有了指路的方向，这也是你接下来实操的理论导向。八、项目选址和经济分析必须同时开展很多民宿老板都询问选址的事，而实际上，选址并不是一个孤立的事
15、，在选址的同时，经济分析必须同时做，这两者是同步进行的，缺一不可。其中总结起来，你选址的地方你要有感觉、能够有政府关系支撑和具备客观的地利因素，而具体决定你到底能不能选这里的关键是经济指标分析。说起经济分析，和一开始我们提到的收入支出分析类似，由于每个地块的情况都有很大区别，并不是你想找一个 300 平米的地方就能够那么准的。所以在定址之前，请找相关专家去要定的地址上详细估算一下。为什么要估算？因为假如你的地址上给排水系统不完善或者电容量不够，光地下埋管道和引电的这些钱花个百八十万都是很有可能的，不要掉到这种坑里，民宿改造中，看不见的钱远比看得见的要多。另外，当已经有备选地待定的时候，你就可以
16、精准算出你的房间数了，那么根据上文中你总结的客单价定位和周围民宿的入住率，你就可以预估出你的收入情况了。有了投入和支出测算和投资回报情况，你才能决定你选址的这个地方到底能不能干。九、疏通政府关系和签订租赁合同为什么把疏通政府关系放在了前面？因为你必须要在选之前确定你所选址的地方是否能够正常办理证件和执照，有没有硬伤。假设你选址的地方是所谓黑户，无法办理证件，那么你也需要确定会不会在你做起来后有人总找你的麻烦。另外有一点很容易被民宿主忽略，那就是与村干部之间的关系，在选定地址之前必须要和当地的行政单位多打交道，看看是否能够融洽相处。如果村长真的是十分品行恶劣或者难相处的人，那么你的项目要慎重考虑
17、，不要给自己埋雷。而且村干部的关系处理好了，和村民的关系会容易解决的多。签订租赁合同的时候建议一定要把土地属性和房屋的权属弄清楚，不要有纠纷，其中包含继承纠纷和其他纠纷。在签合同之前希望能够花些小钱让律师起草或者律师审查，有利无弊。十、功能规划与视觉设计在这里，我们要把功能规划放在前面，甚至做功能规划的和室内设计的可以是两批次人。做功能规划一定是要懂酒店运营和管理的人来做，需要准确的计算和理性客观规划。而做视觉设计则是另一个偏感性和自我的事情，而且做视觉设计也是要在功能框架内做，好的设计一定不会被框架限定，而是能为功能性锦上添花，将功能融入美学之中。在做视觉设计的时候怎么才能做好呢？建议民宿主把你认为你的民宿给人的感觉描绘出来，另外寻找一些参考图片就够了，要让设计师有充分的想象空间和创造力，你的空间才会有亮点和别具一格的元素。十一、民宿命名和证件办理在设计的同时，可以同时进行民宿命名和证件办理，最大化地节省时间！说起命名这个事情，它并没有太明显的时间要求，而且感觉很微妙。有的人可能在没做项目前就已经想好了你家宝贝民宿的名字，有的甚至可能到第二天就要做门头的时候还在犹犹豫豫。虽然命名没有硬性要求，但是原则还是有的，是什么呢？
