1、1奥特莱斯系商业建筑设计总结谢文博 上海三益建筑设计有限公司前言：文本主要就笔者所完成的三个奥特莱斯商业项目的经验得失，对奥特莱斯体系商业建筑进行归纳总结。相关项目介绍及本人在项目中的角色和作用见工程档案。工程档案：1.武汉百联奥特莱斯商业广场项目（2011 年 12 月建成营业） ，项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。一期西地块南区规划用地面积 136033.2 平米，道路代征用地 2616.17 平米，净用地面积为 133417.03 平米。地上总建筑面积约为 92304.7 平米，容积率为 0.69。由17 栋低层商业建筑组成。本人作为该项目的方案专业负责人，参
2、与了从项目的规划、单体平立面、到施工图配合及现场材料选型等相关工作。2. 温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（完成规划设计） ，项目位于温州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。总用地面积为 119911.82 平米。其中一期崇高奥特莱斯购物广场区规划用地面积79951.82 平米，地上总建筑面积约为 119600 平米，容积率为 1.50。拟建多栋多低层商业建筑以及 1 栋 11 层酒店和 2 栋 7 层仓管物流楼；二期崇高总部物流办公园区规划用地面积 39960 平米，地上总建筑面积约为 59940 平米，容积率为1.50。本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概
3、念、及立面设计。3. 宁波百联奥特莱斯项目（概念方案设计）项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区，用地面积 300 亩，建筑面积 14 万平方米，容积率 0.7，本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。2项目总结：一区位与选址：首先，奥特莱斯（OUTLETS） ，来源于国外的一种商业建筑模式，主要经营各种服装精品的厂价直销，价格便宜，人气旺盛。在一定程度上形成目的性消费，因而可以远离寸土寸金的核心商业区；其次，奥特莱斯所倡导的是休闲购物通常与度假、游乐相结合，故常选址于风景优美或大型娱乐设施周边；再次奥特莱斯通常位于交通与物流便捷之处，结合机场、高铁、及高速是不错的选择
4、。奥特莱斯选址三要素决定因素 选址价格便宜、目的消费 远离核心商业区休闲购物、与度假、游乐相结合 风景优美或大型娱乐设施周边交通与物流便捷 机场、高铁、及高速周边表 1相关项目选址：项目 区位武汉百联奥特莱斯 武汉后湖风景区北临后湖温州崇高奥特莱斯 温州市龙湾区的空港经济区宁波百联奥特莱斯 宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区天津佛罗伦萨 紧邻京沪高铁上海青浦奥特莱斯 紧邻沪青平高速公路杭州下沙奥特莱斯 紧邻杭州绕城高速日本御殿场奥特莱斯 富士山山脚，临近箱根风景区表 23武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图 1） ，项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。温州崇高奥特莱斯购
5、物广场及总部物流办公园区项目（图 2） ，项目位于温州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。4宁波百联奥特莱斯项目（图 3） ，项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区。距离宁波市中心约 10 公里，距机场约 14 公里，紧邻高速公路交通方便。、二总图布局奥特莱斯商业建筑的总图布局受用地形状的制约，因项目不同而不同，但由于奥特莱斯商业建筑的性质及商业流线要求，每个项目又会有其相同的共性。首先，奥特莱斯属于低密度建筑通常层数不高占地较大，为了便于建筑群之间的商业运营与合理的动线距离，势必会采用分区模式。其次，环形商业流线是奥特莱斯的不二选择，所以奥特莱斯均为环形布局。再次，强调主
6、次入口与空间节点的处理，所有的奥特莱斯会有明显的主次入口，以及联系各分区的中心广场节点。最后，大量的停车面积是奥特莱斯最大的特点。总图布局共性：总图布局共性5一 组团分区二 环形布局三 强调主次入口与空间节点四 大量停车表 3武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图 4）总图布局：1 功能布局采用一轴两环多节点的布局模式。一条斜向的主轴将人流从路口引入，同时划分出两个三角形的环形商业街区。在东南与西北形成两个大的入口广场，同时通过中心的“阳光谷”来联系上下两组团，在组团内部则会形成多个小的商业节点广场。而在建筑外围则是大面积的停车场。2 道路规划地块在川龙大道靠地块北侧位置设置一车行出入口，中部与南部
7、各一个人行出入口；地块沿湖滨大道设置有 3 个车行出入口。地块主体建筑与停车场间设置有车行环道，设置有 1055 个车位。 3 景观系统在地块南区采用东西向的景观绿带与南北向的阳光谷构成十字状景观轴串联多个景观节点，并在各节点设置雕塑、水景等丰富的景观元素。6温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图 5）总图布局：1 功能分区项目分为一期崇高奥特莱斯购物广场区和二期崇高总部物流办公园区，一期崇高奥特莱斯购物广场区以 2-5 层的商业建筑组成，形成一条主轴两个组团的布局模式，建筑周边以及前广场为停车区域。二期崇高总部物流办公园区的8 栋 6 层和 3 栋 9 层的办公楼以古典的十字对称
8、模式布局，构图稳重严谨。2 道路规划一期崇高奥特莱斯购物广场区在湖滨大道靠南设置一车行出入口，南面规划道路设置两车行出入口，北面及东面各设置一车行出入口，地块主体建筑与停车场间设置有车行环道，停车系统采用地面停车结合地下车库，设置有 860个车位，其中地上 660 辆，地下 200 辆。 3 景观系统崇高奥特莱斯购物广场区采用南北向的景观绿带与东西向的景观带构成十字状景观轴串联多个景观节点，并在各节点设置雕塑、水景等丰富的景观元素。78宁波百联奥特莱斯项目（图 6）总图布局：1 功能布局项目分为一二两期，西面为一期的奥特莱斯商业广场。商业广场利用基地内的河道景观把奥特莱斯分成南北两区，设计吸取
9、威尼斯的城市印象，通过弯曲的水系景观打造原汁原味的意大利情景式商业空间。而在建筑外围则是大面积的停车场。2 道路规划地块的车行主入口位于西面道路的中部，桥的南面。在南面及东面道路分别设置了车行次入口。地块建筑外围车行环路环通，停车系统采用地面停车，设置有 2000 个车位。 3 景观系统基地内的河道景观成为把控全局的纽带，弯弯曲曲的河道景观形成东西主轴与南北向的景观轴十字交叉形成多个景观节点。9三 单体设计奥特莱斯商业建筑比其它公共建筑相对要简单，但也有其特殊的要求和原则，大体上可以从层数、层高、开间、进深、外廊、后勤通道与疏散楼梯来总结。1.层数奥特莱斯属于低容积率建筑群，考虑到楼层商业价值
10、的递减原理，所以一般层数不宜过高，通常以一层或二层为主，局部可做到三层。2.层高 作为店铺型商业通常需要考虑到货架净高要求、设备管道高度、结构梁高度。层高要求：一层结构层高不小于 5 米，净高不小于 3.5 米，二层层高不小于 4.5 米，净高不小于 3.2 米。3.柱网由于奥特莱斯商业一般采用全地上停车无地下车库，考虑到店铺的面宽要求，通常采用 8.4 米或 8 米得柱网。4. 开间进深标准商铺常用面宽一般采用 8.4 米、8 米，刚好为一标准柱跨；标准商铺常用进深一般采用 15 米、16.8 米，由于规范中关于安全疏散的要求，进深不超过 15 米可只向一面开门，超过 15 米则需两面疏散（图 7） ；10
