1、 投资性房地产评估实务与案例分析 高 忻2014-10中国资产评估协会CHINA Appraisal S中国资产评估协会CHINA Appraisal Society 目 录投资 性房地产 评估的规范要求评估实务与案例分析投资 性 房地产及其评估的一般概念中国资产评估协会CHINA Appraisal S中国资产评估协会CHINA Appraisal Society投资性房地产投资性房地产评估公允价值投资性房地产及其评估评估的一般概念中国资产评估协会CHINA Appraisal S- 投资性房地产企业会计准则第 3 号 投资性房地产 第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，
2、或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：自 用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产。 投资性房地产 会计角度 国际 会计准则 40号 （ IAS40） 投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有）。中国资产评估协会CHINA Appraisal S-投资性房地产 国际评估 准则 2011 （ IVS233） 投资性房地产是指以获取租金收入、资本增值（或二者兼有）为
3、目的的土地、房屋建筑物及房地产，但不包括用于商品或劳务的生产和供应，或者出于行政目的而使用的房地产，以及在日常业务中出售的房地产（ sale in the ordinary course of business）。投资性房地产评估指导意见（试行） 本指导意见所称投资性房地产，是指 企业会计准则第 3 号 投资性房地产 及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产 评估角度中国资产评估协会CHINA Appraisal S- 投资性房地产 4种不属于投资性房地产的情况 (IAS40)： 持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过
4、程中的房地产（参见 国际会计准则第 2号 -存货 ，例如，为了在不久的将来处置或为开发和零售而专门取得的房地产）； 为第三方在建或在开发的房地产； 自用房地产，包括（除其它资产外）持有的将来用于自用的房地产，持有的为将来开发并随后作为自用的房地产，雇员占用的房地产（无论雇员是否按市场价支付租金）以及待处置的自用房地产； 基于融资租约而出租给另一实体的房地产。中国资产评估协会CHINA Appraisal S- 投资性房地产 5种属于投资性房地产的情况 (IAS40)： 为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地； 尚未确定未来用途的土地（如果 企业 尚未确定将其持
5、有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）； 报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物； 准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物； 正在建设开发并且建成后拟作为投资性房地产的在建工程。中国资产评估协会CHINA Appraisal S- 投资性房地产 投资性房地产 以财务报告为目的的评估指南（试行） 第二十一条规定，注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的投资性房地产评估业务时，对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房
6、地产； 应当能够单独计量和出售； 在建投资性房地产。中国资产评估协会CHINA Appraisal S- 投资性房地产评估 投资性房地产评估 投资性房地产评估，是指按照 以财务报告为目的的评估指南（试行） 要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。 中国资产评估协会CHINA Appraisal S- 公允价值 公允价值 国际会计准则理事会（ IASB） （ 国际财务报告准则第 13号 公允价值计量 ） 国际会计准则委员会（ IASC） （ IAS 39、 IAS 40） 美国财务会计准则委员会（ FASB） 国际评估准则委员会（ IVSC） 企业会计准则 以财务报告为目的的评估指南中国资产评估协会CHINA Appraisal Society
