1、 中 国 地 质 大 学 长 城 学 院本 科 毕 业 论 文题目 我国房地产投资风险分析与防范-以北京为例系 别 经济系 专 业 经 济 学 学 生 姓 名 朱 印 学 号 01110202 指 导 教 师 于 诺 职 称 讲 师 2014 年 4 月 15 日我国房地产投资风险分析与防范摘 要本文在总结国内风险分析的基础上，结合北京当前房地产市场现状，对中国房地产投资风险进行分析，对影响房地产投资收益的风险进行了归类，解释了各类风险的特征，从而为风险控制和防范提供有益的参考。使房地产开发企业以及投资者能够有针对性地建立相应的控制机制，以保障投资风险决策的正确实施。同时系统地阐释了风险回避、
2、风险控制和风险转移等措施在房地产投资过程中的应用。最后得出在房地产投资活动中对于风险应保持高度关注，冷静分析对策，沉稳果决操作的结论。关键词：房地产；投资； 风险评价ABSTRACTThis paper summarizes the country risk analysis, based on the status of the current real estate market combined with Beijing on China real estate investment risk analysis, risk affecting the real estate invest
3、ment income were classified explained the characteristics of various types of risks, so as to risk control and prevention provide a useful reference. So that real estate development companies and investors can be targeted to establish appropriate control mechanisms to safeguard the correct implement
4、ation of investment risk decisions. While systematically explains the risk avoidance, risk control and risk transfer measures in the real estate investment process. The conclusion that in the real estate investment activities should remain highly concerned about the risk, calm analysis countermeasur
5、es, calm and decisive actions conclusions. Key words: Real estate; Investment; Risk assessment1目 录1 前言 .12 我国房地产投资现状 .12.1 市场发育现状 .12.2 供给结构现状.12.3 金融依赖程度.23 我国房地产投资风险识别 .23.1 政策风险 .33.1.1 宏观政策风险 .33.1.2 金融政策改革风险 .33.2 社会风险 .43.2.1 城市规划风险 .43.2.2 区域发展风险 .43.3 经济风险 .43.3.1 市场供求风险 .53.3.2 融资风险 .53.4 技
6、术风险 .63.5 自然风险 .63.6 北京市房地产投资风险识别.64 我国房地产投资风险防范 .74.1 投资风险规避 .74.2 投资风险转移 .84.3 投资风险防范 .84.4 投资风险分散与组合 .95 结论 .9参考文献 .11致谢.12中国地质大学长城学院 2014 届毕业论文11前 言随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，房地产业在国民经济中的地位越来越重要。但是 2008 年 9 月 15 日美国金融危机的全面爆发，由次贷危机所激起的金融的海啸席卷全球，我国也不可避免的受到了冲击，最明显的便是楼市的全面低迷。房地产寒冬的来临要以成为业内的一种共识，本应顺应房地产周期运转走
7、入低迷的中国房地产受到政府四万亿的救市政策的挽救，进入从 08 年到现在的低迷期，在此期间房价受到了政策、环境、城市发展、银行等因素的影响，涨跌不一。然而，房地产投资投入大、周期长和收益大的特点必然伴随着高风险的存在。为了提高投资决策的科学性，获得较好的投资收益，投资风险分析与防范就显得非常必要。2我国房地产投资现状2.1 市场发育现状我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等） ，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般
8、维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2011年增长41%，2012年增长56%，2013年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。按照国
9、际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。 （日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5:1,美国及其他发达国家房价收入比是3:1；旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:1，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:1） 。2.2 供需结构现状 一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，中国地质大学长城学院 2014 届毕业论文2去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套
10、以上的住房都在 40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计 2012 年初，在 40 个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在 90 平方米以下的住房面积所占比重为 19.18%；2012年 10 月份，这一比重有所提高，但也只有 25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主） 。 三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。2.3 金融依赖程度201
11、1 年 10 月末，全国商业性房地产贷款余额达 4.69 万亿元，同比增长 30.75%；比年初增加 1.01 万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的 28.9%。其中，个人住房贷款余额 2.6 万亿元，比年初增加 6192 亿元，同比增长 35.57%。住房公积金委托贷款10 月末余额达到 4502.2 亿元，比年初增加 960 亿元，同比增长 34.87%。 我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如上海，房企的自有资金 2011年仅为 18.84%，2002 年为 17.53%，2013 年为 16.94%。据统计，我国 80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来
12、自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达 90；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的 50%举债的警戒线，多数企业达到 75.8%，个别地产超过 80%。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。 目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2010 年有关部门对 16 个城市的住房贷款抽样调查发现，平均 22.31%的借款人办理贷款
13、时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和 32.2%。3.我国房地产投资风险识别我国房地产市场起步比较晚，但是发展异常迅速，在这样的高速发展下，上文所述问题也将逐渐显露出来，投资者在这样的市场状况下将面临着巨大的投资风险。为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与分析，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如下图给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。中国地质大学长城学院 2014 届毕业论文33.1 政策因素导致的风险在房地产项目开发过程中
14、，政府的土地供给政策、地价政策、税收政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产开发商收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资带来风险。如政策环境的不正确定性带来的房地产开发风险有政策变化因素，政治安定情况，社会治安状况等。房地产投资周期长的特点使得开发商必须在开发过程中经历国家政策法规、宏观经济变动，房地产变现能力弱又容易使之成为政治的牺牲品。3.1.1宏观政策风险房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。尤其自 2008 年来每年必调的税务政策，对房地产开发商和房地产投资商都构成了巨大的风险。在我国目前的体制下尤其需要高度关注。在国家和地区
15、经济繁荣时期，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，比如自 1997 年以来，特别是在 2003 年到 2008 年期间，房地产价格不断升高。而在国家对于房地产市场进行宏观调控的时候，产品开始出现难以脱手的现象。此时，开发商的资金已经投入，形式的波动使其作出反应并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而使开发商陷入困境。中国地质大学长城学院 2014 届毕业论文43.1.2金融政策改革风险政府改变金融政策会对整个房地产市场产生很大影响。2008 年 12 月 21 日国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见 （国办发2008131 号，以下简称意见 ） 。 意见
16、提出：加大保障房建设、鼓励商品房消费、支持房企应对房地产市场变化、强化政府职责、加强市场监测等。 意见在“鼓励房地产企业以合理价格促销”的同时，提出“落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制” 。政策旨在稳定房地产市场，预防市场大跌；支持鼓励居民购买中小户型普通住宅，使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡；同时通过降低交易税费，支持居民合理的购房居住需求，通过增强居民购买力，降低购房持有成本，支持有效扩大内需，避免上下游产业萎缩，缓解就业压力，为保增长作贡献。2013 年是房地产投资市场的冷淡期，中国人民银行公布第三
17、季度中国货币政策执行报告：下阶段重点是创造稳定货币金融环境，促使市场主体形成合理和稳定的预期。要落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。全国整体楼市成交量大量下降，各地的房价都出现了下滑。3.2 社会风险社会风险因素是由于人文社会环境的因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。主要由城市规划因素、区域发展因素等。3.2.1城市规划风险每个国家、地区或城市的规划体系都是由规划层次组成的。通常情况下，这一系统地第一层次是整个国家的区域规划，包括规划标准、规划准则及各地区的
18、发展政策等，是整个规划体系的最高纲领；第二层次是各地区的城市规划，各城市的总体规划与发展政策（比如北京的城市规划） ；第三个层次是城市辖区内的区域规划。城市规划的主要目的是使城市土地物尽其用，保证居民拥有良好的工作和生活空间环境，保障交通顺畅，满足城市发展对房地产的需要。在城市规划实施的过程中，经常会有多方面的利益冲突和矛盾，城市规划细则也经常需要进行适当调整和变动。城市规划风险包括容积率变化、建筑覆盖率、规划用途的相容性等风险。房地产项目特别是大型房地产项目一般位于城市郊区，城市规划对项目影响最大，其影响表现为：影响项目全程策划定位、影响项目的地价及增值空间、影响项目的用地中国地质大学长城学
19、院 2014 届毕业论文5性质。3.2.2区域发展风险区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品的变化而影响其他房地产商品价值和价格为投资者带来损失的风险。主要表现在两个方面：一是近郊地区发展风险，相邻区域的社会经济各类设施的变化，如开通地铁、增设商业服务设施等都会使该地区房地产价格有所上升。二是类似地区发展风险，本地区相类似的其他区域的繁荣与发展可能形成区域经济规模协同发展、优劣互补、共同繁荣；也可能分散购买力，使项目竞争力下降。3.3 经济风险经济风险是指由社会因素导致的工程造价上升或工期延误的风险。经济风险主要产生于：宏观经济形势不利；工程投资硬环境（如交通、电力供应、通讯条件等）和软环境
20、（政府管理部门服务意识和工作作风等）差；通货膨胀幅度过大；资金筹集困难；原材料价格（如钢材、水泥等）不正常上涨等。经济波动经济景气指数、金融与资本市场利率变动情况、汇率变动情况、资本市场投资收益率、多层次资本市场规模与健全程度都可以从一定程度上反应出经济风险。宏观经济风险还包括国民经济发展态势，管理体制的状况，汇率的稳定性，市场利率的变动，其他投资收益率的变动等。3.3.1市场供求风险市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供给和需求也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变
21、化，这种变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。只有对房地产供求关系作出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的发生。当房地产市场出现供给过剩的现象时，便会发生供给风险。适度投资有利于拉动经济增长，但如果房地产开发投资增幅过高，市场内发生房地产市场的结构性过剩（一定区域范围内某种房地产的供给大于需求）时，如无相应的需求作支撑，必导致供过于求，空置率增大的局面。这样资金占有严重，还贷压力增大，很容易导致投资者的破产。还有，由于住房供应与住房的生产、流通、分配和消费有着密切的联系，使得住房供应在房地产经济中占据特殊重要的地位。此外，还可以通过分析某区域一定
22、时期内可供给市场交易的住房量，即房地产住宅供给量来分析风险，如果供给量与价格同方向变动，则投资风险较小，反之较大。中国地质大学长城学院 2014 届毕业论文6需求风险是房地产市场中最重要的风险因素之一，有许多因素会导致市场中需求量的变化，这种变化往往会给经营者带来巨大的损失。首先是收入水平，收入水平决定着物业档次。在收入总体水平一定条件下，不同层次的收入水平要求不同档次的物业与之相适应。而消费者偏好决定了对城市不同区域、不同建筑风格、样式、不同单位面积住宅的选择，也是影响市场需求变化的原因之一。3.3.2融资风险房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产商品生产者和经营者带来损失的可能性
23、。房地产是典型的资金密集型的行业，市场、资金、土地是房地产产业的三大要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上使其对金融服务的巨大需求。而过分依赖银行贷款，特定环节融资渠道欠缺是目前我国房地产融资困境的症结所在。因此以银行贷款为主的这种单一化的融资格局蕴含着显著的金融风险。在新的融资限制条件下，实际上可以说当前的多数房地产企业是难以继续依赖贷款融资的。 2012 年，住建部、中国人民银行分别在 6 月 8 日和 7 月 6 日，两次调整了个人住房公积金贷款利率。其中，首套房贷新政策为个人住房公积金贷款利率贷款年限在 5年
24、以下(含 5 年)的，经两次下调后，年利率由 4.45%下调至 4%；贷款年限在 5 年以上的，年利率由 4.9%下调至 4.5%。二套房房贷，则在基准利率基础上上浮 10%。央行调整商业银行自营个人住房贷款政策，贷款定价差异化成为必然，不同的购房人群，利率都会有较大的差异，随着金融机构辨识风险和定价能力的提高，利率差异化趋势将更加显著。因此资质较差的房地产投资者将面临着更高的融资成本，加之对自有自己比例的约束，广大投资者将更难以取得贷款。3.4 技术风险技术风险是由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动对房地产开发商和经营者带来的损失。比如，科技进步可能对房地产商品的实用性形成威胁，迫
25、使开发商追加投资进行房地产的翻修与改造。造成技术风险的变量有很多，具体有以下集中：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新风险、建筑设计变动或计算失误风险、设备故障、损坏或施工事故风险。项目建设工程技术风险因素随着建设项目的不断增加和开发公司增多，特别是近期来建设工程事故的发生，项目建设工程技术风险显得越来越重要了。就目前来看引起技术风险的因素有：第一，无证设计、设计经验不足或未进行认真技术把关而导致设计错误；第二，施工队伍增长过快、无证施工、素质低劣致使施工质量不过关引起房屋倒塌；第三，设计工艺和布局不合理，致使危险或灾害发生时，殃及其他房屋安全或人员生命安全。中国地质大学长城学院
26、2014 届毕业论文73.5 自然风险自然风险指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品生产直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、海啸风险、山体滑坡、地质灾害等。虽然这些为不可抗力因素，但加强抗灾自救能力，将意外损失降到最低限度，并积极做好投保工作是十分重要的。自然风险出现机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。3.6 北京市房地产投资风险识别3.6.1北京市房地产投资存在的政策风险截止 2013 年底，四大国有银行北京分行暂停房地产信托业务，这使得北京市房
27、地产的风险不断加大。但由于我国独特的经济体系，北京市房地产市场将是“高位震荡，逐步降温”的态势，自 2008 年到 2013 年，国内及北京市的政策调控力度较大，2008 年政策主线以保护市场平稳过渡为主基调。在具体政策层面，更加注重市场反馈情况及政策可操作性。土地、金融及税制改革将继续是未来房地产调控的主要领域，不同利益集团围绕政策的博弈也会更加激烈，这也意味着今后政策的复杂程度及不可预见性在增加。在实施措施土行政手段及经济手段并用，连贯性与系统性是未来房地产政策的重要特点。3.6.2北京市房地产投资存在的社会风险北京市城区规划发展已经接近瓶颈，如今北京市的城市发展重心已经从中心向四周呈辐射
28、状分布。2013 年，北京市重点建设项目计划全都是位于北京的外围城区，北京市中低速磁悬浮交通示范线（S1 线）将西起门头沟的石门营，东至石景山的苹果园枢纽站。这无疑会进一步提升石景山区的房地产投资市场的分量。2013 年吸引外地在京投资协议额 760.48 亿元，实际利用内资源 456.75 亿元，均比上年增长 0.8 倍。从投资主体看，一批外地民营企业来京落户，外地民间资本投资迅猛增长。超过 500 万元的重点项目中累计引进民营资本到位额 282.55 亿元，占重点项目引资额的 62%以上。从资金来源，来自长江三角洲和珠江三角洲的投资所占比重呈上升趋势。从资金投向看，主要集中于制造业、房地产业、商贸物流业，引资到位额分别占重点项目的 42.1%、28.5%、19.5%。选址均偏重于通州、昌平、大兴、石景山等边缘城区。随企业而来的是工作岗位与住房需求，这对边缘城区低迷的房地产市场无疑是一剂强心针。
