1、2018 年注册会计师考试辅导 经济法 （第三章） 第 1 页 第一编 法律概论 第三章 物权法律制度 本章考情分析 章名 重要性 难度 考核形式 方向 第三章 物权法 客观题 +主观题 本章主观题一般结合合同法进行考查。 主要理解物权变动、所有权、抵押权的知识， 同时对物权法中的一些基础概念要适当关注。本章学习需要多结合实践中的案例进行把握。 本章考点知识树 第一节 物权法概述 一、物的特征、分类 （一）物的特征 （ 13 年考查所有权客体） 物的特征 考查点 1.有体性 无体物一般不能成为物权法上的物，如空气、各种智力成果 2.可支配性 不能为人力所支配不能成为物权法上的物，如太阳、月亮
2、3.非人格性 必须与人的身体相分离，若是人身体的组成部分则不能成为物权法上的物，如人体器官、假牙、假肢 （ 2013多选题）根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（ ）。 A.土地 B.月球表面 C.药品 D.存有计算机程序的光盘 正确答案 ACD 答案解析所有权属于物权，所有权客体需要满足物权客体的特点，月球表面不具备可支配性，不能成为所有权客体。 （二）物的分类 （了解） 分类 要点 2018 年注册会计师考试辅导 经济法 （第三章） 第 2 页 1.动产与不动产 物权变动要求不同： 动产交付、不动产登记 2.主物与从物 （ 1）从物必须单独为一物，非整体与局部的关系；
3、 （ 2）从物对主物发挥辅助效用 如汽车与备用轮胎；电视机和遥控器 3.原物与孳息 孳息是从原物中派生出来的，必须与原物分离。 （ 1）天然孳息 （ 2）法定孳息，如租金、利息 二、物权的概念与种类（了解） （一）概念 对特定的物享有直接支配和排他的权利。 物权相对于债权的特点： 1.支配权 请求权 2.排他性 兼容性 3.绝对权 相对权 （二）物权的类型（了解） 三、物权法的基本原则 原则 含义 1.物权法定原则 物权的类型、物权的内 容都法定 2.一物一权原则 也称“物权客体特定”原则：一个物上只能存在一个所有权，但所有权可以和其他物权并存 3.物权公示原则 动产交付、不动产登记 （ 20
4、15多选题）根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（ ）。 A.物权相对原则 B.物权法定原则 C.物权公示原则 D.物权客体特定原则 正确答案 BCD 答案解析物权法基本原则包括物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。 第二节 物权变动 2018 年注册会计师考试辅导 经济法 （第三章） 第 3 页 一、物权变动及其原因 （一）物权变动的含义（理解） 即物权的取得、变更、消灭。 【主要考查点】 所有权的取得、转让 他物权的设定 （二）物权变动的原因 （ 2012 年 B 卷案例）甲妻因车祸去世，甲继承两居室房屋一套，但未到房屋登记机关办理产权变更登记。经过上述事件后，甲决意
5、改换生活环境，遂委托丙房地产中介公司（简称丙公司）为其继承所得的两居室房屋寻找买主。 问：（ 1）甲在未办理产权变更登记的情况下，是否取得了亡妻房屋的所有权？并说明理由。 正确答案甲在未办理产权变更登记的情况下，仍取得了亡妻房屋的所有权。根据物权法律制度的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。 （ 2）为将房屋所有权转让给买主，除了买卖合同 须有效外，甲还需办理哪些房屋登记手续？并分别说明理由。 正确答案为将房屋所有权转让给买主，除了买卖合同须有效外，甲还需办理两项房屋登记手续。首先将房屋所有权登记在自己名下，然后再将房屋过户到买受人名下。根据物权法律制度的规定，因继承而取得房屋所有权
6、，虽然不以登记为生效要件，但未经登记，不得处分。同时，依法律行为变动不动产所有权的，以登记为生效要件。所以甲必须将房屋过户到买受人名下，买受2018 年注册会计师考试辅导 经济法 （第三章） 第 4 页 人才能取得房屋所有权。 二、物权行为（理解） 类别 含义 例 债权行为 在当事人之间产生债权债务 关系 订立合同 物权行为 一定要导致物权的变化 买卖合同签订后交付标的物 【考点提示】物权变动的分离原则 合同效力与物权变动相分离：物权是否变动与合同效力无关。 典型考法：合同有效，但物权不变动。 【例】 1.张三把电脑卖给李四，签了合同但未交付，合同有效，但李四不享有所有权。 2.张三把房屋抵押
7、给李四，签了合同，但未办抵押登记。抵押合同有效，但抵押权不产生。 三、物权变动的公示方法 （一）动产 交付 现实交付 交付标的物 观念交付 /交付替代 简易交付 权 利人事先占有标的物，物权自法律行为生效时发生效力 事先占有标的物 + 合同生效 占有改定 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力 买卖合同 + 借用或保管合同 （第二个合同生效时视为交付） 指示交付 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，直接将请求第三人返还原物的权利转让给受让人 转让返还原物权利的协议生效时 【例题单选题 现实交付】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定 5
8、 天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定 卖给丙，约定第二天交货。此时，该名画的所有权属于（ ）。 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁 正确答案 A 答案解析该名画尚未交付，名画的所有权仍然属于甲。 【例题单选题 简易交付】某宾馆为了 8 月 8 日的开业庆典，于 8 月 7日向电视台租借一台摄像机。 庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于 8 月 9 日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。 8 月 15 日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权转移的时间为（ ）。 A.8 月 7 日 B.8 月 8 日 C.8 月 9
9、 日 D.8 月 15 日 正确答案 C 答案解析本题属于简易交付的情形， 8 月 9 日买卖合同生效，此时视为交付，摄像机所有权转移。 【例题多选题 占有改定】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金 11,000 元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉2018 年注册会计师考试辅导 经济法 （第三章） 第 5 页 石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。下列说法正确的有（ ）。 A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权 B.甲、乙的借用约定生 效时，乙取得该玉石的所有权 C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一
10、直未取得该玉石的所有权 D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙 正确答案 BD 答案解析本题属于占有改定的情形，甲乙之间的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权。 【例题单选题 指示交付】甲公司将 1 台挖掘机出借给乙公司，后来甲公司将挖掘机出卖给王某，约定由乙公司直接将挖掘机交付给王某。此事，甲公司通知了乙公司，但乙公司未作答复。关于挖掘机所有权人，下列选项正确的是（ ）。 A.甲公司，因为挖掘机没有交付给王 某 B.甲公司，因为乙公司没有答复视为不同意 C.乙公司，因为乙公司没有答复视为购买 D.王某，因为甲公司通过指示交付的方式完成了交付 正确答案 D 答案解析本题属于指示交付的情形，当
11、事人之间就转让原物的权利达成协议时所有权转移。 【注意】特殊动产 交付转移所有权，登记对抗 船舶、航空器、机动车的买卖 交付：所有权转移 登记：对抗要件 解析登记对抗是以交付为前提的；如果不交付，只登记，不产生任何效力。 （ 2013 年案例） 2011年 9月 8 日，甲公司 与乙公司订立合同，以每台 30 万元的价格购买 20台货车。双方约定，甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款。 10 月 12 日，乙公司交付了 20台货车；次日，甲乙双方办理了货车所有权登记。 问：甲公司何时从乙公司处取得货车所有权？并说明理由。 正确答案甲公司于 2011年 10月 12 日从乙公司处取得货车所有
12、权。根据物权法律制度的规定，动产物权的转让，一般自交付时发生效力，货车的转让登记只是产生对抗善意第三人的效力。 （二）不动产 登记 1.不动产统一登记制度 我国不动产实行统一 登记， 国务院国土资源主管部门 负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方政府应当 确定一个部门 为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 * 产权证与登记簿内容不一致，除有证据证明登记簿记载确有错误以外，以登记簿为准。 2.异议登记 异议登记 （不能阻却物权变动） （ 1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请 更正登 记。不动产登记
13、簿加载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；不动产登记簿记载 的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请 异议登记 。 （ 2）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记 失效 。 （ 3）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向 申请人 请求 损害赔偿 。 （ 2015 年单选题）根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（ ）。 2018 年注册会计师考试辅导 经济法 （第三章） 第 6 页 A.提起更正登记之前，须先提起异议登记 B.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人 C.异议登记之日
14、起 10 日内申请人不起诉的，异议登记失效 D.异议登记不当造成权利人损害 的，登记机关应承担损害赔偿责任 正确答案 B 答案解析选项 A，提起更正登记之前，不必先提起异议登记；选项 C，异议登记之日起 15 日内申请人不起诉的，异议登记失效；选项 D，异议登记不当造成权利人损害的，申请人应承担损害赔偿责任。 3.预告登记 预告登记 （可以阻却物权变动） （ 1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为 保障将来实现物权 （如所有权、抵押权），按照约定可以向登记机构申请预告登记。 （ 2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的， 不发生物权效力 。 （ 3）预告登 记后，
15、债权消灭 或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月 内未申请登记的，预告登记失效。 （ 2014 年多选题）根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（ ）。 A.预购商品房 B.租赁商业用房 C.房屋所有权转让 D.房屋抵押 正确答案 ACD 答案解析当事人可以申请预告登记的情形：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押。 物权变动的具体规则总结 类型 基于法律行为 （必须公示） 非基于法律行为 （相对无需公示） 所有权 动产：合 同 + 交付 不动产：合同 + 登记 没有合同 事实行为完成； 裁判文书、征收决定生效； 继承、受遗赠开始 用益物权 建设用地使用权： 合
16、同 + 登记 担保物权 动产抵押：合同 不动产抵押：合同 + 登记 动产质押：合同 +交付 2018 年注册会计师考试辅导 经济法 （第三章） 第 7 页 本节小结 第三节 所有权 一、所有权的概念（了解） 所有权人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。 二、所有权的类型 （一）国家所有权（了解） 1.城市的土地、矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产 属于国家所有 。 2.其他：法律规定属于国家所有的，归国家所有。（略） （二）集体所有权 （了解） 集体所有的土地、森林 、山岭、草原、荒地、滩涂等。 考试可能涉及 ：集体所有的土地 考法 ：抵押财产的范围（集体土地
17、使用权一般不可抵押，两种例外） 三、共有 1.共有类型的认定 ：按份共有和共同共有 共有人对共有类型没有约定，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外， 视为按份共有 。 2018 年注册会计师考试辅导 经济法 （第三章） 第 8 页 2.按份共有 【 修订解析】按份共有人同等条件下的优先购买权 （ 1）优先购买权以交易为前提 非交易的情况下不得主张优先购买权：因 继承、遗赠等 原因导致共有份额的权利主体发生变化时，其他按份共有人不能行使优先购买权，除非按份共有人之间 另有约定 。 共有人相互之间 转让，其他共有人不得主张优先购买权，但按份共有人之间另有约定的除外。 （ 2）优先购买权需在同
18、等条件下行使 所谓“同等条件”，应当 综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素 确定。若其他共有人主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等 实质性变更要求的，不 予支持 （ 3）优先购买权需在期限内行使 优先购买权的行使期限，有约定按约定 ，没有约定或约定不明的： 转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准； 通知载明的日期 通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日； 送达起 15日 转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日； 知道起 15日 转让人未通知，且无法确定其
19、他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六 个月。 转移起 6 个月 （ 4）数人主张优先购买权 先协商，协商不成，按转让时各自的份额比例行使优先购买权 （ 5）优先购买权不具有排他效力 优先购买权受到侵害，只能主张赔偿损失，不得要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或主张合同无效 2018 年注册会计师考试辅导 经济法 （第三章） 第 9 页 3.共同共有：不分份额地共有 （ 2012 年 B 卷单选题）甲、乙系多年同 窗，二人共同购买了一套住房。甲出资 90 万元，乙出资 60 万元，双方未约定共有类型。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装修，
20、并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反对，并拒绝向丙付款。后乙欲将房屋所有权转让给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。 A.甲、乙对该套房屋形成共同共有关系 B.甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意 C.乙转让房屋所有权，须征得甲的同意 D.对于丙公司的付款请求，乙有权拒绝 正确答案 C 答案解析本题属于按份共有，甲对房屋重新装修，需要征得乙的同意；对于丙公司的付款请求，乙无权拒绝，因为共有人对外承担连带债务。 四、善意取得（所有权、他物权都可以） 制度价值 为了维护交易安全 构成要件 1.处分人无权处分 动产必须是 占有委托物 自愿
21、交付他人占有 （基于合同、共有关系等而占有） 占有脱离物 遗失物、盗赃物等，不适用善意取得 2.第三人为 善意 3.以 合理价格 转让 4.动产已 交付 ；不动产已 变更登记 法律后果 取得人取得所有权；原所有权人的所有权消灭，只能向无权处分人请求赔 偿损失 【修订解析 1】善意的认定（理解） 善意 受让人受让不动产或者动产时， 不知道 转让人无处分权， 且无重大过失 的，应当认定受让人为善意。 不知情 + 无重大过失 知情认定 具有下列情形之一的，应当认定 不动产受让人知道 转让人无处分权： 登记簿上存在有效的 异议登记 ； 预告登记有效期内， 未经预告登记的权利人同意 ； 登记簿上已经记载
22、司法机关或者行政机关依法 裁定、决定查封或者以其他形式限制 不动产权利的有关事项； 受让人知道登记簿上 记载的权利主体错误 ； 2018 年注册会计师考试辅导 经济法 （第三章） 第 10 页 受让人知道他人 已经依法享有 不动产物权 重大过 失认定 真实权利人有证据证明 不动产受让人应当知道 转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 受让人 受让动产时 ，交易的对象、场所或者时机等 不符合 交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失 善意时点 动产：交付时 受让人是善意的（包括现实交付、简易交付、指示交付；唯独不包括占有改定 ）。 不动产：登记时 受让人是善意的 【修订解析 2】善意取得的
23、其他问题 特殊动产善意取得 船舶、航空器、机动车： 交付 即可善意取得（不以登记为要件） 转让合同需有效 如果转让合同无效或被撤销，则受让人不可善意取得 【例】张三借李四的手机，王五采用胁迫手段要求张三将手机卖给自己，张三撤销该合同。 【考点拓展】 1.注意善意取得与合同效力的结合 【考点拓展】 2.他物权也可以善意取得 （ 2015 年案例题） 2015年 3月 2 日，甲将其生产的一批价值 30 万元的设备寄存于乙的仓库，寄存期至 2015 年 4 月 30 日， 3 月 5 日，甲将该批 设备抵押给债权人 A 公司，双方签订了书面抵押合同，但未办理抵押登记。 3 月 9 日，乙向丙谎称该
24、批设备属于自己，以 35 万元的价格将该批设备卖给丙；事后，不知情的丙全额付款取走设备。 3 月 16 日，丙将该批设备以 40 万元的价格卖给丁。3 月 20 日，丙交付设备，丁向丙付款。 【问】 1.丙是否取得了从乙处购买的设备的所有权？并说明理由。 正确答案丙取得了设备的所有权。理由：善意取得。 2.甲是否有权要求丁返还设备？并说明理由。 正确答案无权，丙是所有权人，丁从丙处购买设备，已经交付，丁 取得该设备的所有权。 五、动产所有权的特殊取得方式 （一）先占：前提 无主物 （了解） 1.天然的无主物 2.被抛弃的无主物 【例题案例题】潘某与刘某相约出游，潘某在长江边拾得一块奇石，爱不释手，拟带回家。刘某说，物权法规定河流属于国家所有，这一行为可能属于侵占国家财产。潘某能否取得奇石的所有权？ 正确答案可以。因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物、无主物，依先占的习惯可以取得其所有权。 （二）添附：附合、混合、加工 （了解） 类型 法律后果 不动产与动产 附合 财产归属：不动产所有权人。
