1、天津商业市场调研分析一、 天津市宏观经济环境 天津作为中国四大直辖市之一，在区域经济和全国经济发展中具有重要的地位和作用。1997 年国务院明确对天津的定位，天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和中国北方重要的经济中心。1、国民生产总值（GDP） 据初步核算，并经国家统计局联审通过，2006 年全市实现地区生产总值（GDP）4337.73 亿元，按可比价格计算，比上年增长 14.4%，比 2000 年增长 1.2 倍（见图 1）。2007 年 12 月份实现地区生产总值（GDP）655.74 亿元，同比增长 13.5%。人均地区生产总值为 5177 美元。2、社会消费品零
2、售总额消费品市场趋向活跃。全年社会消费品零售总额完成 1356.79 亿元，增长 14.0%。其中批发和零售贸易业零售额 1143.04 亿元，增长 13.5%，住宿和餐饮业零售额 209.97 亿元，增长 17.4%。3、财政收入2006 年全市财政收入突破 900 亿元，达到 925.62 亿元，比上年增长 27.6%，占全市生产总值的比重为 21.3%，比上年提高 1.7 个百分点。全市财政支出 654.2 亿元，比上年增长 25.7%。其中，基本建设和城市维护建设支出 263.2 亿元，增长 28.2%；4、人口情况2006 年末全市常住人口为 1075 万人，户籍人口 948.88
3、万人。人口继续保持低速增长。2006 年全市人口出生率为 7.67，人口死亡率为 6.07，人口自然增长率为 1.60。5、金融业存贷款规模继续扩大。2006 年末全市金融机构（含外资）本外币各项存款余额6839.20 亿元，比年初增加 854.52 亿元。其中储蓄存款余额 2922.70 亿元，比年初增加349.68 亿元。年末本外币各项贷款余额 5415.72 亿元，比年初增加 780.14 亿元。6、人均收入与支出2006 年天津城市人均可支配收入约 14200 元，人均消费支出 10500 元，恩格尔系数为34.9%。综述：以上为影响当地发展的主要经济指标，从以上数据可以看出：平稳、协
4、调、增长是 2006 天津市经济运行的主要特征，自从 2000 年以来天津市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明天津市经济正处于快速的发展周期。在良好的经济环境下，天津市的商业发展迅猛。二、 天津市商业发展情况（一）天津市商业概况到 2006 年底，全市区域商业中心，大型购物中心（超市） 、星级酒店等大型商业设施改造建设项目总数达 82 项，总建筑面积约 620 万平方米，总投资近 200 亿元。其中，竣工的万平方米以上大型商业设施项目有 11 项，建筑面积 65 万平方米，投资额达 45 亿元，仍有约 70 项在建或待建。其中和平路和滨江道市商业投资的热
5、点，两街有 8 个大项目在建或规划立项，计划总投资 87 亿元，分别是 13 万平方米的恒隆商业广场、10 万平方米的庄吉商业中心、7 万平方米的凯宾斯基酒店、12 万平方米的津门酒店、22 万平方米的津塔商务宾馆等；二是经营定位高端。今年竣工开业的 3 万平方米的伊势丹新厦、9 万平方米的友谊新天地广场等。加上劝业场、华联、滨江商厦等原有商业设施和分散于其中的小型商户，如此集中即便是香港最繁华的铜锣湾地区也无法比肩。（二）天津热点商圈分析在天津主要存在南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、东南角商圈、小白楼商圈、中山路商圈六大商圈。表 3-1 目前天津拥有的主要商圈商圈名称 滨江道商圈 南京路
6、商圈 和平路商圈 东南角商圈 小白楼商圈 和平路商圈所属区域 和平区 和平区 和平区 南开区 河西区 河北区地理位置 滨江道南京路与滨江道交口 和平路 东马路小白楼徐州道 中山路形成时间 1986 年 1920 年代 1920 年代 1994 年 1920 年代经营定位中低档百货，精品专卖 中高档百货中档百货，精品专卖 中高档百货中高档百货，精品专卖百货、沿街店铺经营状况 好 好 较好 较好 较好 较好辐射范围 市内、郊县 市内、郊县 市内六区 南开、和平、 河西、和平 河北区及其及部分旅游客及部分旅游客虹桥、河北区区 周边适合人群25-45 岁，收入中等偏上的消费者25-45 岁，收入中等偏
7、上的消费者 各种消费者18-45 岁，收入中等偏上的消费者25-45 岁，收入中等偏上的消费者 各种消费者未来发展改扩建将带来进一步提升硬件制约，发展有限城市Shopping Mall 出行带动该商圈发展改变新世界一枝独秀，扩大影响力 有待改善新兴商圈有待发展1、 滨江道商圈：滨江道商圈包括滨江道与和平路交口至滨江道与南京路交口这段距离内的商业设施。滨江道是天津最著名的商业街，最初起源于上世纪 20 年代。20 年代末随着劝业场一带商业的兴起，中外商贾纷纷云集于这条街，许多服装绸缎、金银首饰、钟表眼镜、照像洗染以及旅馆、饭店、影院、剧场、舞厅等商业、服务和娱乐店堂、场馆相继落成开业，这条街逐渐
8、呈现繁华景象。滨江道在一公里的长度内聚集了三大百货商店劝业场、华联商厦和滨江商厦，其中两个百货店已有近 80 年的历史了，滨江商厦也有十年以上的历史了，而且上百间品牌店挤满了滨江道。而在天津的其他地方却找不到这样的百货店和品牌店高度汇集的情况。同时，滨江道上还汇集了餐饮、娱乐、服饰、鞋帽、珠宝等多种商业业态，能同时满足不同的需求。顾客来到滨江道后，其购物欲望和休闲娱乐的欲望能得到最大限度的满足。同时由于滨江道地处天津市中心的中心，交通四通八达，在天津的任何一个角落、甚至郊区，都可以非常便捷地抵达滨江道。但同时，由于该商圈建成时间早，导致停车位设计不足，严重制约了有车一族的行动，导致部分顾客流向
9、其他新兴商圈。图 3-6 滨江道商圈概况2、 和平路商圈和平路商业街位于海河西侧，南起渤海大楼，北至东南角，全长 2138 米，与滨江道商业街相交叉，构成天津最繁荣的商业区。和平路商业街始建于 1902 年。20 年代末，随着天祥、劝业、泰康三大商场，国民、惠中、交通三大旅馆以及渤海大楼、浙江兴业银行等高大建筑的落成，街道日趋繁荣。在这条街上，不仅有全国闻名的劝业场、百货大楼等大型百货商场，还有中华百货售品所、天津鞋店、正兴德茶庄、盛锡福帽店、等许多老字号。2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为了一条现代化的商业步行街，被命名为金街。但是由于和平路及与其交叉的滨江道均为半封闭的步
10、行街，而和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道。所以，长期以来和平路商业街不过是滨江道商圈的一个附属品，并没有形成独立的具有竞争力的商圈。2003 年年底，坐落在百货大楼身边的现代化 Shopping Mall万达商业广场竣工，从此改变了旧有局面。该购物广场内的百盛百货、沃尔玛超市、欧培德建材超市、红星美凯龙超市和万达电影城陆续面市。万达广场的诞生，为和平路带来了新鲜的血液，联合老字号“百货大楼”形成了和平路上一个具有强大竞争力的新兴商圈。因此，确切地说本文所指的“和平路商圈”也可以称为“万达商圈” ，由于万达广场的加入，该商圈的丰富业态足以和滨江道媲美，甚至比滨江道还要丰富，必将成为滨江道的有
11、力竞争者。图 3-7 和平路商圈概况3、小白楼商圈小白楼位于和平、河西、河东三区的交汇处，自 1902 年后，日渐繁华。由于这一带周围银行、洋行众多，临近洋商、买办、官僚居住区，促进了这个商业区的发展。20 世纪20 年代后，这个商业区达到鼎盛时期，经营的多是高档商品或舶来品。商业区内，各类商店林立，其中著名的有大新呢绒服装店、起士林餐厅、重庆理发馆、音乐厅、北京影院等等。20 世纪 90 年代末期，凯旋门百货和滨江购物中心强化原本的商圈定位，音乐厅和起士林也已经成了该商圈内不可或缺的组成部分。今年，信达广场 6 万平方米商场部分将竣工并投入使用。滨江万丽酒店和信达广场酒店，以及周边众多甲级写
12、字楼都有助于该商圈品质的提升。由于城市地铁的竣工和地处 CBD 中心，该商圈将成为滨江道商圈强有力的竞争者。从总建筑面积上看，其规模仍是最小的，发展空间巨大，世贸大厦未来商场部分的启动，也将对“小白楼”商圈起到极大的推动作用。小白楼商圈南侧距离不远就是“南楼商圈” 。南楼商圈虽然规模不大，但是由于拥有两家大型超市以及一家中型商场，人气还是比较旺的。自小白楼到南楼之间的大沽南路将被规划为香港商业街，该路段沿线原本就排列着一家家的小商店，并且业态多样，有着良好的商业基础，同时沿线又有两家大型商场正在兴建中，今年内即可开业。上述种种条件都将促使小白楼商圈逐渐南扩，最终必将与南楼商圈连为一体，形成一个
13、更大范围的主力商圈。图 3-8 小白楼商圈概况3、 南京路商圈南京路商圈是指在滨江道路口对面、南京路沿线的四大商场所形成的商圈。南京路商圈其实也是滨江道商圈的衍生物，从根本上讲，他是依托滨江道带来的强大人流量而生存下来，逐步走向成熟的。该商圈的起始标志是 1986 年国际商场的开业，后来又陆续有其他三大商场的加入，逐渐形成比较成熟的著名商圈。南京路四大商场各具特色、相互紧邻、互相呼应，形成了特色鲜明的商圈。由于南京路商圈形成时间较早，硬件设施相对较为落后，尤其以经营时间较长的伊势丹和国际商场，此类矛盾最为突出：没有停车场和停车场面积不够、商场周边不具备扩张和改建的条件已成为制约这两大商场发展的
14、首要因素。相对而言，津汇广场建成时间较短硬件设施相对较为完善，整体购物环境较具优势；同时，津汇广场占据营口道和南京路交口，更具地理优势。世纪商厦由于硬件设施的两大缺陷：经营面积小和没有停车场及经营定位的失误，已成为南京路商圈中最先被淘汰的商场。图 3-9 南京路商圈概况4、 东南角商圈：东南角商圈坐落于南开区古文化街附近，拥有鼓楼街、食品街、服装街和旅馆街等多条特色街步行街，是南开区的经济文化中心。商圈附近的东马路为交通主干线之一，拥有多条公交线，可便捷的通往市内六区且商圈内拥有足够停车位，方便了消费者的通达。由于经营模式的单一及定位的失误，东南角商圈中的特色街均未有很好的“作为” ，其中古文
15、化街已被改建，服装街更是面临淘汰的局面；而滨江金耀广场也难形成气候。目前，东南角商圈仅靠新世界百货和家乐福超市苦苦支撑。东南角商圈急需新的业态注入，丰富商圈内容，改建中的古文化街和新建中的铜锣湾广场正顺应了这一需求。由于商场势力的薄弱，东南角商圈只在一部分新安的忠实消费者心目中占有一席之地，很难具有大规模的号召力。新安商场是东南角唯一的大型综合百货商场，开业至今已渐渐成为东南角商圈的中心；但终究显得“势单力薄、孤掌难鸣” ；滨江金耀广场由于距新安有一定距离，位于东南角商圈的边缘，难以和新安形成相互依附、互相竞争的商业氛围。而铜锣湾广场和海河楼商贸区的修建则可大大丰富东南角商圈内的业态，达到“同
16、业聚集”的效应，从而大大提高东南角商圈的商业价值，提升商圈的吸引力，有望形成与万达商圈竞争的格局。图 3-10 东南角商圈概况6、中山路商圈中山路商圈主要集中于中山路沿线。河北区计划投资 50 亿元，利用 3 至 5 年的时间，通过开发改造工程、历史文化古迹修复重建工程、灯光夜景工程、环境工程和街景立面整修工程五大工程，将中山路建设成为集商务商贸、文化、娱乐、餐饮、旅游等为一体的新型精品街，为本市打造出第二条“金街”，并计划在现有商业规模的基础上再增加商业设施 50 万平米。中山路商业现状从上图可以看出，中山路商业街上的业态以中型餐饮(24%)和金融业(22%) 为主，其它业态以美容美发(6%)和药店(11%)居多，而这些业态有一个共同的特征，即它们都
