1、*总部基地项目投资计划书*建设投资咨询有限公司2015 年 6 月一、建设总部基地的必要性*市*位于中原腹地、晋*鲁豫四省交界区域中心、*市中心城区南部，距离石家庄、郑州、太原、济南四个省会城市均在 200 公里左右。*地处京津*一体化战略和中原经济区战略两大国家级战略的交汇区域，是国家“十二五” 规划重点开发区域之一的*中南地区建设的重要增长极。*总面积* 平方公里，其中核心区*平方公里，是中原经济区的北部门户，联系环津京经济圈、沿海港口、中原地区的经济纽带和交通枢纽，与郑州、洛阳共同构建中原经济区。同时*也是继唐山曹妃甸、沧州滨海*之后，河北省重点打造的*南地区新的增长极。*的九个工业园区
2、投资企业云集，功能定位为全国重要的先进装备制造业基地和四省交界区域现代物流枢纽。因此，建设总部基地具有非常的必要性：1、有利于为企业投资资本的引入提供硬件支持。总部基地建设的目的就是希望将外地、外国的企业引进*投资，尤其是大企业将总部设在*，以加强*的经济投资实力，而总部基地就成为承载这些企业投资的硬件。2、有利于提升*对外的服务水平。随着企业的投资*和*经济的发展，有效推动*的建设，投资企业需要银行、建筑、设计、策划、展示等系列的中介服务业为其服务，这些中介服务业也需要有一个相对集中的载体展示自身形象总部基地引入这些中介服务，从整体上提升了*对外服务的水平。3、总部基地中的企业总部集中了企业
3、价值链中知识含量最高的区段，研发、营销、资本运作、战略管理等，属于高度密集的知识性劳动，可以满足解决*企业发展人才瓶颈的需求。总部基地同时最大限度取得服务业发达、智力资源密集的优势，实现区域可持续发展，最大限度利用了生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，形成产业配套，最大限度地降低了成本。二、建设总部基地的意义*，作为一个新兴的经济区域，凭借着现有的资源，结合省、市政府的大力支持，引入外省、外国企业来*投资，企业总部和办公区域设在总部基地。凭借着交通枢纽优势，凭借机械设备制造产业链的集群效应，吸纳省内和周边省市的名企将总部迁入总部基地。同时引入科研机构和金融平台进驻总部基地，形成一个良性循环，
4、对*来讲，意义非凡：1、盘活国有土地资源引入名企的总部进驻，其生产制造基地必定跟随到*投资，这样将使*的闲散土地得到最大限度的利用，为*产生巨大的经济效益和社会效益，使*的一区两港九园和*市区实现无缝对接，拉动周边地块升值。2、为地方创造财政收入总部基地的建成，年交易额和生产总值可达千亿元人民币，可为地方财政带来数十亿的税收和其他各项收入。3、扩大就业机会随着总部基地的建设与发展，可为*当地甚至*市区提供 10000 个就业岗位，将大大缓解就业问题。4、促进商贸物流进一步发展总部基地会促进入驻企业和当地企业的激烈竞争，从而使商贸、物流更加繁荣，资源的优势互补会使总部基地聚群效益更加活跃和富有竞
5、争力。5、带动地方产业以及第三产业的蓬勃发展总部基地的建设，将会带动*的经济建设和城市建设，如餐饮服务业、交通运输业、邮政通讯业、公交水电业、建筑建材业和房地产业等迅速繁荣起来。总部基地是个商务往来及其频繁的场所，对拉动周边第三产业作用将非常巨大。6、推动当地城市化建设总部基地的建设，将会响应国务院关于城镇化的政策，推动周边地区城市化建设，为*经济建设增添强大后劲。7、形成新的商务中心与*城市发展目标一致，将周边配套建设完善，形成新的城市商务中心区域，共同推动经济发展。8、促进金融发展总部基地建成后，各企业的大笔流通资金将会为当地金融机构增添活力，促使金融业蓬勃发展，形成良性的投资环境。9、提
6、高*的品味总部基地建设后，可以促进*与周边省市的经济交往和友好往来，对提升*乃至*的城市品味具有深远的意义。三、总部基地规划理念总部基地将进行统一规划、统一设计、统一建设的系统化、标准化、生态化、规模化，集办公、科研、中试、产业于一体的企业集群总部基地。总部基地建筑整体采用燕赵建筑风格，三千年古都的天人合一的环境与整齐而有灵活的平面布局将燕赵英雄人物故事及成语典故、*梦文化等以建筑、构筑、雕刻、塑像、绘画、人造景观、浓缩小品、彩色涂饰等艺术形式一一展现在总部基地各建筑、景观上面，具有美学欣赏、历史与实用价值。总部基地的整体规划将引入国际化的“中央广场活力带”区域设计理念，利用主要的城市道路，合
7、理分布办公、科研等商务区域和餐饮、商业等服务设施以及广场、水景、绿地等休闲场所，让历史艺术、生态休闲与生态办公合理结合，形成独具特色的中央景观活力带，也成为*的标志性景观带。总部基地商务办公楼的建设将秉承商务办公与生活的基本特征，独体、独栋、独立产权，其外形以燕赵风格进行建设，体现稳健、典雅、含蓄、简洁的历史感时代感。将借鉴中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区的精髓，呈现坡顶露台，一顺朝阳的建筑风格特色，充分考虑了总部基地各企业的办公研发的采光、环保需求，更能适应大中型企业现在及未来需求。总部基地项目的配套设施将着力做到完善而丰富，符合未来经济发展需求，金融服务、商业服务配套等定位高端、服务
8、多元化，适应总部办公、运营的多方面需求。配套设施外形以燕赵古建筑风格，将集金融服务、商务酒店、高档商业、休闲娱乐、5A 写字楼、总裁官邸、总部小公寓、物流服务、会议会务、产品展示等于一体，充分适应企业总部的各种商务需求。绿地与景观布局，区域的整体结构以人、自然与城市建筑、环境的有机融合，通过景观轴线、景观节点等城市设计要素来精心组织，强调中央广场与城市主干道的联系，使其串联起办公区、中心广场、休闲会所、官邸公寓，即体现景观的连续性，又不失景观的多元化和层次感。总部基地建成后，将成为*经济增长新的区域。其建设和运营能极大地促进*城市化发展，促进区内产业结构升级，并实现周边区域资源效益的最大化发展
9、，还将推动*及周边区域城市一体化的发展进程，进一步推动*配套设施的成熟和完善。四、总部基地选址意见总部基地项目选址因素：1、伴随着城市经济发展与区域战略布局；2、项目所在区域为重点产业所在区域，并且已经形成产业聚集的风气；3、交通便捷；4、雄厚的政府背景，有利于吸引大企业进驻；5、入驻企业享有投资奖励、税收优惠等扶持政策；6、购置土地成本低；7、土地平整且方正，有利于规划；8、具备优越的自然环境和地理环境；根据以上分析以及*市* 的规划，中华南大街区块土地以后将成为*的商务中心，具备有以下特征因素：1、宗地现状平整且方正，非常有利于规划、设计；目 前 该 区 块 宗 地 还 未 有 详 规出
10、台 ， 地 块 现 状 为 农 耕 地 ； 现 有 周 边 居 民 主 要 是 城 乡 结 合 部 的 村 民 。 无 需 要进 行 拆 迁 的 建 筑 物 。 无 需 受 保 护 的 古 迹 和 构 建 ；2、交通便捷，距离京珠高速* 南出入口、绕城高速林坦出入口、 *高铁站、*火车站、*机场、107 国道等均在 5 公里内，立体式交通迅速、快捷。3、周边居住环境优越，中华南大街快速道的两旁 5 公里之内就有著名的*市第一中学、*学院、*市中心医院、人民路商业圈和南湖公园、大型购物中心等，车程不过 10-20 分钟。但是中华南大街区块建设基础套配设施尚不完善，预计大规模的建筑高潮将出现 5
11、年以后，项目周边市政配套真正完善将要 10 年左右的时间。从长远发展看，该区块的升值潜力肯定很大。综上所述，从宗地概况、交通状况、市政配套、土地成本、入住对象等多因素综合考虑，我们认为中华南大街地块相对合适一些。五、总部基地规划设想*总部基地初步规划设想为第一期项目用地 40 万平方米（600 亩） ，容积率 1.6，地面建筑面积 64 万平方米，绿化率 40%，其中：1、办公区域：占地 300 亩，建设 32 万平方米；2、总裁官邸：占地 100 亩，建设 6.6 万平方米；3、中央广场：占地 80 亩 ；4、员工公寓区：占地 50 亩，建设 11.4 万平方米；5、SOHO 商业区：占地
12、50 亩，建设 11.4 万平方米；6、配套公建（含展览馆、科技馆等）：占地 20 亩，建设 2.6 万平方米；*总部基地项目用地性质计划1、办公区域为 50 年土地使用权的商住用地；2、总裁官邸、员工公寓区为 70 年土地使用权的居住用地；3、SOHO 商业区为 40 年土地使用权的居住用地；4、中央广场、配套公建为划拨用地；六、总部基地项目合作模式方式一：政商共同出资合作经营以北京中关村丰台园区总部基地为例，成立中关村丰台园区道丰科技商务园建设发展有限公司，股权分配为：北京中关村丰台园区管委会持有 40%股权、英国道丰国际集团持有 45%股权、北京道丰数码园开发建设有限公司 15%股权。三
13、方按照按照有限公司责任法进行出资、决策、管理、利润与风险的承担分享。这样的项目合作方式能够充分利用与政府的关系，依托项目最大的优势，以土地价格低和享受各项优惠政策等特点来进行招商引资。方式二、以土地入股合股经营开发*以规划的土地一级市场经营权作为合作的无形资产入股，我公司投入整个建设开发资金进行合作，双方按照测算投入的比例组建股份有限公司，由新组建的股份有限公司自主管理，自主决策，自主经营，自担风险，自负盈亏。规划范围内征收土地、拆迁安置、道路桥梁建设、土地平整、土地报批均由合作方前期出资入股，开发后的商业和居住用地由合作组建的股份有限公司进行拍卖或开发出让；办公区由*负责招商；开发后的公共用
14、地按约定价格移交*政府使用。我公司依靠经营利润来取得回报。方式三：土地分块招商开发*以规划范围内土地一级市场经营权作为合作条件和优惠政策，我公司按规划要求完成规划范围内的土地征地拆迁安置、道路及桥梁等公共设施建设、土地报批、土地平整等费用。 办公用地、居住用地的土地一级市场按照统一规划进行招商拍卖，拍卖所得归*所有。按照我公司投入费用，商业用地、居住用地的经营权和开发权归按比例归我公司所有，我公司投入可在商业、居住用地出让及开发中获得回报。 方式四：特许经营模式*以规划范围内的土地一级市场经营权作为抵押物，我公司负责规划范围内的土地的征地拆迁安置、道路桥梁等公共设施建设、土地报批、土地平整等前
15、期投入和项目开发建设；按规划设计要求完成道路等公共设施建设和总部基地的施工，由*和我公司共同售卖和租赁经营。*在规划范围内总部基地项目的销售和租赁及其他财政收入中分期支付企业或自然人投入的资金及利息，其利息按银行一般贷款利率上浮 30%，企业通过公共设施建设、总部基地建设施工中的利润及上浮利率差来获利。方式四：回购模式*以规划范围内的土地一级市场经营权作为抵押物，我公司负责规划范围内的土地的征地拆迁安置、道路桥梁等公共设施建设、土地报批、土地平整等前期投入和项目开发建设；按规划设计要求完成道路等公共设施建设和总部基地的施工。*以土地款进行回购，剩余部分我公司自行售卖和租赁。我公司通过公共设施建设、总部基地建设施工中的利润及出售利润来获利。
