1、1第 2章 资产评估的基本方法资产评 估方法的 选择 4市 场 法1收益法2成本法32第 1节 市 场 法一、基本原理v评估思路： 基于资产定价的替代原则，在市场上选择若干与被评估资产相同或相似资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值v运用的前提： 活跃的公开市场 参照物及其可比性3 时间因素 地域差异 功能因素 成新率因素 交易情况调整 将若干个参照物的调整值进行算术平均或加权平均 数量要求： 3个 与被估资产大体可替代 交易价格必须是公开市场上正常交易的真实成交价二、基本程序及有关指标选择 参照物调 整差异确定 评 估
2、值根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标4三、具体应用模式1、直接比较法：v原理： 利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象的价值v公式：评估对象价值参照物成交价格 (评估对象 A因 素 /参照物 A因素）v特点： 直观简捷、便于操作 对参照物的可比性要求较高，适用范围有一定限制v具体运用： 现行市价法、功能价值法、价格指数法、成新率价格法、市价折扣法5三、具体应用模式2、类比调整法v原理： 只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上
3、调整估算评估对象的价值v特点： 适用性强、应用广泛 对信息资料的数量和质量要求较高，有一定的复杂性和难度v具体运用： 市场售价类比法、成本市价法、市盈率乘数法计算公式 适用范围现行市价法 P= P功能价值法 P= P 评估对象生产能力参照物生产能力仅存在功能差异的评估价格指数法 P= P （ 1+物价变动指数）=P 价格指数）仅存在时间差异的评估成新率价格法 P= P 评估对象成新率参照物成新率仅存在成新程度差异的评估市价折扣法 P= P （ 1-价格折扣率） 仅存在交易条件差异的评估市场售价类比法P= P 各项差异值或 = P 各项差异修正系数成本市价法 P=评估对象合理成本 参照物成本市
4、价比率市盈率乘数法 P=评估对象收益额 参照物的市盈率 企业价值及长期投资评估6说明： P资产评估价值； P 参照物成交价格x7【 例 1】 被评估资产年生产能力为 90吨，参照资产的年生产能力为 120吨，评估时点参照资产的市场价格为 10万元，由此确定被评估资产价值。例题解析承上例，假设该类资产的功能价值指数为 0.7，由此确定被评估资产价值。8【 例 2】 与评估对象完全相同的参照资产 6个月前的成交价格为 10万元，半年间该类资产的价格上升了 5，则资产评估值为（）。例题解析9【 例 3】 2008年 10月 31日评估某商业用房（面积为 500 ），评估目的是企业联营，故采用公允市价
5、标准。评估人员在房地产交易市场上寻找到三个与评估基准日接近的商业用房的交易案例，其新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为 100，三个参照物所在区域条件均比被评估资产所在区域好，综合评分 107。当时房产价格月上涨率为 4%。参照商业用房交易案例具体情况见表 2-1所示。例题解析10表 2-1参照物 A 参照物 B 参照物 C 估价对象成交价格 25 000元 29 800元 29 590元 ？成交日期 2008.6 2008.9 2008.10 2008.10区域条件 评分 107 评分 107 评分 107 评分 100交易情况 正常 高于市价 4% 正常 -
