1、世纪启示录：百年香港楼市史1999 年，TVB 楼市题材电视剧创世纪开播，一时间全港万人空巷追剧集。这部耗资 1.5 亿港元的港剧与它的名字一样气势恢宏，迄今为止仍是 TVB 成本最高的一部剧之一。剧中主角许文彪有一句话道出了当时所有香港人的心声：“我不是没有尝试过，我尝试安分守己，拼命干活！挣那么一点点钱！我试过！但是外面那些人，外面那些人！他们只是拿一点点钱出来，花一点点时间，把房价炒高不断地赚大钱！这叫作公平吗？”更为戏剧的是，该剧著名编剧司徒锦源，当时他已经 45 岁了，依然没有钱买房。那部剧开播十几年之后，香港人买房还是那么难，置业难度冠绝全球。2018 年更爆出一则成交信息，香港何
2、文田的一个车位以600 万成交，大概只有 4 个平方。中环 31 平小户型卖到1500 万，单价接近 50 万每平。为此，香港政府提出首次置业支持政策：从没买过楼的香港永久性居民，个人月收入不到 3.4 万或家庭月收入不到 6.8 万，就有资格申请首置盘，低价买楼。据统计，家庭月收入 4 万以上的，已经是香港前 32.8%的人群了。天呐！现在即使月收入 6.8 万，都得靠政府帮忙才买得了房，可见香港楼价的惨烈程度！那么香港高楼价的真正历史原因是什么？它过去一百年又是如何演变成今天这样的？对我们又有什么启示？01、香港概况及由来香港目前 800 万人口左右，有 1104 多平方公里的土地，目前开
3、发出来的只有 260 平方公里左右，开发程度 24%。01香港概括及由来在明朝时，广东一带盛产莞香，此香香味奇特，颇受人们的喜爱，故而远销全国，饮誉世界。由于当时贩香商人们一般都是在港岛北岸石排湾港将莞香装船运往外地，所以人们将这个港口称为香港，意为贩香运香之港，将港口旁边的村庄，称为香港村。1841 年英国侵略军在港岛南部赤柱登陆后，由一名叫陈群的当地居民带路，英军询问该处地名，陈群用当地土话答称香港,英军即以陈群的地方口音 HongKong 记之,并用以称呼全岛。在 1842 年签订的南京条约中,香港作为全岛的名称被正式确定下来。02、香港城市化的肇始肇始南京条约之后 ，香港被英国殖民者占
4、领，其基本的城市建设也由此展开，通水、通电、修筑马路等，逐步由一个渔村转变为小型城市。这个期间，大量外国资本进入，兴办银行、航运、贸易、加工企业等，香港进入数十年的稳定发展时期。由于香港拥有便利的地理条件和殖民地的荫蔽，使其成为远东地区经济和政治人物活动的跳板，辛亥革命前夕，孙文、黄兴等人多次前往香港，躲避晚清追杀和募集革命经费，华侨也多聚集于此，兴办民族工业。1911 年后的国民党执政初期，香港并非当时的大城市，但1937 年远东第一大城市上海沦陷之后，大量高官富贾携带巨额财富逃往香港，为香港带来大量的人口和财富，以致一到“饮茶时间” ，香港酒楼食肆就人满为患。1941 年太平洋战争爆发，香
5、港被日本占领长达三年时间，百业萧条，人口由战前 150 万锐减至 1945 年的 50 万，楼市也出现下跌。（日军轰炸香港，房屋大量倒塌，留下一片废墟）但 1945 国共内战，蒋介石败退台湾又使香港迎来了新一轮的人口涌入狂潮，香港人口从 1945 年 50 万人一下子膨胀到 1950 年的 200 万人。据统计，这次人口狂潮至少给香港带来了超过 5 亿美金的资金以及 100 多万廉价劳工。而 1950 年爆发的朝鲜战争，使香港再次获得从东南亚流入的 1 亿美元资金！这是一个多大的数字呢？大概十年后，香港全年 GDP 也不过 10 亿美元。朝鲜战争期间香港是战略物资贸易中转站，大量物资从这里源源
6、不断转运至朝鲜战场，使得香港贸易额不断攀升。依靠大陆的资金和战争贸易，到朝鲜战争结束时，香港已经拥有了大量的港口码头、船舶、贸易公司以及劳工人才。这些为后来 60-70 年代香港本土制造业出口产品，抢占国际市场提供了强大的支持。自此以后，香港这座城市形成了自我造血能力，工业化进程加快，经济腾飞，为楼市其后数十年的增长提供了源源不断的经济支撑。1950 年，香港制造业产值仅占 GDP9%，1955 年升至21.8%，到 1970 年更是高达 31%，可见期间工业制造的突飞猛进。战后香港以服装、塑料花等劳动密集型产业和航运为主，蓬勃发展的经济，使无数小人物实现了人生逆袭，香港居民储蓄存款连年上涨。
7、在香港置业安居成为那一批外逃至香港的人们最大梦想！俗称“逃难香港，个个都希望发达，最终有瓦遮头” 。（战后香港人的居住条件）03、香港城市化高速发展阶段与华人企业家崛起工业化总是伴随着城市化，而城市化使房地产业逐渐成为香港的经济支柱。那时候每到周末，很多香港家庭几乎全家出动去参观新楼盘示范单位，俗称“唔买都去看下” 。这种全民买楼的社会大环境，隐隐中预示着香港社会即将迎来史无前例的财富机会，而霍英东、李嘉诚、李兆基、郑裕彤等人就是敏锐地捕捉到这个大机遇的人。霍英东原始资本，来源于倒卖战后日本遗留下来的机器设备。这些机器价钱便宜，买来之后稍加修理就可以用，投入资金少，转手快。虽然利润不算太大，且
8、不能长久，但却为霍英东积累了日后大展拳脚的原始资本。朝鲜战争结束后，霍英东预料到香港因为长年不冻，航运贸易事业必定繁荣，从而带来城市化的发展，而这将促进商业及住宅楼的开发。于是他抢先把经营重点转向了房地产。1954 年 12 月，霍英东拿出自己的 120 万港元，再向银行贷款 160 万港元，在香港铜锣湾买下了他的第一幢大厦，并创办了立信建筑置业有限公司，从此一发不可收拾。开始，他也和别人一样，自己花钱买旧楼，拆了后建成新楼逐层出售。这样当然可以稳妥地赚钱，可是由于资金少，周转慢，一栋楼要卖很久，所以刚开始他的房产公司并无多大起色。后来霍英东与律师行及公司职员开会讨论，有没有更快的办法卖房回笼
9、资金。最后，他想到完全可以采取房产预售的方法，利用想购房者的定金来盖新房！然后把腾出的资金再去拿地，拿了地之后再收一笔定金，然后再去拿地这个办法不但能为他快速筹集资金，更重要的是还能提前锁定客户，化被动为主动，因为收了定金，将来哪怕卖得比市价稍高，楼盘也能一抢而空。后来大陆盛行一时的认筹金就是脱胎于这种由霍英东首创的“楼花销售”方法。例如 2005 年广州某开发商，5000 万买下土地之后，立即对外宣传：先交 2 万认筹金，一年后开盘时打 9 折，如果没有选上房子全款退还。一下子，近 2000 人认筹，开发商迅速筹集到 4000 万。关键是这笔钱属于“无息贷款” ，因为一年后选不上房，开发商只
10、需要全款退回，并没有利息，白白使用 4000 万一年，肯定比找银行借贷划算。但这种销售方式对于当时香港的购房者来讲，也是有利的。先付一小笔钱，就可以取得所有权，待到楼房建成时，很可能地价、房价都已上涨，而已付定金的买方只要把房产购买资格卖掉，转手就有可能赚一大笔钱！因此，香港市民纷纷入市， “炒楼花”在 50 年代中期开始盛行全港。霍英东这边干得如火如荼，而那时候的李嘉诚还在为自己的塑料花制造四处寻找兴建工厂的土地。他却发现每次他看上的土地，不是被人加价抢走，就是短短几个月价格大涨或者业主不卖。李嘉诚意识到房地产行业即将爆发。于是他毅然决定进入房地产行业，但他并不完全采用当时香港流行的“卖楼花
11、”经营做法。之前霍英东发明了卖楼花的销售方式，也就是拿着图纸就开始卖房，然后用买家的钱去盖楼。这可以极大弥补资金不足，还降低了风险。但其实购房款，只有一成首付是买房人出的，剩下的九成贷款全部是银行的，开发商们等于把风险都甩给了银行。一生谨慎保守李嘉诚认为这种做法如果银行大面积地停止贷款或者发生挤兑风潮。企业就会陷入困境，加上香港的土地非常稀缺，卖掉一个楼盘就少一个楼盘，所以他采取了只租不售的做法，长期持有土地和大量房产。1959 年到 1980 年，香港的工业用地，商业写字楼和住宅，分别涨了 280 倍，73.5 倍和 82 倍，他就这么不断地攒房子，只出租不出售。李嘉诚反而成为最赚钱的地产商
12、，而那些以卖楼为目的的地产商，反而业绩跑不过他。卖楼花的开发商，相当于不断地做短差，看似短期利润惊人，但是长期一看，跟李嘉诚的市值比，差距甚大。投资也是同理，短炒获利不大，长期持有的才是真正赢家。无论是茅台、腾讯的股票还是北京、上海的房产，优质资产天然具有长期的增长性。香港的土地越卖越少，开发商最后的库存卖完之后，几乎很难再拿地，所以当年很多靠卖楼花急速崛起的开发商很快就销声匿迹。反观李嘉诚，他长期持有，极少出售，除了住宅，他很多的工业地产和商业地产的租金现在已经变成了强大的现金奶牛。2013 年我在中环曾经请教过香港的朋友：为什么李嘉诚涉足众多行业，但一生几无大败，始终保持华人企业家的领先地
13、位？那位 90 年代初就跟随四叔在股市共进退的朋友说：因为他每次都亏得起，无论任何时候，李嘉诚都让自己生意出现亏损的时候，还有其他的业务和现金流来维持，假设他一个生意亏掉一两千万，但他地产租金、港口码头的收入都不止这个数。他的经营始终没有突破安全边际，所以企业从未出现过系统性的崩盘风险。果然，愈演愈烈的炒楼花，使得香港 1961 爆发楼花挤兑风潮，潮汕籍银行家廖宝珊在这次挤兑中，脑溢血死亡，引发香港的楼市震动，政府出手整治楼花销售，楼市陷入低谷，一大批开发商倒闭。但该次挤兑风潮并未阻止人们投资楼市的步伐，第二年楼市又开始火爆。当时正值华资银行与英资银行白热化竞争阶段，华资银行为了承揽更多贷款业
14、务，纷纷开出一成首付，甚至零首付的按揭贷款，无论市民是否收入充足一律批贷。终于，1965 年初再次爆发更大规模的银行挤兑风潮。多米诺骨牌由一家叫明德银号的小型银行引起。原本该银行倒闭并非什么大事，但是倒闭的消息一经登报，媒体的渲染迅速点燃人们的恐慌情绪。他们担心其他华资银行也会倒闭，无法取回自己多年积蓄的存款。于是争相前往各个华资银行取回自己的存款。此时华资银行再多存款准备金也经不起突然的挤兑，头寸调不过来，纷纷被挤爆，被人为逼到破产。当时最大的华资银行恒生银行，一天被提走 8000 万存款，眼看再继续挤兑，自己就没钱可支只得宣告破产了，紧急之中，恒生卖身求命，将 51%股权贱价出售给英资汇丰
15、银行。自此以后，香港大型的华资银行悉数被英资控制，这些股份之后再也没有回到华资手中，而侥幸活下来的小银行不久后也退出市场，华资银行全行业从此一蹶不振。1965 年连续爆发的楼价大跌，银行挤兑风潮事件导致香港恒生指数股票大跌四分之一，香港各行业遭受沉重打击，经济再次陷入低迷。踏入 1972 年，美国总统尼克松访华，随后九龙和香港岛之间的红磡过海隧道正式通车，政治气候变化和交通规划使香港楼市又重新进入平稳上涨期。1970 年代香港华人企业也逐渐作为新参与者跟外资企业竞争，华人家族几乎全部涉足房地产业务，在高地价策略下这些华人家族获利颇丰，逐渐超越当时最大的英资企业。04、香港低税自由贸易天堂之下是
16、高地租的代价1982 年 9 月，刚刚从马岛战争抽身出来的撒切尔夫人访华，与总设计师就香港的前途问题展开谈判。为了防止港英政府在回归之前，抢先卖掉香港大部分的优质土地套现走人，中国限制香港回归之前每年出让土地不得多于 50 公顷。港英政府也乐意接受，因为当时六百多万人仅仅居住在香港总面积 18%的土地上，这就令政府既节约了基建开支，又享受饥渴式卖地的高额回报。虽然卖地总面积限定在 50公顷，但是价格并没有被限定，所以虽然地卖得少，但卖地价却越卖越高，政府收入反而大幅增加。（每年卖地平均价格示意图）最高峰时，土地收入占当年香港政府总收入的 40%，几乎香港的财政支出一半来源卖地收入，如果再算上二手交易带来的税收以及政府持有的租赁物业收入，可以说，房地产行业如果长期下滑，整个香港将陷入财政困境，政府、学校、医院、警局、文化、养老机构等将面临大面积欠薪，停工，社会将陷入一片混乱。为此，香港在寻找到新的财政来源之前，不得不持续高价卖地，以维持整个政府系统运转。（每年卖地面积及总收入示意图）经济学所谓租税同源指的是税负低的地方，一般地租都奇高；而税负高的地方，地租一般比较低。
