1、商业项目选址分析城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计、选址与布局的经济原则。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。 选址原则 “天时” 、 “地利” 、 “人和”都会直接影响企业的经营 “天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售
2、，实现更好的经济效益。 商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。1、客流规律是选择店址的最重要的因素 商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 （1） 相同客流规模的不同地区，因客流的目的、速度、时间不同，对选址条件亦有不同差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买
3、作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。 有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。 （2） 选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。 （3） 选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。 （4） 对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流
4、，制造客流，进而创造新的商业环境。 2、交通状况 城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。 3、商业环境 选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次
5、购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻互补，此为趋同性。一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。另外一些顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品
6、，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互为邻，互为补充，便利顾客。 4、地形特点 选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。 5、城市规划的要求 城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。 在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查
7、，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。shopping mall 的物业管理Shopping mall 即大型购物中心，音译为“摩尔”或“销品茂” 。它产生于 20 世纪 50 年代的美国，现已成为欧美国家的主流零售业态，其营业额已占到发达国家社会消费者零售总额的 50%以上。随着中国经济的快速发展，人们生活
8、、消费水平的逐步提高及消费观念的转变，mall 作为现今零售业的最高级形态正走进我们的生活，造 mall 运动的浪潮正风糜大江南北。 一、Shopping mall 的特点 Shopping mall 指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、旅游、饮食等各种服务的一站式消费中心。其主要特点： 1、 体量大。一个项目建筑面积动辄十万平方米，更有甚者达百万平方米。 2、 业态众多。除几个大型的主力商家、主力店进驻外，还有为数众多的大大小小各类商家众星拱月。 3、 功能复杂。Shopping mall 不
9、是简单满足人们的购物需求，而是集购物、休闲、娱乐、旅游等多种功能于一体，全方位满足人们的多重体验。 4、 高风险性。Shopping mall 项目投资巨大且回收时间长及预期收益的不确定性，对发展商的资本耐力和经营管理能力的提出严峻考验。 二、Shopping mall 对物业管理的要求 Shopping mall 不同于一般商业物业，项目操作复杂，作为项目操作的重要一环，其物业管理水平高低将直接影响到项目是否正常经营，实现持续赢利。 （一）高标准的日常物业管理 1、楼宇及附属设施，设备的养护及维修管理 Shopping mall 设施、设备档次较高且数量众多而复杂，电脑化程度高，如供电、监控
10、、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络，由计算机控制维护管理至关重要。由于客流大，一些设备如电梯，自动扶梯等运行繁忙而易出故障，故日常养护标准高，维修要求严。 2、环境卫生及绿化管理 一个干净、整洁、绿意盎然的购物环境让徜徉其间的顾客流连忘返，成为吸引顾客长期购物的重要因素。由于 shopping mall 范围广，人流络绎不绝，清洁标准要求高，对其清洁工作提出很大挑战。可以考虑采用机械化的清洁工具如清扫车等提高工作效率。此外，还应做好公共卫生安全的防范，如公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施等。 3、安全保卫、消防管理 Shopping
11、mall 属人流集聚场所，安全保卫、消防管理责任重大。 要注意技防与人防相结合，安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置、智能报警装置及闭路监控装置，同时建立健全各项安保消防制度，应设立应急重大突发事件的预案，并与属地公安、消防部门保持密切联系，确保商业区域内良好的公共秩序 及消防安全。 4、装修的统一管理。对整个项目的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，按照装修整体规划方案，从整体上把握装修风格，确保格调高雅及与项目整体的一致性。 5、广告管理 商场广告既多又杂，常常出现广告无序有碍整体环境，因此必须加以管理。 （1）内部广告。应由物业管理公司委托专业广告设计人员按商场整体布局
12、设计。承租户广告需就其式样、颜色等项由物业管理公司审核，做到管理有序。户外广告一般不设置，如果属于商场整体促销广告也应注意整体性和形象性； （2）橱窗展示宣传，应做到橱窗玻璃洁净，灯火明亮，开关及时、陈列物品整洁有序。 6、特色服务 除进行常规性的日常物业管理外，物业管理公司还应积极响应广大商户、购物者多样化、个性化的需求，使商家高效、轻松经营，消费者获得多层次、一站式购物体验。通过酒店式、商务全程式、健康式的管理服务模式及菜单式的服务内容，实行“服务设计、菜单服务” ，让商家、消费者体会到“精诚服务、精彩生活” 。 （二）各项活动的持续策划、组织 一个大型 MALL 的正常运行，首先要求事先
13、策划设计的成功，此外还须实行专业化的管理，物业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、空调、电梯等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的是还在于进行统一的广告宣传及促销活动，负责把顾客引进店中来。这就要求管理着具有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力，如明星见面会、现场歌星音乐秀、群众问题竞赛、体育比赛、杂技表演、模特时装秀、新产品展示会等。 （三）有效的成本控制 MALL 项目正式投入运营后，各项设备设施数量众多、使用频率高，且大都采用大开间、开放式的建筑空间布局。因此，各项设备设施的能耗等费用将十分惊人。另外，各类各级管理服务人员队伍将十分庞大，人工成本也会成为一笔不菲的开支。如何有效地降耗节能、精简人员，维持收支平衡，并实现既定的经营指标，将是摆在管理者面前的一个重要课题。有效措施：一是采用一些行之有效的办法如对设备设施进行节能改造、以技术手段代替部分人力操作等；二是严格管理，编制费用预算，建立、完善费用审批制度，采用竞标方式选聘承包商。
