1、资产评估基本方法 收益法主讲内容：1 货币的时间价值 2 货币时间价值的计算方法 3 折现率 （资本化率）4 收益法基本原理及其具体方法 一、资产评估基本财务知识 1 货币的时间价值 1.1货币时间价值的涵义 货币时间价值：货币随着使用时间的推移而发生的增值。 说明：货币本身不会增值，只有在不断运动中作为生产资金，与劳动力结合才能增值。 1.2 利息 利息反映平均利润在金融家与企业家之间的分配。利息率取决于平均利率，也取决于资金供求关系。通常包含纯利率、通货膨胀率和风险报酬率。 1.3 单利和复利 单利计算时，只计算本金的利息。 计算复利，不仅要计算本金利息，也要计算利息的利息。表 1 利息计
2、算表单 利 复利第一年末的 F P(1+i) P(1+i)第二年末的 F P(1+2i) P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 第 n年末的 F P(1+ni) P(1+i)n 2 货币时间价值的计算方法 概念解释：现值；终值；年金；折现。 2.1 整付终值 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在某一时点上（通常为年末）的价值。 计算公式： 2.2 整付现值的计算 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率折合成的现值。 公式推导：由 2.3 年金的终值 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积累的总金额。 设 A为年金， n为期限（年数）， i为利率，
3、F为终值， F/A表示 1元年金终值，则年金总值为： （ 1） 年金终值系数求解演绎： （ 1）式两边同时乘以（ 1+i），则： （ 2） （ 2） -（ 1）： 其中： 也称年金终值系数。 案例：每年年末支付 100元，年利率 10%，到第三年末的基金总额是多少？ 2.4 由终值求年金 指先知道终值，然后再计算含利息的年金是多少。 由公式 案例：要在第三年末积累一笔 1000元的基金，年利率为 10%，那么每年年末应支付多少？ 2.5 年金的现值 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为现值，其现值总和。 设 A为年金， n为期限， i为利率， P为现值， P/A为一元年金的现值
4、，则： （ 1） （ 1）式两边同乘以（ 1+i），则 （ 2） （ 2） -（ 1），得， 也称年金现值系数 案例：每年支付 1000元，年利率 10%， 3年的年金总现值为多少？ 2.6 由现值求年金 先知道现值总额，求每年等额的收支数： 例如：某项目一次投资 248.70万元，回收期为 3年，年利率10%，求每年年底至少应该收回多少，项目才可行？ 2.7 无限期年金的现值计算 由公式 当 n趋于无穷时， 趋于零，故， 则 例：当年金为 100元，年利率为 10%时，求无限期年金累计总现值。 3 折现率 3.1 折现率的概念 定义：折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定情况下，对投资所期望的回报率。 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 3.2 折现率确定的一般方法 （ 1）未考虑通货膨胀： （ 2）考虑通货膨胀： 无风险报酬率 确定：通常参照国库债利率或同期银行存款利率。
