1、设备类体系文件编制思路及重点内容解析目录编制思路及文件架构重点内容解析对一线的要求沟通与交流3a) 整合万科物业共用设备设施运行维护 门槛 标准 b) 强调设备设施 日常 运行维护作业要求c) 提高各级管理人员对设备设施管理的检查 效率编制思路及文件架构1. 编制思路：41.1 整合万科物业共用设备设施运行维护 门槛 标准1.1.1 引用标准： 万科物业基础业务管理标准 设备管理类（生效期： 2009年 6月 30日）1.1.2 参考标准：编制思路及文件架构a) 全国物业管理示范住宅小区标准 b) 上海市住宅物业服务分等收费标准 c) 深圳市物业服务规范 d) 北京市住宅物业服务标准 e) 北
2、京市物业管理示范项目考评标准及评分细则 f) 深圳（万科物业）公司设备类文件51.1.3 说明： 编制思路及文件架构a) 现标准为万科物业（住宅类项目）共用设备设施运行维护门槛标准，与项目所处地区、档次、物业费标准、经营是否亏损无关。b) 对于标准中未提及的（其它类别）共用设备设施运行维护标准，各一线公司可自行补充，作为接口文件。c) 在此标准基础上，请各一线公司关注地方法规、行政规章、行业标准等规范性文件， 关注项目 物业服务合同 约定的服务标准 ，尤其是与业主委员会签订的物业服务合同。如上述两标准高于万科物业管理标准，相关公司或项目的管理标准应采纳并形成文件 。61.2 强调设备设施 日常
3、 运行维护作业要求编制思路及文件架构a) 文件明确了对共用设备设施定期巡检及维护要求，包括工作内容、标准、频次。b) 文件提供了设备设施日常操作及维护方法。c) 文件提供了常见异常情况处理方法。d) 质量记录采取主表与附表搭配的模式，对记录内容予以提示，便于操作人实施及管理人员监督。 （为降低一线工作量调整模式）71.3 提高各级管理人员对设备设施管理的检查 效率a) 在设备设施作业指导书 “任务清单 ”中明确管理任务内容、责任人、任务频次，既便于责任人按期实施，也便于上级管理人员监督验证。b) 作业指导书提供的设备设施管理标准、规范，便于管理人员现场巡查、验证。日常操作方法、故障处理方法便于
4、管理人员对责任人业务熟练程度的考察。尤其为非工程专业管理人员对下属的督导提供了工具。c) 维修保养工作记录表（主表）提示责任人的日常工作频次、内容，便于管理人员现场监督，减少书写过程。附表用于记录存在问题的关键过程。编制思路及文件架构5.质量记录：8a) 设备类文件架构b) 文件内容组成c) 接口文件说明编制思路及文件架构2. 文件架构9设备 维护作业指导书 （ 9份）设施 管理规范或作业指导书） （ 4份）工具 管理规范（ 2份）设施设备维修养护管理职责说明书供配电 给排水高低压配电设备维护作业指导书 发电机设备维护作业指导书 给排水系统维护作业指导书 二次供水水箱清洗作业指导书 中央空调设
5、备维护作业指导书 电梯设备维护作业指导书 安防系统维护作业指导书 消防系统维护作业指导书 泳池设备维护作业指导书 设备房管理规范 有限空间安全作业管理规范 房屋本体维护作业指导书 共用设施维护作业指导书 维修工具管理及操作规范 计量器具检定规范设备 /设施保养维修记录表（ XX附表） 设备设施管理台账编制思路及文件架构2.1设备类文件架构前期介入和承接查验（ 3份）102.2 文件内容组成：2.2.1 作业指导书内容包括：编制思路及文件架构2.2.2 质量记录内容包括：a) 万科物业维护标准b) 定期巡检及维护频次c) 日常操作方法、（安全、劳动保护）注意事项d) 异常问题（故障）原因分析及处理方法a) 管理台账：包含设备、工具检定台账。b) 设备设施保养维修工作记录：分主表、附表，主表工作要点提示及记录，附表记录关键过程。
