1、商业计划书1 项目概况1.1 项目简介1.1.1 项目背景随着经济的发展和人们生活步入富裕，休闲度假旅游正逐渐取代观光型旅游，成为旅游业发展的主流。经济发达，旅游业的山东省，早已进入了休闲度假旅游全面扩张时期。作为休闲度假旅游重要组成部分的休闲农业，得到了快速的发展。尤其是在 2016 年国家农业部出台了关于做好农村一二三产业融合试点工作的通知 ，山东省作为试点之一。其中以蔬菜、水果等农业优势特色产业发展的，支持配置仓储、物流、加工、包装等设施设备，以形成了完善产业链的农业基地，财政资金补助比例最高 40%。而针对一村一品产业和休闲农业与乡村旅游、健康养老产业发展的农业基地，财政扶持资金主要用
2、于休闲农业基地建设、闲置房屋维修以及一村一品生产、加工等设备购置，财政资金补助比例可达 30%。而休闲农业与有机农业相结合也正是我国现代农业蓬勃发展契机。有机农业既能为人们提供健康安全的食品，又能保护自然环境和生态平衡，越来越得到人们的认可与推崇。据国际有机农业运动联盟(简称 IFOAM)发布的信息，自本世纪以来，有机农业发展非常迅速，每年保持 20%以上的增幅，预测 2020 年，全球有机食品销量超过 1000 亿美元。在人们食品消费结构中，有机食品占比逐步提高，并保持不断上升势头。欧美一些发达国家的有机食品销售目前己占食品总量的 2-5%。尽管全球有机农业发展迅猛，但是，有机农业整体发展水
3、平并不高。据 IFOAM 测算，目前有机食品销量，仅占食品销售总额的 1%左右。这也说明，有机农业的发展前景极其广阔。城市居民特别是中产阶层，越来越渴望利用闲暇时间寻求城市以外的休闲生活，体验农家乐趣并同时享受能够享受到有机农业的食品。但是目前市场上2充斥着大量低端的农家乐，这些农家乐档次低，旅游内容单一，服务质量差。住宿和餐饮等旅游设施配套不足，而市场上有一定档次和特色的旅游型有机农庄的数量不多，仍处于供不应求的局面，远远无法满足人们特别是中产阶层对休闲有机农业日益增长的巨大需求。由此可见，休闲有机农业在山东地区大有可为。对于山东省东北部坐拥山海之利而且拥有丰富的生态旅游资源的莱州市，更是面
4、临着发展休闲农业的重大机遇。1.1.2 项目意义在中国开发“有机食品”具有显著的生态、经济和社会综合效益。首先，它可以帮助解决现代农业带来的一系列问题，如减少土壤侵蚀，减少农药和化肥对环境的污染，保护农村环境；减少能源的压力(生产农药和化肥需要大量的能源)；增加生物种类的多样性等；其次，因有机农业的成本比常规农业减少约 40%，有机食品的销售价格比同类普通食品高约 20%至 30%，生产经营有机食品有利于提高有机食品生产者、加工者和贸易者的收入，特別是广大农民的收入；第三，有助于提高农民的就业率。开发有机食品需要劳动集约和技术集约，农民可以利用较多的时间从事有机农业生产和食品加工，从中得到较多
5、的就业机会和较多的报酬；第四，满足人们的需要，有助于提高人们的健康水平，有利于农村经济和农业的持续发展。而在开发有机农业的基础上开展休闲农业，一是可以充分开发利用农村旅游资源，调整和优化农业结构，拓宽农业功能，延长农业产业链，发展农村旅游服务业，促进农民转移就业，增加农民收入，为新农村建设创造较好的经济基础；二是可以促进城乡统筹，增加城乡之间互动，城里游客把现代化城市的政治、经济、文化、意识等信息辐射到农村，提高农民素质；三是可以挖掘、保护和传承农村文化，并且进一步发展和提升农村文化，形成新的文明乡风。1.1.3 项目发起 北京*农业科技发展有限公司（以下简称“*公司” ）看中了山东省莱州市洪
6、沟头地区农业生态开发的巨大潜力，在当地成立了莱州市*农业合作社进。在所在地村民认可本项目前景的前提下，莱州市良新农业合作社拟以 4 千亩土3地的 20 年租赁期作价入股的形式作为该项目的股东参与该项目的开发运营。本项目得到当地政府和当地农民的大力支持，政府预计给予 1500 万元的补贴扶持；农民把土地流转给生态园，每亩可获得固定收入，同时，村民可以加入生态园工作，这样，可以帮助农民实现增收。项目采用“政府+公司+合作社+农户+科研机构”的商业主体模式。本项目选址在山东省莱州市洪沟头。洪沟头位于莱州市的城乡结合部等等有待补充的介绍。人口多少，生态环境如何，发展怎样。洪沟头有机农业休闲规划区域，滨
7、临渤海湾，环境优美，开发有机农业馆及原生态等资源为园区整体规划提供基础保障，同时，打造休闲农业旅游基地。符合现代都市人亲近自然、体验乡村生活的的乡村休旅游习惯，也符合山东省旅游导向，符合莱州市大力发展现代农业，打造休闲农业区的政策趋向，符合山东省的整体规划要求。洪沟头在*公司高层的关心及当地委市政府及委政府的共同支持下，洪沟头立足土地等资源，加快提高引资步伐，当地的农业生态开发进行了全新的定位。1. 地理位置加地图2. 地块现状项目总占地 4000 亩地，全部为国有用地，项目边界线清晰。地块内大部分土里未被开发利用，内部植被茂盛，生态环境优良。等等内容有待补充。3. 交通状况外部交通 情况：公
8、路4铁路水路航空内部交通情况 ：目前洪沟头已修建了几条公路。分别通向哪里等。由此可见，项目选址具有明显的政策导向和资源优势、环境优势、交通及区位优势。1.1.4 建设规模本项目总规划面枳为 4 千亩。主要包括以下四方面功能板块：有机绿色农作物(蔬菜、水果)种植、有机养殖（家禽类） 、高中档中药材种植、休闲农业度假板块。(1) 有机绿色农作物(蔬菜、水果)种植：开发当地农业用地，引进高新全自动化农业技术种植有机绿色蔬菜水果。面向当地的游客以及市内的中产阶级，就可以实现有机产品的完全销售。同时还让观光旅游客通过对现代设施农业和传统农业的种植过程以及有机农作物的种植过程的感观，充分的认识种植业，并借
9、助宣传板等加深游客对食品安全的认识。下设：设施农业生产园，现代农业观赏区，水等。(2) 有机养殖（家禽类）引进高新全自动化农业技术对家禽和猪等进行现代养殖。避免当代肉类的食品安全问题。同时下设农场，养殖体验园等吸引不同工薪阶层及年龄阶层的游客返璞归真，感受纯粹的农作生活。(3) 高中档中药材种植：开辟出一大块地势高的基地用于种植中高档中药材并建设药材检验中心以5满足当前对于安全中药材的市场需要，传承中国传统文化。并利用中高档中药材建设期短，1 年成熟期回报期短效益高的特点，来支持项目长期可持续的发展运营。(4)休闲农业度假板块：主要是满足游客休闲度假等配套实现休闲农业生态旅游环境。下设：休闲农
10、庄、乡情度假屋、商业一条街、文体中心、休闲公园、树木园、野趣垂约亭等。同时也针对大都市的青少年增设了乡村体验板块。如亲子园，农场绿色基地等。让青少年增加机会接触农业农村，通过旅游来加深对农业农村的认识，促进其健全成长。下设： 农博馆、科普馆、古村落、新农村、水环境科普教育基地、传统农业耕作观赏区等。1.1.5 项目目标(1)功能目标打造以高新科技型有机农业企业和农业产业化项目为载体，都市农业生态旅游为目标，成为集现代农业(蔬菜水果)技术示范推广、优质农产品展销、观光旅游、休闲度假、科普文化教宵等多类产业和功能于一身的综合型现代农业园区。(2)市场目标目标市场主要集中大都市新生代阶层、高薪阶层、
11、工薪阶层、老年消费者以及特殊人群，针对不同阶层旅游者旅游目的，打造科普教育、休闲度假、亲身体验及技术考察等配套旅游产品。(3)产品目标园区将结合不同的目标市场打造一个复合型的产品体系，形成“吃+住+行+游+购+娱+康”的最佳组合。1)吃：农家饭庄，吃五谷杂粮饭，有机蔬果绿色无公害肉类等； 62)住：古村落、度木屋、露宿帐篷等；3)行：自行车、电瓶车、自驾车、划船等。4)游：观赏高新现代农业和传统农业生产方式、新旧村文化、古农具、农耕博物馆、水族造景和生态区等；5)购：四季有机绿色蔬果肉禽、优质农产品与旅游纪念品；6)娱：农业生产、种菜种花、园艺修剪、摘菜摘果等各种农事体验活动，亲子采摘、户外拓
12、展等活动；7)康：参与农事、锻炼身体，深入大自然，沐浴自然风光，呼吸新鲜空气。本项目的开发年均产值可达 5 千万人民币，创利税近 855 万元，能够为周边区域提供 1.2 万个各类就业岗位。1.2 战略规划1.2.1 承建公司简介（待补充）公司基本简介：独到特点等企业规模：经营范围：成立时间：成就经验：组织架构或者预期的组织架构：原则理念：7公司使命：发展目标：本公司对游客!员工!股东和社会有相应的具体目标“对于游客，本公司致力于把YR 休闲农庄打造为休闲农业旅游的最佳品牌，使 YR 休闲农庄在主要目标市场中成为游客首选的休闲度假目的地，提升游客价值和满意度；对于员工，本公司努力为员工提供一个
13、互相关爱的工作环境，给员工带来荣耀感，使员工获得广阔的发展空间；对于股东，本公司致力于不断提高经营管理水平，为股东带来丰厚回报；对于社会，本公司恪守企业公民的责任，拉动当地的经济发展，为社会提供更多的就业机会。1.2.2 项目发展规划项目的发展规划是由公司的目标所导向的，根据公司的目标，本项目的发展规划分为三阶段来走：第一阶段是项目开始建设第 1 年，为项目建设导入期，完成乡村土地的开垦和高档药材的种植，同时为第二期、 第三期的建设储备资金； 8第二阶段项目开始的第 2 年至第 4 年，共 3 年左右，该阶段开始进入有机休闲农庄的建设阶段。完成洪沟头休闲农庄的有机高新技术引进和农业种植工作，并
14、完成所有基础设施和旅游服务设施的建设，并把洪沟头有机休闲农庄项目的品牌和产品导入市场，至第 4 年，做好项目的运营管理，通过营销组合策略的实施，配合良好的服务，进一步扩大知名度和提高市场占有率；第三阶段为项目第 5 年及以后，为项目成熟持续运营期。该阶段要通过做好项目的运营管理，保持并进一步提高市场占有率，把有机休闲农庄打造为休闲农业旅游的最佳品牌，使洪沟头有机休闲农庄在主要目标市场中成为游客首选的休闲度假目的地，提升项目的持续价值，为股东带来持续丰厚的回报。在当地开展房地产项目。1.2.2 项目市场规划1市场竞争战略和经营战略 通过行业竞争五力分析，本文将项目的市场竞争战略定为差异化的市场竞
15、争战略，即令项目整体品牌和产品与竞争对手有较明显的区别，形成与众不同的特点而获得竞争优势。通过 SWOT 分析，本文选择项目的经营战略为增长型战略。2项目的主要目标市场 通过从地理位置、社会阶层和出游目的方面对市场的细分，本文选择了山东地区以休闲度假旅游作为出游目的的中产阶层的市场作为有机休闲农庄项目的主要目标市场，而一般收入阶层市场!会议市场和健康疗养市场是次要目标市场。3项目的市场定位 针对目标市场的特点，本文把产品定位为高价值、中等价格；品牌定位方面，以“洪沟头”作为品牌名称；项目的功能定位为洪沟头有机休闲农庄项目是一个以度假型休闲农业为主要特色，集有机农业、农事体验、休闲娱乐、住宿餐饮
16、、商务接待、特产购物为一体的综合型休闲农业旅游项目；项目的形象定位为：洪沟头休闲农庄是山东的中产9阶层人士或家庭进行休闲度假和享受农趣的首选最佳去处。 4项目的营销组合策略 在项目的起步阶段，制定营销组合策略的基本指导思想是迅速扩大知名度和迅速提高市场占有率，待项目经过了起步阶段以后，则要根据市场的变化而及时调整项目的营销组合策略，在维持并进一步提高市场占有率的同时使项目获取最大的效益。根据以上的指导思想，本文制定了项目的产品策略、分销策略、价格策略、促销策略、人员策略、有形展示策略和过程策略。2 环境分析通过对项目外部和内部环境的整体分析，可以了解现状并预计未来，以便能及时调整自己的战略，使
17、项目的战略与所处的环境相适应。项目面临的环境包括政策环境、经济环境、社会环境、技术环境以及行业环境、项目自身环境。本章分别采用 PEST 模型和五力模型对洪沟头有机休闲农庄项目面临的宏观环境和行业竞争环境进行详细的分析，然后通过 SWOT 分析法对项目本身的优势和劣势，所面临的机遇和威胁进行详细的分析。2.1 PEST 模型分析PEST 分析着重宏观环境的分析，分析的内容包括政治（Political） 、经济（Economic） 、社会（Social ）和技术（Technological）这四大类影响企业发展的主要外部环境因素。2.1.1 政治环境目前，我国有机休闲农业所处的政治环境是极其优越
18、的。(1) 发展农业，列为国民经济发展首位。在国家十二五规划纲要中，强农惠农、加快发展现代农业，成为整个国民经济和社会发展的重中之重。特别强调要完善现代农业产业体系，发展高产、优质、高效、生态、安全农业；促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化，推进现代农业示范区建设。由此我们可以得到一个清晰的政治信息，国家极为重视包括有机农业在内的农业生产10经营的发展；(2) 农业税收优惠，这是最现实、最实惠、最明显的政策支持。 中华人民共和国企业所得税法及实施细则规定：企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税；直接用于从事种植、养殖、饲养的专业用地，免征土地使用税；对农林牧渔业
19、用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税、土地使用税；在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，免征城镇土地使用税；农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；免征营业税；对农业科研单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。(3) 作为把旅游业放在战略支柱产业的山东莱州市，地方政府一直都给予旅游业大量的优惠政策，出台并不断修改完善关于进一步加快旅游业发展
20、的若干规定 ，实行重点扶持政策并加大财政对旅游的投入。政府每年拿出一定数量的专项资金，对具有新增长点的景区、景点和重点旅游项目在起步阶段给予适当的引导性投资，扶持景区景点跨越式发展。莱州市政府还不断加大对旅游的整体宣传推介力度，从过往单一企业推介转向由政府和企业联手推介，运用强势媒体、网络等现代传播工具，积极宣传洪沟头休闲农业特色。由此可见，政策环境尤其是莱州当地的政策环境非常有利于洪沟头有机休闲农庄项目的开发与经营。2.1.2 经济环境(1) 从当地经济环境看，2015 年，山东顺利完成了全年主要目标任务， “十二五”规划圆满收官， “十二五”期间经济平均增速 9.4%。2015 年经济总量达到了 6.3 万亿元，按多年平均计算人均是 1.03 万美元，农村居民的人均可支配收入 12930 元，城乡收入由五年前的 2.7%缩小到 2.44%。(2) 2015 年，山东旅游预期目标为实现旅游总收入 4250 亿元，接待国内游客
