1、业主大会成立工作指引 Copyright BRC 2013目 录编制说明 1第一部分 业主大会成立相关法律规定 .2-5第二部分 业主大会成立工作流程及实施计划 .6-8第三部分 业主大会成立策略 .9-11第四部分 业主大会成立工作推动总控计划 .12-13 Copyright BRC 2013编制说明为切实降低项目经营风险，构建共建共享和谐社区，完善物业服务的合法主体，搭建 物业服务企业与业主 间的有效沟通平台，充分展示蓝光嘉宝物业合法化、规范化的管理服务形象 ，特此推动项目业主大会成立工作。通过业主大会成立契机，拉进物业公司与业主之前距离，充分了解客户需求，为满足并超越客户需求，提供优质
2、、高效的物业服务打下坚实基础。业主大会成立遵循以下工作原则：1、公平、公正、公开原则： 通过广泛宣传，告知业主业主大会成立信息，帮助业主选取筹备组组长、成员，获得业主支持和配合。2、计划原则： 所有工作先计划、后实施，并按先关要求完成工作，避免重复工作，保证工作时效和质量。3、合规、合法原则： 项目严格按计划时间节点，帮助筹备组完成在业主委员会成立过程中与相关行政主管部门、街道办事处的外联，资料报审、备案、公示等，确保其合规性。 本业主大会成立工作指引编制依据包括 物业管理条例 、 业主大会和业主委员会指导规则 等政府管理制度和文件。Page 1 Copyright BRC 2013第一部分第
3、一部分 业主大会成立相关法律规定业主大会成立相关法律规定Page 2 Copyright BRC 2013一、业主大会成立相关法律规定成立业主大会总则： 第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和
4、业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。成立 业主大会 要求：第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积 50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主
5、管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。Page 3 Copyright BRC 2013第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后 60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居
6、民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。 筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。业主大会决定事项：第十七条 业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
7、 （五）选聘和解聘物业服务企业； （六）筹集和使用专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途； （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定： （一）业主大会名称及相应的物业管理区域； （二）业主委员会的职责； （三）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （五）业主投票权数的确定方法； （六）业主代表的产生方式； （七）业主大会会议的表决程序； （八）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （九）业主委员会换届程序、
8、补选办法等； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。Page 4一、业主大会成立相关法律规定 Copyright BRC 2013业主委员会 ：第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由 5至 11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件： （一） 具有完全民事行为能力； （二） 遵守国家有关法律、法规； （三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； （四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （五） 具有一定的组织能力； （六） 具备必要的工作时间。 第三十二条 业主委员会委员实行
9、任期制，每届任期不超过 5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。 业主委员会应当自选举之日起 7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。 第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起 30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续： （一）业主大会成立和业主委员会选举的情况； （二）管理规约； （三）业主大会议事规则； （四）业主大会决定的其他重大事项。指导和监督 ：第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
10、 第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积 50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。 第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。Page 5一、业主大会成立相关法律规定 Copyri
11、ght BRC 2013第二部分第二部分 业主大会成立工作流程及实施计划业主大会成立工作流程及实施计划Page 6 Copyright BRC 2013一、业主大会成立工作流程Page 7 Copyright BRC 2013二、业主大会成立工作计划序号 阶段 行动内容 开始时间 （年月日） 完成时间 （年月日） 责任人 验证人 备注1 前期准备阶段（以业主大会启动首日为截止日）符合成立业主大会条件时，根据法规要求向当地区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府书面报告 2 前期准备阶段收到同意成立的批复后，制定 业主大会筹备工作计划 （明确工作事项、工作内容、责任人及完成时间等），
12、并发布 关于召开 小区首次业主大会暨推荐筹备组业主代表的公告 ，开展业主大会相关法规宣传及业主沟通 工作3 前期准备阶段 成立业主大会筹备组并将成员名单在小区公示 7日，业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡镇人民政府协调解决 4 前期准备阶段配合筹备组确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，拟定 业主大会议事规则 及 管理规约 （草案），确定业主身份及投票权数，制定业主委员会候选人产生办法、选举办法及表决规则，确定业主委员会候选人名单5 前期准备阶段公示 关于召开 首次业主大会会议的通知 、 业主大会议事规则 及 管理规约 （草案）、业主委员会选举办法及表决规则、业主委员会候选
13、人名单等6 召开业主大会阶段（以业主大会启动首日为起始日）组织发放、回收选票和表决票 7 召开业主大会阶段 配合筹备组邀请街道办、辖区民警、主管部门、公证处等参加公开唱票、计票会议 8 召开业主大会阶段 准备公开唱票、计票会议所需资料、物资及人员，布置会议现场 9 召开业主大会阶段 组织公开唱票、计票会议，统计选举及表决表果 10 公示备案阶段（以业主大会启动首日为起始日）业主委员会召开首次会议，推选主任和副主任 11 公示备案阶段 公示业主大会选举及表决结果、业主委员会成员名单及首次业主委员会会议决议等 12 公示备案阶段 持所需文件向当地区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，并公示备案证明 13 公示备案阶段 持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章 Page 8
