1、1总序领先即走在众人之前。如何掌握先机赢在起跑点，是 XXXXXX 机构坚持提供给您最精准的市场原动力。能为贵公司服务是 XXXXXX 机构最大的荣幸，为了使贵公司在新个案中有完善的资料来做决策，特此完成了这份项目市场分析报告。本次时间非常紧促，但报告中每个数据及资料都是经过我们再三落实及分析所得；相信我们对市场和项目的深入分析，能给贵司的决策带来帮助。在今后的合作中，我们将以精湛的专业知识，竭尽全力为贵司服务。只有走在别人之前，才有预计超越成为第一。XXXXXX 机构相信，除了要超前，更要用心，这样才能真正成为领导者。每一份报告都是成绩单，希望这份报告能为贵司提供正确的市场判断，并能为日后项
2、目的成功做好铺垫。第一部分 盐城经济情况概述6第一节 盐城市城市概况62一、自然地理6二、行政区划6三、对外发展7四、结论7第二节 盐城市宏观经济概况8一、国民生产总值高速增长8二、增长迅速的城市储蓄总况11三、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好12四、工业生产快速发展，经济效益稳步提高13五、当地城镇居民年人均可支配收入不断提高15六、盐城市未来城市经济发展预测15七、概况总结16第三节 盐城市城市主体规划18一、规划范围及规划期限18二、发展条件分析与发展目标18三、市域城镇体系规划20四、城市性质与规模21五、城市总体布局22七、结论26第四节 盐城市城市商业主体规划27一、城
3、市商业发展环境273二、发展目标28三、发展重点32四、重点行业空间布局38五、结论48第五节 盐城市房地产市场回顾和未来展望49一、盐城市近几年房地产发展回顾49二、盐城市今后房地产发展展望60第六节 盐城市经济发展综合结论61第二部分 区域房地产市场调研分析62第一节 商业市场整体概况和趋势分析62一、商业市场整体概况62二、城区消费品市场现状与趋势分析63三、商业发展目标及趋势分析66第二节、项目区域分析68一、区域描述68二、区域规划68三、区域配套规划69四、结论74第三节 盐城市商业区域分析75一、盐城市商圈概述754二、盐城市主要商业街概况81三、小结85第四节 盐城市中心城区商
4、业街分析86一、盐城市商业街概述86二、区域内主要商业街概述87三、调研数据汇总表91第五节 区域内商业市场细分分析116一、区域内商业现状（大型商业类项目）116二、盐城商业市场研究结论120第一部分 盐城经济情况概述第一节 盐城市城市概况5一、自然地理盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点， “北盐城经济区”的重要成员。辖 2 市 5 县 2 区，面积 1.5 万平方公里，人口 815 万，是江苏省面积第一、人口第二的大市。 盐城交通便捷，基本形成高速公路、铁路、航空、海运四位一体的立体化交通网络。民航开通了至北京、广州、温州及韩国首尔的国际航班，是江苏省
5、第二个开通国际航线的城市；新长铁路已开通至全国铁路客货运；大丰港为国家一类港口；高速公路四通八达，苏通大桥开通后盐城将融入盐城 2 小时经济圈。二、行政区 划2003 年，盐城城区更名为亭湖区；撤销盐都县，设立盐城市盐都区。以原盐都县潘黄、大纵湖、北龙港、楼王、学富、义丰、尚庄、葛武、北蒋、秦南、龙冈、郭猛、大冈 13 个镇的行政区域为盐都区的行政区域，区人民政府驻潘黄镇。亭湖区辖原盐城市城区以及原盐都县的步凤、伍佑、便仓 3 个镇，区人民政府驻人民中路。2007 年，江苏省政府批复，同意将盐城市亭湖区张庄街道办事处划归盐都区管辖. 三、对外发展盐城正处于工业化、城市化加速期，也是进一步提升盐
6、城市在江6苏经济发展格局中地位的关键时期。2008 召开的市第五次党代会对盐城市今后的发展进行了认真的谋划，提出了“全面奔小康、建设新盐城”的新目标。今后五年，盐城市上下将紧紧围绕这个新目标，大力实施新型工业化、农业产业化、城市化、经济国际化、市场化战略，不断拓展增长空间，增强发展动力，争创竞争优势，通过五年的努力，盐城市总体上全面建成小康社会。到 2009 年，盐城市综合经济实力已经登上了一个新的台阶，GDP 突破 1700 亿元，人均突破 3500 美元以上；财政收入两年翻一番，突破 250 亿元，其中一般预算收入超过 100 亿元；经济结构不断优化，三次产业比重达到 17.2：48.5：
7、34.3；全社会固定资产投资总量超 1100 亿，成为全省第 7 家超千亿的省辖市；规模以上工业增加值三年翻一番，总量达到 600 亿元，形成江苏重要的汽车、纺织、清洁能源等制造业基地；盐城市人民过上更加殷实的小康生活，市民居民人均可支配收入与农民人均纯收入分别达到 16000元和 7500 元以上。四、结论因此，在未来城市发展中，盐城市将依托自身城市各类资源优势，成为江苏省一个重点发展的多元化连接性城市综合体。第二节 盐城市宏观经济概况7一、国民生产总值高速增长1、历年盐城市 GDP 总量和人均 GDP 变化（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）盐城历年 GDP 总量分析从上述图、表
8、中可以看出自 2003 年-2005 年之间，盐城市 GDP 总值呈平稳增长趋势，平均每年递增 12%以上的态势进行发展；而从2006 年开始至 2007 年期间，每年则以年增长 15%以上的增长速度在进行发展；到 2009 年年底，盐城市年 GDP 增长速度则是达到了 20%以上的增长速度，飞速发展的 GDP 表明盐城市目前经济增长已经开始迈入快速且稳定的增长态势之中。盐城历年人均 GDP 水平分析从上述图、表中可以看出自 2003 年-2005 年之间，盐城市人均GDP 呈平稳增长趋势，平均每年递增 12%以上的的态势进行发展；而从2005 年开始至 2007 年期间，每年人均 GDP 则
9、以年增长 15%以上的增长速度在进行发展，到 2009 年年底，盐城市年人均 GDP 增长速度则是达到了 20%以上的增长速度，飞速发展的人均 GDP 表明盐城市目前经济增长已经开始迈入快速且稳定的增长态势之中。192316231371.261174.261011.36871.36760.92371218000210001517712658109289540050010001500200025002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年0500010000150002000025000历 年 GDP总 量 （ 亿 元 ）历 年 人 均 GDP（ 元 /
10、年 ）82、历年产业链分布情况和变化（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）盐城市历年三大产业链条分布情况分析从上述图表中可以看出自 2003 年-2009 年期间，盐城市三大产业链条之中第一产业生产增加值明显低于第二和第三产业链条，而第二产业则明显高于其他产业；从 2003 年起至 2009 年期间盐城市三大产业链条中单个产业总值总体均保持不断调整之态势，然而三大产业链增长较为平稳，始终保持在一个较为稳定的局势上，而第二产业和第三产业通过 2003 年至2009 年这 7 年期间的不断调整，始终是第二产业高于第三产业，这表明第三产业在盐城市当地整体发展较为缓慢，同时第一产业通过不断调整
11、之中，明显出现逐年递减的态势，这表明盐城市将把产业发展的重点集中在第二产业和第三产业之上，尤其是第二产业。值得注意的是近年来盐城市三大产业增长较为明显最快的是第二产业，这在 2006 年和 2009 年的发展数据中可以明显看出；这表明当地政府目前近期主要发展的是第二产业，而对于第一产业和第二产业的重视程度则有一定减缓。23.84432.722.844.932.322.74433.320.945.733.41946.934.118.24833.917.549.832.7051015202530354045502003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年盐 城
12、 市 历 年 三 大 产 业 链 条 分 布 情 况第 一 产 业第 二 产 业第 三 产 业93、盐城市近几年人口变化（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）盐城历年人口增长水平分析从历年盐城市人口增长情况来看，从 2003 年开始至 2005 年之间，年度人口增长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年保持在千人以下的增长速度） ，而从 2006-2009 年的人口增长情况来看，有较为明显的人口增长速度，每年递增人口达到 2 万人以上的增长；由此可见，目前盐城市整体城市发展的进程开始进入一个稳定的发展速度，因此对于人口输入及增长形成了一个明显的历程。盐城历年城镇人口增长水平分析从历年盐城
13、市城镇人口增长情况来看，从 2003 年开始至 2007 年之间，年度城镇人口增长达到了 5-6 万人左右；从 2008 年开始，年度城镇人口增长较之之前两年则有了较为明显的增长，达到了年增长 10万人以上的增长水准；由上述数据可以看出，由于城市化、城镇化发展在盐城市已经开始全面的的发展，因此对于人才型人口倒入的趋势已逐渐形成，这也是形成目前盐城市城镇人口增长较为明显的主要成因之一。 通过不断吸纳和导入而增长的城市人口，盐城市城市经济增长快速，这也从历年来快速发展的 GDP 和人均 GDP 数据中可以看出；飞速增长的城市经济与城市发展规划和发展导向和密不可分的。盐 城 历 年 总 人 口 和
14、城 镇 人 口 变 化 （ 单 位 ： 万 人 ）816.5811.7809.79804.73798.67798.28796.51375363353.36349.09333.45316.12310.6401002003004005006007008009002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年总 人 口 变 化城 镇 人 口 变 化10二、增长迅速的城市储蓄总况（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）盐城历年城镇居民储蓄总量分析从历年盐城市历年城镇居民储蓄增长情况来看，从 2003 年开始至2008 年之间，城镇居民储蓄增长始终保持在一个持续
15、而稳定的状况（每年始终保持在 60-80 亿元之间的增长速度） ；而到 2009 年全年期间，其增长数额达到了 190 亿元。这表明由于城市经济发展的进程加速，新增各类企业数量逐渐增多，从而使得城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民储蓄总量大幅度增长与否。盐城历年城镇居民人均储蓄水平分析从盐城历年城镇居民人均储蓄水平增长情况来看，从 2003 年开始至 2005 年之间，城镇居民人均储蓄增长始终保持在一个持续而稳定的状况（每年保持在 1000 元之间的增长速度） ；到了 2006 年和 2007 年期间，其人均储蓄增长则明显增长速度减缓，为每年增长 600 元左右；而到了 200
16、9 年期间，其增长速度明显加强，达到了 2100 元的水准。从上述数据可以看出，这表明由于城市经济发展的进程加速，新增各类企业数量逐渐增多，从而使得城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民人均储蓄水平大幅度增长与否。867701.4644.14593.4520.51058436.851284710700866280157426652154880200400600800100012002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年02000400060008000100001200014000储 蓄 总 量 （ 亿 元 /年 ）人 均 储 蓄 量 （ 元 /年 ）
