第一节 房地产评估概述一、土地与土地使用权一、土地与土地使用权 （一）土地（一）土地 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。（二）土地的特征（二）土地的特征 1 1土土地地的的自自然然特特性性：位位置置的的固固定定性性、质质量量的的差差异异性性、不不可可再再生生性、效用永续性。性、效用永续性。2 2土土地地的的经经济济特特性性：供供给给的的稀稀缺缺性性、可可垄垄断断性性、土土地地利利用用多多方方向性、效益级差性。向性、效益级差性。（三）土地使用权（三）土地使用权 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。http:/ （一）地租理论（一）地租理论 根根据据地地租租产产生生的的原原因因和和条条件件，地地租租可可区区分分为为级级差差地地租租和和绝绝对对地地租租两两种种基基本本形形式式。房房地地产产评评估估中中的的地地租租理理论论基基础础，是马克思的地租理论。是马
