抵押贷款的运作 杠杆原理 抵押贷款的偿还 抵押贷款的运行过程 抵押房屋的使用和管理 利率变化对还款额的影响 期前还款的处理 其他抵押贷款类型第一节杠杆原理 杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金流会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。一、杠杆原理的特性1.基本概念资产总额V：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格，即买入价。负债M：特指购买该项房地产而借入的资金。股东权益E：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。三者的关系是：V=M+EM/V为负债比率，在投资的初始期即为按揭成数（贷款比率）E/V为权益比率，在投资的初始期即为首付成数（首付比率）。收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。即:CF=M*i+股东收益资产收益率：R=CF/V=CF/（M+E）股东收益收益率：Y=股东收益/股东权益=（CF-M*i）/E2.原理与计算公式 由资产收益率公式 R=CF/V=CF/（M+E）可以得到：R=CF/V=（M
