1、维护保养细则1、 火灾自动报警系统的保养操作规程和标准一、维修保养工作内容1、 用专用测试仪器分期分批次全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏；2、 检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响；3、 试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响，消防中心显示报警区域是否准确；4、 检查主控屏和联动控制屏的各项输入、输出显示功能是否正常，并全面清洁、保养；5、 检查各个界面（模块）和主机系统外围设备的通信、控制信号是否正常，检查界面（模块）输出电压是否正常，确保正常运行；6、 检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备
2、用电池的电压及其他指标参数是否符合要求；7 、检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落；8 、定期对备用电源进行 12 次充放电试验；13 次主和备用电源自动切换试验；9、 定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，确保报警灵敏；10、 定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正常；11、 定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并做好记录。二、 维修保养工作标准1、 探测器动作灵敏，报警准确；2、 主控屏工作正常，正常显示报警区域和输出联动信号；3、 手报按钮动作灵敏，报警准确，联动功能正常；4 、主控屏和联动控制屏外观完好、清洁，各项输入、输出显示功能正常；5 、界面（
3、模块）各项参数正常，与外围设备的通信、控制信号正常；6 、电池组的电压及其他参数正常，供电稳定、可靠；7 、系统设备所有接线牢固，无松动、破损或脱落；8 、主、备电源自动切换功能正常；9 、探测器外观完好，内外部清洁，功能正常；10、 报警主机控制程序正确，各项功能正常；11、 系统接地电阻符合规范或设计要求。三、 维修保养工作计划1、 每月用专用检测仪器分期分批全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏；2、 每月检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响；3 、每月试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响；4、
4、每周检查主控屏和联动控制屏的各个显示功能是否正常，并全面清洁、保养；5 、每月检查各个界面（模块）和主机系统外围设备的反馈信号是否正常，每季定期测试界面（模块）输出电压是否正常，确保正常运行；6、 每季检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求；7、 每季检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落。8 、每季定期对备用电源进行 12 次充放电试验；13 次主和备用电源自动切换试验。9、 每季定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，确保报警灵敏；10、 每周定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正常；11、 每月定期测试报警主机系统的接地电
5、阻是否满足要求，并做好记录。2、自动喷水灭火系统的保养操作规程和保养标准一、维修保养工作内容1、 检查试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常（水压、流量是否达到要求） ；2、 检查试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消防中心是否有显示等；3、 检查喷淋头、管道是否完好，有无爆裂隐患；4、 检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消防中心是否有关闭信号显示；5 、检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；6 、定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠；7、 检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常；8、 检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏，喷淋
6、泵是否启动，消防中心显示是否准确；9 、定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；10、 检查止回阀启闭是否灵活、有效；11 、定期对喷淋系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。二、 维修保养工作标准1、 楼层喷淋管网末端试验压力（动、静压力）流量符合设计或规范要求；2 、水流指示器动作灵敏、报警准确、及时，复位正常，消防中心显示报警地址正确；3、 喷淋头外观完好，无滴漏或爆破隐患；4、 阀门处于正常开、关状态，有明显标志
7、，信号阀门开、关灵活、有效，消防中心有关闭信号显示，报警地址准确；5、 喷淋系统水泵接合器外观完好，配置齐全，无变形、无渗漏、无缺损；6、 安全泄压阀和水锤吸纳器外观完好，工作灵敏、可靠、有效；7 、喷淋立管的自动排气阀无堵塞或漏水，工作正常；8 、湿式报警阀外观完好，无渗漏，放水试验时动作灵敏，其压力开关联动喷淋泵启动，消防中心报警显示准确；9、 阀门开关灵活、有效，无锈蚀、渗漏；10、止回阀启闭灵活、有效，无水回流，外观完好；11、 喷淋管网外观完好，无变形、无锈蚀、脱漆和渗漏。三、 维修保养工作计划1、 每月分批次试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常（水压、流量是否达到要求） ；每周检查
8、一次楼层喷淋末端静压是否达到规范要求；2、每月检查试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消防中心是否有显示等；3、 每周检查喷淋头、管道是否完好，有无破裂隐患；4 、每月检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消防中心是否有关闭信号显示；5 、每周检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；6 、每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；7 、每月检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常；8、 每月检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏，喷淋泵是否启动，消防中心显示是否准确；9 、每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，
9、阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；10 、每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；11 、每季定期对喷淋系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。3、消防栓系统的保养操作规程和保养标准一、 维修保养工作内容1、检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合设计或规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎；2、检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防
10、水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示；3、 检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏；4、 检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；5、定期试验消防栓，检查其喷水充实水柱是否达到规范或设计要求；6、 定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；7、检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常，定期清洗过滤器；8 、定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位和螺栓加黄油润滑；9、 检查止回阀启闭是否灵活、有效；10、定期对消防栓系统管网进
11、行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。二、 维修保养工作标准1、消防栓箱内配置齐全，各项配件完好，消防栓口静压符合设计或规范要求；2 、试验消防栓破玻按钮，消防栓水泵启动，各项联动设施动作，消防中心有报警信号和消防水泵状态显示；3、各阀门处于正常的开或关状态，且有明显标志，阀体完好、不漏水；4、消防栓系统水泵接合器外观完好，配置齐全，无变形、无渗漏、无缺损；5、 消防栓喷射时，其充实水柱达到设计或规范要求；6、 安全泄压阀和水锤吸纳器外观完好，工作灵敏、可靠、有效；7、减压阀和过滤器外观完好，减压阀工作稳定、可靠，且减压比例准确，过滤器内无杂物，水流畅
12、通；8 、阀门开关灵活、有效，无锈蚀、渗漏；9、 止回阀启闭灵活、有效，无水回流，外观完好；10、 消防栓系统管网外观完好，无变形、无锈蚀、脱漆和渗漏。三、 维修保养工作计划1、 每月检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎；2 、每月检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示；3、每周检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏；4 、每周检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗
13、漏；5、 每季至少一次试验消防栓，检查其喷水充实水栓是否达到规范或设计要求；6、 每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；7、每月检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常，每季定期清洗过滤器；8、 每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；9 、每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；10、 每季定期对消防栓系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。4、泵房、供水设施的维护保养操作规程和保养标准一、
14、维修保养工作内容1、 检查试验自动和手动启动消防水泵，观察流量、压力、运行电流是否正常，并做好记录存档；2、 检查各控制柜到消防中心信号是否正常，控制柜各指示灯各功能是否正常；3 、定期检查联动柜内部电路，测试其功能是否正常，并进行吸尘、紧固接线的保养工作；4、 定期检查消防水泵主备电源自动切换装置是否正常。打开水泵出水管上的放水试验阀，用主电源启动消防水泵，消防水泵启动应正常；关掉主电源，主、备电源切换正常，试验 13 次；5、 定期测试水泵的相间及对地电阻是否符合要求，并做好记录；6 、定期测试消防水泵的故障自投功能是否正常；7、 定期添加或更换水泵的润滑油。二、 维修保养工作标准1、 水
15、泵运行平稳，流量、压力达到设计要求；2 、控制柜与消防中心信号通讯正常、准确，显示正确；3、 控制柜、联动柜内接线无松脱、无撞火烧花，清洁无尘，功能正常；4 、消防水泵末端双电源控制箱主备电源自动切换投入功能正常；5、 水泵的相间及对地绝缘电阻符合要求；6 、消防水泵控制柜的故障自投功能正常，即一台故障时，另一台能自动投入使用；7 、水泵轴承润滑充分、可靠，水泵运行平稳，轴承不过热。三、 维修保养工作计划1、 每月检查试验自动和手动启动消防水泵，观察流量、压力、运行电流是否正常，并做好记录存档；2、每月检查各控制柜到消防中心信号是否正常，控制柜各指示灯各功能是否正常；3、每月定期检查联动柜内部
16、电路，测试其功能是否正常，并进行吸尘、紧固接线的保养工作；4、每月定期检查消防水泵主备电源自动切换装置是否正常。打开水泵出水管上的放水试验阀，用主电源启动消防水泵，消防水泵启动应正常；关掉主电源，主、备电源切换正常，试验 13 次；5、每季定期测试水泵的相间及对地电阻是否符合要求，并做好记录；6、每月定期测试消防水泵的故障自投功能是否正常；5、消防专用电话的维护保养操作规程和保养标准一、维修保养工作内容1、 检查消防专用电话或插孔是否完好；2、定期试验每个消防专用电话或插孔的通讯是否畅通，语音是否清晰、响亮，消防中心电话主机显示通话部位是否正确。二、 维修保养工作标准1、 消防专用电话或插孔外
17、观完好、清洁；2 、消防专用电话通讯畅通，语音清晰、响亮，消防中心电话主机显示通话部位正确。三、维修保养工作周期计划1、 每周检查消防专用电话或插孔是否完好；2、每季定期试验每个电话或插孔的通讯是否畅通，语音是否清晰、响亮，消防中心电话主机显示部位是否正确。6、应急广播系统的维护保养操作规程和保养标准一、维修保养工作内容1、 试验火灾应急广播设备的功能是否正常。在试验中不论扬声器当时处于何种工作状态，都应能紧急切换到火灾事故广播上，音响清晰；2 、检查保养消防扬声器，测试楼层扬声器的效果，声响是否响亮清晰；3、 定期对消防广播主机进行一次检测维护保养；4、 试验消防广播的选层广播功能是否正常。
18、二、维修保养工作标准1、 消防广播系统强制切换功能正常，且音响响亮、清晰；2、 扬声器外观完好，声响效果响亮、清晰；3 、广播主机运转灵活、可靠，控制功能正常；4 、消防广播系统选层准确、可靠，功能正常。三、维修保养工作周期计划1、 每季试验火灾应急广播设备的功能是否正常。在试验中不论扬声器当时处于何种工作状态，都应能紧急切换到火灾事故广播上，音响清晰；2 、每月分批次检查保养楼层消防扬声器并测试其声响是否响亮、清晰；3、 每季定期对消防广播主机进行一次检测维护保养；4、 每月试验消防广播的选层广播功能是否正常。7、应急照明及疏散指示系统的维护保养操作规程和保养标准一、维修保养工作内容1、 检
19、查应急灯、出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好，灯炮（管）有无烧毁，充放电试验是否正常；2、 测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间。二、 维修保养工作标准1 、应急灯、出口指示灯、疏散指示灯外观完好，充放电正常；2、 应急灯、出口指示灯、疏散指示灯蓄电量达到规范要求。三、维修保养工作周期计划1 、每月检查应急灯、出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好，灯炮（管）有无烧毁，充放电试验是否正常；2、 每半年测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间。维护保养服务承诺1、本单位在维保期内保证维护保养设备连续正常运行，若设备出现故障或运行不正常时，接到业主通知后及时作出
20、响应，保证在六小时内派员到现场进行处理。在日常检查中，发现消防设施存在问题或故障，应当立即修复；不能立即修复的，应在 5 个工作日内修复；需要供应商或者厂家解决的，应在 10 个工作日内修复。维修后由甲方在维修报告中签字认可。2、本单位在维保期间提供全方位技术服务，提出整改建议，配合用户搞好消防管理工作，保证消防系统正常运行；3、确保维护保养范围内的设备完好率达到 100，保证有关消防部门对本大楼的消防设施（保养合同约定的范围）例行检测通过。4、通过维护保养，延长消防设备的使用寿命，降低设备更新维护费用。维保中以维修为主，更换设备为次，尽量减少更换设备费用；5、提供消防系统及设备的改建、扩建、安装等技术咨询服务。做好消防值班人员的操作培训指导；6、及时响应甲方人员的通知，对该方所不能处理的故障或无法明示的现象迅速做出分析、判断，排除系统的故障，保证其控制信号的准确，在保证系统主机正常工作的前提下，配合甲方处理非维保范围内的问题（如线路故障） ；7、每次测试，维修完毕，填写相应的表格说明，配合甲方进行维保年内的年度消防检测；8、重大节假日（元旦、春节、五一劳动节、国庆节）前一周内，提前预约上门服务。
