1. 22 年营收增速放缓、业绩同比下滑，总体降速、分化加剧、加速整合1.1 22 年营收同比+10%、较 21 年放缓，从结构来看：一线+29%二线+5%2022 年，物业管理板块整体主营业务收入同比增长 10.0% ，较 2021 年下降 32.4pct，整体增速显著放缓。其中，一线物管公司营业收入同比增长28.5%，较2021 年下降11.8pct；二线物管公司营业收入同比增长 5.2%，较 2021 年下降 37.6 pct。物业管理板块整体营收增速下降，主要源于房地产行业销售、开工持续下行；其中，一线物业公司增速高于二线物业公司增速，呈现强者恒强的趋势。从物企结构来看，营收增速排名靠前的为建发物业（+48%）、碧桂园服务（+44%）、华润万象生活（+35%）、中海物业（+34%）。注：物业管理板块整体指主流AH 39 家物管公司，其中，我们将 22 年收入大于等于 100亿元的物业公司定义为一线物管公司，其余为二线物业公司。图 1、2017-2022 年物业管理板块营业收入增长率(%)60.050.04
