1、第 六 章 不动产 评估第一节 不动产 评估概述房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物。房地产的存在形态有三种， 即土地（或地产）、建筑物、房地合一 。房地产可以分为物质实体和权益两个方面。权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称。房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。一、房地产评估对象及分类（一）评估对象土地权益建筑物房地合一权益（二）土地及分类我国土地权益的特殊性在我国实行国有 土地所有权与使用权相分离 的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使
2、用权而非所有权。（三）房屋建筑物及分类二、房地产特性及其评估特点（一）房地产特性（ 1）位置固定性。 派生出房地产的区域性和个别性。（ 2）使用长期性。（ 3）投资大量性。（ 4）影响因素多样性。（ 5）保值与增值性。（ 6）投资风险性。（ 7）难以变现性。（ 8）政策限制性。三、房地产价格种类房地产价格有各种表现形式，可根据其权益、形成方式和交易方式等加以分类。（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格 （如抵押价格、课税价格、租赁价格等）（二）按价格形成方式可分为市场交易价格、评估价格1.市场交易价格房地产在市场交易中实际成交的价格。2.评估价格对市场交易价格的模拟。
3、（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格1.土地（使用权）价格（ 1）基准地价（ 2）标定地价（ 3）出让底价（ 4）转让价格（ 5）租赁价格（ 1）（ 3）属土地一级市场价格，由政府垄断定价。 4 5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格 。2.建筑物价格指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。3.房地产价格指建筑物连同其占用的土地的价格。 （四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等房地产总价格 ：指一宗房地产的整体价格房地产单位价格 有三种情况：单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格楼面地价 ，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价土地总价格建筑总面积楼面地价土地单价容积率容积率建筑总面积土地总面积5其他价格类型例有甲、乙两块土地，甲土地的单价为 1000元 /m2，容积率为 5；乙土地的单价为 780元 /m2，容积率为 3；其它条件相同。投资者应购哪块地？甲土地的楼面地价为 200元 /m2，乙土地的楼面地价为 260元 /m2，因此投资者应购甲地。（二）房地产评估特点非完全竞争非成本因素有重要影响房地不可分割性
