1、山 东 物 业 管 理 条 例 释 义第 二 章 新 建 物 业 与 前 期 物 业 管 理第 一 节 物 业 管 理 区 域第 十 条物 业 管 理 区 域 划 定 后 ， 确 需 调 整 的 ， 由 物 业 主 管 部 门按 照 本 条 例 的 规 定 重 新 进 行 划 分 登 记 ， 但 应 当 经 相 关 物 业管 理 区 域 内 已 入 住 面 积 且 已 入 住 户 数 的 比 例 达 到 百 分 之 五十 以 上 的 业 主 同 意 。本 条 是 各 关 于 物 业 管 理 区 域 划 定 后 重 新 调 整的 规 定 。正 常 情 况 下 ， 物 业 管 理 区 域 一 经
2、划 分 ， 如 无 特 殊 情 况 ，不 应 随 便 改 动 ， 因 为 物 业 管 理 区 域 的 调 整 涉 及 业 主 人 数 和物 业 规 模 的 增 加 或 减 少 ， 同 时 ， 也 涉 及 共 用 部 位 和 公 用 设施 设 备 的 维 修 问 题 ， 共 有 部 分 的 收 益 分 配 问 题 ， 保 持 物 业管 理 区 域 范 围 的 相 对 稳 定 ， 有 利 于 业 主 自 治 与 物 业 管 理 工作 的 开 展 及 共 用 设 施 设 备 的 使 用 。 但 是 ， 物 业 的 管 理 又 是非 常 复 杂 的 问 题 ， 随 着 城 市 建 设 的 发 展 ，
3、有 些 物 业 管 理 区域 确 实 存 在 调 整 的 必 要 ， 如 将 毗 连 的 几 个 比 较 小 的 物 业 管理 区 域 合 并 为 一 个 大 的 物 业 管 理 区 域 等 ， 在 这 种 情 况 下 ，只 要 是 符 合 本 条 规 定 的 条 件 ， 对 物 业 管 理 区 域 进 行 调 整 是可 以 的 。调 整 物 业 管 理 区 域 ， 必 须 具 备 以 下 条 件 :一 是 应 当 经相 关 物 业 管 理 区 域 内 已 入 住 面 积 且 已 入 住 户 数 比 例 达 到 百分 之 五 十 以 上 的 业 主 同 意 。 物 权 法 第 七 十 六 条
4、规 定 :筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、决定其他共有和共同管理权力的重大事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对划定的物业管理区域进行调整，涉及业主对物业的管理权力，属于业主决定的“其他共有和共同管理权力的重大事项”，因此，本条规定应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数比例达到百分之五十以上的
5、业主同意。2009 年 5 月 14 日公布并于 2009 年 10 月 1 日起施行的最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条规定:“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定:（一）专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”第九条规定:“物权法第七十六条规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定:（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”根据最高院的司法解释，本条规定的调整物业管理区域的“双过半”要件是:已入住专有部分面积占专有部分面积的百分之五十以上的业主同意。这里的“入住”指的是竣工交付，而不是实际居住；“入住面积”按照司法解释中“专有部分”的面积计算；“入住户数”按照司法解释中的“业主人数”计算。二是由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记。具体划分登记程序，按照本条例第九条规定“申请-征求意见- 划分登记- 告知-明示”等程序执行。
