1. REITs 交易结构与发展经验不动产信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是通过发行收益凭证汇集市场资金，投资于能够产生持续收入的不动产项目，并将不低于一定份额的投资收益强制分配于投资者的基金产品，其中公募 REITs 可在二级市场交易。REITs 投资于股票、债券和现金以外的实物资产，底层资产有基础设施、仓储物流、房地产等，属于基金分类中的“另类基金”。2020 年 4 月 30 日，发改委联合证监会发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知（40 号文），8 月 6 日证监会跟进发布公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（54 号文），公募 REITs由此进入中国投资者视野。长期以来，政府以财政资金、城投平台、政府债券等作为基建投资资金来源，但受财政收支缩紧、土地财政困境、隐债化解等因素的限制，且当前市场对引流社会资本的 PPP 融资模式持审慎态度，REITs 市场的引进为基建融资创造新路径。1.1. 交易结构：社会资本对基建项目的衔接公募 REITs 通过交易结构设计引入资
