1、优秀项目经理必备 9 大能力一 、 良 好 的 法 律 、 法 规 和 依 法 履 约 的 意 识物 业 项 目 经 理 作 为 项 目 管 理 第 一 负 责 人 ， 必 须 全 面 掌 握 国 家 颁 布 并 实 施的 法 律 、 法 规 以 及 地 方 政 府 的 一 些 实 施 细 则 ， 如 物 业 管 理 条 列 、 住宅 室 内 装 饰 、 装 修 管 理 办 法 、 物 业 收 费 管 理 办 法 、 贯 彻 落 实 全 国物 业 管 理 条 件 的 实 施 意 见 等 一 系 列 指 令 性 文 件 。 只 有 熟 练 掌 握 了 这 些 法 律 、法 规 ， 才 能 使 物
2、 业 管 理 工 作 有 法 有 据 、 有 条 不 紊 地 展 开 ； 同 时 ， 物 业 项 目 经理 也 必 须 掌 握 物 业 管 理 公 司 与 开 发 商 签 订 的 前 期 物 业 服 务 合 同 、 与 业主 签 订 的 前 期 物 业 管 理 服 务 协 议 或 与 业 委 会 签 订 的 物 业 服 务 合 同 ，明 确 掌 握 合 同 内 所 规 定 的 权 利 和 义 务 ， 以 及 收 费 标 准 、 期 限 、 时 间 等 一 系 列条 款 ， 这 样 才 便 于 今 后 开 展 各 项 物 业 实 务 操 作 。 做 到 有 法 可 依 。二 、 良 好 的 沟
3、通 和 服 务 能 力住 宅 物 业 管 理 面 对 社 会 方 方 面 面 的 监 督 检 查 ， 如 街 道 、 社 区 、 派 出 所 、房 管 处 、 规 划 局 ， 以 及 城 管 、 交 警 、 消 防 、 环 保 、 绿 化 等 部 门 。 所 有 这 些 公共 关 系 都 需 要 物 业 项 目 经 理 必 须 具 备 一 定 的 亲 和 力 ， 以 沟 通 协 调 各 方 面 关 系的 能 力 。 即 便 是 一 方 面 关 系 的 僵 化 ， 都 会 产 生 各 种 各 样 的 后 果 ， 给 物 业 管 理处 的 正 常 运 作 带 来 麻 烦 ， 而 物 业 项 目 经
4、 理 与 广 大 业 主 和 员 工 的 及 时 沟 通 ， 则更 有 利 于 化 解 各 种 矛 盾 、 解 决 各 类 问 题 、 树 立 管 理 处 主 任 的 威 信 ， 便 于 物 业管 理 各 项 工 作 的 顺 利 开 展 。 客 户 服 务 周 全 。 服 务 是 永 恒 的 主 题 ， 物 业 主 任 应树 立 “永 远 想 在 业 主 前 面 ”的 思 想 ， 认 真 观 察 、 了 解 业 主 （ 客 户 ） 的 实 际 和潜 在 需 求 ， 延 伸 和 拓 展 服 务 项 目 ， 确 保 服 务 内 容 的 多 样 性 ， 提 升 业 主 （ 客 户 ）的 生 活 品
5、质 和 满 意 度 。三 、 优 秀 的 品 德 、 良 好 的 敬 业 精 神“满 足 广 大 业 主 服 务 需 求 ”应 视 作 一 个 管 理 处 主 任 的 最 高 目 标 。 就 目 前现 状 来 说 ， 物 业 项 目 经 理 应 该 是 一 个 苦 差 事 ， 不 仅 要 具 备 良 好 的 素 质 ， 而 且还 必 须 要 有 敬 业 奉 献 精 神 ， 要 有 吃 苦 在 前 、 享 受 在 后 、 “先 天 下 之 忧 而 忧 ”的 精 神 。 要 使 物 业 日 常 管 理 能 够 正 常 运 作 ， 还 需 要 考 虑 和 预 见 本 管 理 处 所 辖范 围 内 的
6、 人 和 事 ， 防 患 于 未 燃 ， 这 就 需 要 一 个 物 业 项 目 经 理 全 身 心 投 入 ， 例如 手 机 必 须 保 证 24 小 时 开 机 ； 遇 到 突 发 的 紧 急 事 件 而 下 属 不 能 处 理 时 ， 物业 项 目 经 理 不 管 风 吹 雨 打 ， 必 须 赶 到 现 场 亲 自 处 理 。 要 有 模 范 者 的 姿 态 领 导 。物 业 经 理 必 须 身 先 士 卒 ， 模 范 遵 守 和 执 行 公 司 各 项 规 章 、 标 准 和 程 序 ， 忠 于企 业 ， 勇 于 承 担 责 任 ， 不 推 诿 、 不 退 缩 ， 充 分 发 挥 好
7、“头 狼 ”的 作 用 。四 、 良 好 的 组 织 协 调 能 力 和 管 理 能 力一 个 物 业 管 理 处 必 是 由 一 个 团 队 组 成 ， 其 人 员 包 括 客 服 管 家 、 保 安 人 员 、维 修 人 员 、 保 洁 人 员 。 一 个 物 业 管 理 处 少 则 十 几 个 人 ， 多 则 上 百 个 人 ， 要 把这 些 来 自 五 湖 四 海 的 性 格 、 喜 好 、 文 化 层 次 均 不 同 的 员 工 ， 揉 合 成 一 个 理 念一 致 、 步 伐 一 致 、 全 心 全 意 为 广 大 业 主 服 务 的 团 队 ， 需 要 项 目 经 理 付 出 极
8、 大的 心 血 来 精 心 浇 铸 。 如 果 没 有 一 定 的 组 织 协 调 能 力 ， 那 么 结 果 是 可 想 而 知 的 。全 面 管 理 ， 不 求 精 通 ， 但 求 全 面 。 物 业 管 理 行 业 ， 外 部 关 联 部 门 多 ， 服 务 对象 差 异 性 大 ， 服 务 内 容 涉 及 门 类 杂 ， 专 业 性 和 科 技 含 量 广 ， 内 部 管 理 上 员 工层 次 多 ， 行 业 整 体 职 业 素 质 有 待 提 高 ， 对 项 目 经 理 的 专 业 知 识 、 管 理 技 能 和经 验 要 求 比 较 高 。五 、 利 用 物 业 管 理 平 台 的
9、 经 营 意 识现 在 的 物 业 的 管 理 来 说 ， 普 遍 处 于 微 利 、 保 本 或 亏 损 状 态 （ 在 5 年 以上 的 住 宅 物 业 小 区 管 理 中 表 现 得 尤 为 突 出 ） 。 同 时 ， 物 业 收 费 标 准 及 收 费 率普 遍 不 高 ， 广 大 业 主 还 普 遍 存 在 着 “房 子 是 我 买 的 ， 物 业 不 是 我 选 的 ， 交 不交 费 与 我 无 关 ”的 观 点 ， 甚 至 对 服 务 要 求 无 限 多 ， 一 旦 发 现 某 些 物 业 服 务 瑕疵 或 者 是 房 地 产 开 发 商 遗 留 的 质 量 问 题 ， 均 认
10、定 为 物 业 服 务 不 到 位 ， 从 而 拒付 物 业 费 。 因 此 ， 作 为 一 个 物 业 项 目 经 理 ， 如 果 没 有 良 好 的 经 营 头 脑 ， 那 么这 个 管 理 处 的 盈 利 水 平 将 是 大 打 折 扣 的 ， 因 运 行 不 当 而 导 致 的 亏 损 是 难 以 挽回 的 。 管 理 处 主 任 必 须 要 用 好 、 用 足 政 策 给 予 管 理 处 的 经 营 平 台 ， 来 弥 补 物业 管 理 处 收 费 标 准 低 、 收 费 率 普 遍 不 高 的 欠 缺 。六 、 必 备 的 本 、 费 、 税 、 利 观 念作 为 市 场 中 自
11、负 盈 亏 的 物 业 管 理 公 司 ， 除 了 要 取 得 良 好 的 社 会 效 益 外 ，盈 利 是 企 业 所 追 求 的 主 要 目 标 之 一 ， 而 一 个 项 目 管 理 处 经 常 运 营 的 用 工 成 本 、服 装 费 、 保 安 用 具 、 保 洁 工 具 、 办 公 经 费 以 及 水 、 电 费 、 税 金 等 一 系 列 开 支也 是 必 不 可 少 的 ， 如 何 有 效 用 足 、 用 好 成 本 ， 真 正 做 到 “少 花 钱 、 多 办 事 、办 好 事 ”是 有 很 大 学 问 的 ， 这 就 要 求 项 目 经 理 具 备 一 定 的 财 务 知
12、识 ， 合 理 、有 效 地 运 用 各 种 手 段 ， 控 制 好 本 、 费 、 税 、 利 ， 才 能 使 物 业 管 理 处 有 一 定 的回 报 ， 才 有 条 件 改 善 员 工 的 福 利 水 平 ， 这 样 才 能 留 住 人 ， 使 管 理 处 工 作 高 效运 行 。七 、 对 现 有 物 业 结 构 、 环 境 、 绿 化 、 设 施 设 备 管 网 走 向 的 了 解 程 度对 于 物 业 基 本 面 的 了 解 ， 是 作 为 一 个 优 秀 项 目 经 理 的 基 本 要 求 ， 为 此 就要 求 项 目 管 理 处 必 须 参 与 到 该 物 业 的 前 期 介
13、入 工 作 中 。 介 入 工 作 认 真 细 致 与否 ， 在 今 后 的 正 常 管 理 中 会 有 很 明 显 的 反 映 ， 尤 其 项 目 经 理 对 开 发 商 设 计 理念 的 了 解 更 为 今 后 的 外 立 面 装 修 尺 度 有 很 好 的 把 握 。 第 一 ， 对 物 业 结 构 的 了解 ， 便 于 直 接 参 与 制 定 装 修 管 理 制 度 以 及 装 修 管 理 难 点 的 排 解 ； 第 二 ， 对 运行 环 境 的 了 解 ， 对 内 部 环 境 的 熟 悉 ， 便 于 合 理 安 排 员 工 ， 节 约 成 本 开 支 ； 第三 ， 对 绿 化 的 了
14、 解 程 度 ， 便 于 参 与 绿 化 管 理 及 决 策 ； 第 四 ， 对 于 设 备 、 设施 的 了 解 ， 便 于 制 定 一 年 一 度 的 维 修 计 划 ， 研 究 如 何 节 约 维 修 资 金 、 科 学 合理 安 排 维 保 时 间 ， 使 有 限 的 设 备 、 设 施 最 大 限 度 地 有 效 利 用 ； 第 五 ， 对 于 管网 走 向 的 了 解 ， 便 于 开 展 各 种 应 急 抢 修 工 作 ， 避 免 因 管 网 故 障 给 广 大 业 主 带来 诸 多 不 便 ， 排 解 纠 纷 ， 赢 得 良 好 口 碑 。八 、 运 用 各 种 有 效 手 段
15、， 充 分 调 动 广 大 员 工 主 观 能 动 性 的 能 力面 对 十 几 或 上 百 名 员 工 ， 能 不 能 充 分 调 动 员 工 的 主 观 能 动 性 最 能 体 现 项目 经 理 能 力 。 一 个 管 理 处 除 了 必 要 的 职 责 分 工 及 制 度 管 理 以 外 ， 广 大 员 工 的主 观 能 动 性 发 挥 的 优 劣 ， 很 能 体 现 项 目 经 理 的 管 理 水 平 高 低 。 如 应 对 突 击 检查 时 的 合 作 精 神 ； 每 个 员 工 以 管 理 处 为 家 的 敬 业 精 神 ； 奖 罚 措 施 的 贯 彻 落 实 ；员 工 发 生 临
16、 时 碰 到 的 困 难 互 帮 互 助 精 神 ； 公 开 、 公 平 的 末 位 淘 汰 制 建 立 和 运作 ； 首 问 责 任 制 在 员 工 日 常 工 作 中 贯 彻 落 实 等 方 面 。 项 目 经 理 要 有 效 运 用 各种 管 理 手 段 ， 来 保 证 管 理 处 始 终 保 持 是 一 支 高 效 、 精 干 、 能 应 对 各 种 突 击 检查 与 考 核 ， 拉 得 出 、 打 得 响 的 团 队 。 服 务 标 准 要 严 :坚 持 质 量 第 一 的 指 导 思想 ， 实 施 标 准 化 管 理 和 规 范 化 服 务 ， 将 物 业 管 理 中 的 业 主
17、接 待 、 保 安 、 保 绿 、保 洁 和 保 修 等 专 业 服 务 内 容 形 成 统 一 的 服 务 标 准 和 作 业 标 准 ， 使 每 一 项 工 作 、每 一 个 环 节 够 有 章 可 循 、 有 法 可 依 ， 避 免 因 人 为 因 素 造 成 操 作 过 程 的 随 意 性 。九 、 处 理 各 类 突 发 事 件 的 应 变 能 力这 是 考 验 一 个 项 目 经 理 是 否 具 备 很 好 的 应 变 处 事 能 力 ， 能 否 使 物 业 损 失降 到 最 低 。 而 所 有 这 些 结 果 ， 均 是 事 后 进 行 分 析 比 较 得 出 的 。 为 此 ， 项 目 经理 就 必 须 具 有 相 应 的 素 质 、 广 博 的 知 识 ， 并 且 办 事 果 断 ， 否 则 所 造 成 后 果 将会 比 预 见 的 还 要 严 重 。
