1、【报告导读】进入 21 世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展
2、现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去，而本文的研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业。【房地产项目的特点】1、地域性。1）要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大，进行房地产项目构思时就不能不考虑这些情况。2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从市场角度看，房地产项目构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。3）要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。2、前瞻性。房地产项目构思的理念、创意、
3、手段应着重表现为超前、预见性。房地产开发项目的完成周期少则二三年，多则五六年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见能力，就会造成投入较大而产出较小，给企业带来巨大的损失。这种超前眼光和预见的能力，表现在：1）项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；2）投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；3）规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段；4）营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。3、市场性。房地产项目构思要适应市场的需求，主要表现在：1）房地产项目构思自始至终要以市
4、场的需求为依据顾客需要什么房子，就建造什么房子；2）房地产项目构思要以市场为导向房地产市场变了，房地产项目构思的思路、定位方式也要变；3）房地产项目构思要在现有市场的基础上，造就市场，创造市场。4、创新性。房地产项目构思要追求新意、独创。房地产项目构思创新，首先表现为概念新、主题新。因为概念与主题是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念与主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、方式新。项目构思的方式与方法虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样，这需要通过构思实践来创新。5、可操作性。房地产项目构思的可操作性特征要
5、求：1） 在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性；2）在具体的实施上有可操作的方法；3）构思方案要易于操作、容易实施。但是，在实际的房地产项目实施过程中，经常有一些项目构思方案完全脱离了市场的客观或超出了开发商的负担能力和实施能力，形成空洞的“纸上谈兵”项目构思6、多样性。在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种，同时，房地产项目构思方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对构思方案进行调整和变动，以保证构思方案对实现的最佳适应状态。1.0 写字楼项目概要1.1 项目要点1.
6、2 项目背景1.3 项目核心竞争力1.4 项目内容与特点1.4.1 体系架构1.4.2 技术或资源特点1.4.3 商业经营模式特点1.5 客户基础1.6 市场机遇1.7 项目投资价值1.8 发展使命1.9 成功关键1.10 盈利目标2.0 写字楼项目公司介绍2.1 发起人介绍2.2 项目公司与关联公司2.3 公司组织结构2.4 历史财务经营状况（新建项目与公司没有本章节）2.5 公司地理位置2.6 公司发展战略2.7 公司内部控制管理3.0 写字楼项目（产品与服务）介绍3.1 项目内容与目标3.2 项目开发思路3.3 项目创新与差异化3.4 项目核心竞争力或特点3.5 项目开发(条件)资源状况
7、3.6 项目地理位置与背景3.7 项目设备与设施3.8 项目建设基本方案与内容3.9 经营模式与盈利模式3.10 项目进展4.0 写字楼市场分析4.1 行业市场分析4.2 行业准入与政策环境分析4.3 市场容量分析4.4 供需现状与预测4.5 目标市场分析4.6 销售渠道分析4.7 竞争对手分析5.0 写字楼项目 SWOT 综合分析5.1 优势分析5.2 弱势分析5.3 机会分析5.4 威胁分析5.5 SWOT 综合分析6.0 写字楼项目发展战略与实施计划6.1 执行战略6.2 竞争策略6.3 市场营销策略6.3.1 目标市场定位6.3.2 定价策略6.3.3 渠道策略6.3.4 宣传促销策略
8、6.3.5 整合传播策略与措施6.3.6 网络营销策略6.3.7 客户关系管理策略6.4 经销商培训与销售网络建设6.5 公共关系与战略结盟6.6 售后服务策略6.7 战略合作伙伴7.0 写字楼项目管理与人员计划7.1 项目公司组织结构7.2 项目公司管理团队（管理层人员介绍或团队组建）7.3 管理团队建设与完善7.4 人员招聘与写字楼计划7.5 人员管理制度与激励机制7.6 项目质量控制系统7.7 项目成本控制管理7.8 项目实施进度计划8.0 风险分析与规避对策8.1 写字楼项目风险分析8.2 写字楼项目风险规避8.2.1 政策规避方法8.2.2 市场风险规避方法8.2.3 经营管理风险规
9、避方法8.2.4 人才风险规避方法8.2.5 融资风险规避方法9.0 投入估算与资金筹措9.1 项目融资需求与贷款方式9.2 项目资金使用计划9.3 融资资金使用计划9.4 资金合作方式及与资金偿还保障9.5 退出机制10.0 写字楼项目投资效益分析8.1 财务分析基本假设8.2 收入估算8.3 成本与税金估算8.3.1 采购与水、电、燃料等费用8.3.2 工资及福利费用8.3.3 折旧费8.3.4 维修费8.3.5 管理费用8.3.6 销售税金等费用8.3.7 税率8.4 成本估算8.4.1 固定资产折旧费用估算表8.4.2 销售成本估算表8.4.3 付现经营成本估算表8.4.4 运营费用估算表8.5 损益表与现金流量表估算8.6 重要财务指标8.7 财务敏感性分析8.8 盈亏平衡分析8.8.1 盈亏平衡点8.8.2 盈亏平衡分析图8.8.3 盈亏平衡分析结论8.9 投资效益分析结论11.0 写字楼项目无形资产价值分析11.1 分析方法的选择11.2 收益年限的确定11.3 基本数据11.4 无形资产价值的确定12.0 财务分析附件（1）基本报表（2）辅助报表（3）敏感分析报表（4）营业执照（5）法人代码证书（6）税务登记证（7）技术应用成果相关证件
