1、天 津 大 学 网 络 教 育 学 院毕业设计（论文）任务书题目：房地产投资风险研究完成期限：2014 年 1 月 3 日 至 2014 年 5 月 5 日学 习 中 心 普兰店奥鹏 年 级 2012 级专 业 土木工程 指 导 教 师 闫春霞姓 名 刘 伟 学 号 121701052004接 受 任 务 日 期 2014.1.3 批 准 日 期 2014.1.15天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）1一、原始依据（资料）1 丹尼斯.j.麦肯泽. 不动产经济学. 北京：中国人民大学出版社，20092 祁兆珍. 房地产经济学. 北京：中国建筑工业出版社，19973 刘正山. 房地产投资分析
2、. 辽宁：东北财经大学出版社，20004 赵世强. 房地产开发风险管理. 北京：中国建筑工业出版社，20035 于九如. 投资项目风险分析. 北京：机械工业出版社，19996 秦寿康. 综合评价原理与应用. 北京：电子工业出版社，20037 李启明. 房地产投资风险与决策. 南京：东南大学出版社，19988 刘洪玉. 房地产开发经营与管理. 北京：中国建筑工业出版社，20059 杜海鹏. 房地产投资与风险防范. 北京：经济科学出版社，199810李文斌. 国际房地产投资：利益、风险与制度. 北京：中国财政经济出版社，2007 11余源鹏. 房地产开发企业财务管理. 北京：机械工业出版社，201
3、112吴增胜. 房地产开发企业内部控制手册. 北京: 中国建筑工业出版社，201113王直民、黄卫华. 房地产策划. 北京：北京大学出版社，2011二、设计内容和要求：（说明书、专题、绘图、试验结果等）1、围绕选题搜集、阅读有关中英文文献资料。2、撰写毕业论文详细提纲。3、撰写论文，反复修改。写作过程中要继续搜集、补充资料，写作要层次分明，条理清楚，观点明确，论证有理有据，具有说服能力。文章的文字要简洁、通顺、流畅、无错别字。4、按要求进行论文排版。天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）2毕业设计（论文）进度计划表序号 起止日期 计划完成内容 实际完成内容 检查日期检查人签名1 14.1.
4、314.1.10查阅资料、选题查阅资料、选题2 14.1.1114.2.23 拟定论文大纲 拟定论文大纲3 14.2.2414.3.24 完成初稿 完成初稿4 14.3.2714.4.14 论文修改 论文修改5 14.4.1514.5.5 论文定稿 论文定稿67指导教师批准日期 年 月 日 签名注：1.任务完成后附在说明书内。2.“检查人签名”一栏和“指导教师批准日期”由教师用笔填写，其余各项均要求打印，打印字体和字号按照天津大学现代远程教育毕业设计（论文）格式规定执行。天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）3摘 要随着国民经济的持续健康发展和经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在
5、步入规范阶段，房地产业进入了市场竞争的良性循环，已经发展成为一个独立的行业,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。然而由于房地产市场机制的不完善，以及房地产投资研究中存在的种种误区，加上房地产本身是一个高投入、高回报、高风险的行业，如何较为正确地进行风险识别和评价这些风险是房地产业面临的迫切需要解决的问题。因此，对当前房地产投资风险的研究具有重要的现实意义。关键词：房地产投资；投资风险；风险识别天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）4ABSTRACTWith the constant expansion of the sustained and healthy development of e
6、conomic construction, Chinas real estate market system is moving into the specification stage, the real estate industry has entered a virtuous cycle of competition in the market, has developed into an independent industry, and gradually become a national one of the pillar industries of the economy.
7、However, due to the imperfections of the real estate market mechanisms, as well as all the errors exist in the real estate investment research, coupled with the real estate itself is a high investment, high return, high risk industry, how to more accurate risk identification and evaluation of these
8、risks is the urgent need to address the problems faced by the real estate industry. Therefore, the current real estate investment risk has important practical significance.Key words: real estate investment; investment risk; ris天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）目 录第 1 章 房地产投资风险 .11.1 房地产投资风险概述 .11.1.1 房地产投资项目常见的风
9、险种类 .11.1.2 房地产投资各阶段的风险 .11.2 房地产投资风险特征及其不确定性 .21.2.1 不确定性分析产生的原因 .31.2.2 房地产投资风险产生的原因 .4第 2 章 房地产投资基本理论 . 42.1 房地产投资及其特点 .52.1.1 房地产投资的内涵 .52.1.2 房地产投资的特点 .52.2 房地产投资的环境 .6第 3 章 房地产投资风险因素分析 73.1 房地产投资风险分析的内容及作用 .73.2 房地产投资风险分析的方法 .73.2.1 房地产投资风险识别的定义和方法 .73.2.2 识别方法的比较与障碍因素分析 .8第 4 章我国房地产业的发展现状与概况
10、94.1 我国房地产业的发展现状 .94.2 房地产投资风险分析的概况 .114.3 房地产投资风险分析的必要性 .11第 5 章 总结与展望 125.1 总结 .125.2 展望 .12参考文献 .13致谢辞 .14天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）1第一章 房地产投资风险1.1 房地产投资风险概述房地产投资是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期望将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产，而在这个投资活动中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期，房地产投资风险更是在所
11、难免。1.1.1 房地产投资项目常见的风险种类所谓投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。根据房地产投资具有投资周期长、投资金额大、投资的物具有不可移动性、投资易受政策影响等特点，对我国房地产投资项目的分析研究认为房地产投资项目常见的风险有如下几类： （1）投资支出风险；（2）经营风险；（3）商业风险；（4）融资风险；（5）购买力风险； （6）市场风险；（7）政策风险；（8）法律风险等。1.1.2 房地产投资各阶段的风险风险存在于房地产投资的整个过程中。房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生开始到房地产出售、资金回收一直到房地产报废为止的整个过
12、程。这是一个动态的过程，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。房地产投资过程一般可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段，不同的阶段各具有不同的风险 4。（1）可行性研究阶段的风险投资机会研究也称投资机会确定，是房地产投资可行性研究的第一阶段，其任务是提出建设项目投资方向的建议，即在一个确定的地区和部门内，根据自然资源、市场需求、国家产业政策和市场情况，通过调查、预测、分析研究，选择建设项目，寻找投资的有利机会。如果投资机会研究证明是可行的，就可以进入初步可行性研究阶段，是在机会研究的基础上进行的，据此作出投资与否的初步决定，以及是否
13、进行详细研究的决定。初步可行性研究阶段估算的精度比投资机会研究要高一些，所需要的费用约占总投资天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）2额的 1%左右,投资估算误差在10%以内，一般要 36 个月时间。详细可行性研究是项目可行性研究过程中的最重要的组成部分，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段进行投资估算的精度在10%左右，大型项目（商业地产、旅游地产、城市综合体）所需费用占总投资额的 01%左右，所花时间是 612 个月；中小型项目所需费用占总投资额的 1%3%，所花时间为 36 个月。（2）实施阶段的风险房地产投资的实施阶段是指
14、房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地、筹措资金到规划、设计、施工、销售等过程。投资者可通过协议、招标或拍卖竞投等方式获得所需用于开发的土地，这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。协议地价最低但获得的一般是毛地，前期拆迁等工作量大而复杂，不确定风险因素最多；拍卖地价最高但一般为净地，前期工作量相对较少，风险因素相对也要小一些。土地购买金通常是投资者投入的第一笔主要费用。随着开发过程的进行，投资者就要面临融资筹资风险的因素，如开发商的资信程度、贷款期限、贷款利率的变化等。开发商需要通过财务分析，合理决定自有资金和融资的比例。以保证财务可持续性，避免资金链断裂，造成项目中止、停止的风险
15、。（3）房地产经营阶段的风险为了加快资金回流，房地产项目建成后（大都是在建时已经开始销售，有的是未建已销售） ，资金投放工作基本结束，投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。任何经 营 管 理 活动都是有风险的。所谓经营管理风险，是指经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险较大的环节之一。房地产商品销售或出租过程中，将面临着来自房地产市场的诸多风险因素的威胁，如政府调控情况、金融政策、房地产市场需求类型与数量的变化、需方消费倾向、其它房地产商的竞争、现行体制和政策
16、以及社会政治经济形势的变化等。房地产经营还包括物业管理，即绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行日常的维护、修缮和整治。物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理。良好的物业管理可以使房地产增值，提高房地产投资者的信誉。天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）31.2 房地产投资风险特征及其不确定性投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。它也是一种经 营 风 险 ，通常指投 资 的预期收益率的不确定性。投资风险主要是因为投资的各种不确定因素对投资运动过程中各方面的影响（如对筹资、管理、生产以及营销等）产生的，从而造成投资者直接或间接的损失，使
17、得其实际投资收益与预期投资收益之间出现偏差。 房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失具有重要意义 5。（1）风险发生具有随机性。这种随机性造成了房地产风险的不确定性。（2）风险存在的客观性。风险是不以人的意志为转移而客观存在的。人们只能掌握事物发展变化的规律，从而达到控制、规避和防范风险的目的，而不能完全排除风险。（3）风险具有相对性。风险不等同于危险，危险势必造成不良后果，而风险具有双重性，如果能正确认识并加以合理利用，反而会使收益有所增加。所以，对待风险不应该消极，而要将风险当作一种经营机会。（4）风
18、险具有可测性。我们可以根据过去的统计资料和科学的方法来判断风险发生的频率以及风险可能造成的经济损失程度。风险的可测性为风险的控制提供了依据，以便采取不同手段对风险进行控制。（5）风险的多元性。由于房地产投资整个过程中涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险表现出多样性，相互间的变化也呈现复杂的关系。1.2.1 不确定性分析产生的原因在项目投资分析的过程中，存在着许多内在的不确定性，它们主要来源于以下几个方面 6：第一，房地产投资项目是一个获益于未来的投资计划，未来总是不确定的。项目建设经营将受到技术进步、资源开发及社会未来发展过程的影响，特别是项目的社会经济环境各种多变的影响。第二，许多非
19、物质的成本和效益的分析评价要靠分析者个人价值判断。主观判断总是因人而异，难以确定的。第三，分析者掌握的信息是有限的，并在此基础上进行推断、预测并得出结论，这就需要做出大量假设，难免会产生许多不确定的因素。天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）4项目的不确定性可以出自项目的内部，也可以出自它的外部。它的内部结构和组织成分可以与预期的不同；其外部环境则随着项目的进展而发生变化。由于数据和分析工作的弱点，不确定性也可能出现在项目的分析自身中。1.2.2 房地产投资风险产生的原因房地产投资的特点是使其产生风险的主要原因 7：（1）除房地产开发投资随着项目开发过程的结束在三至五年内就能回收投资外，置
20、业投资投资回收周期长的回收期少则十年八年，多则二三十年甚至更长。若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。要承受这么长时间的资金压力和市场风险对投资者资金实力的要求很高。（2）房地产投资效果必须考虑到组合投资的风险与收益之间的关系。不论是开发投资还是置业投资，大量投资使负债经营容易陷入债务危机，所需的资金常常涉及到上百万、上千万甚至数亿元人民币。即使投资者只支付 30%的资金用作首期付款或前期投资，也会使众多投资者望楼兴叹。大量自有资本的占用，即使在市场经济出现短期的危机时，都将使投资者净资产迅速减少。（3）房地产开发受自然条件的影响明显，其进度、质量、投资都会产生偏差。
21、（4）变现性差。房地产是一种非流动性资金，一旦购买房地产或投资开发，巨额资金在较长时间内就沉淀在房地产上，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此，很难迅速无损地将其转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。（5）需要专业知识和相应的经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，要求直接参与房地产开发投资的投资者具备一定专业知识和相应的经验，这就限制了参与房地产投资的人员数量。置业投资者要想获得保值、增值、收益和消费四个方面的预期投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。（6）房地产投资风险涉及到许多政府职能部门如规划、消防、人防、设计施工、居民等各个方面。由此可见，房地产投资风险主要体现在投资资金的安全性、预期收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面
