1、明发国际城二期业主泣诉开发商霸王合同欺凌业主剥夺业主正当利益尊敬的领导：我们是明发国际城二期准业主，现举报开发商长沙明发城市建设开发有限公司所开发的明发国际城商品房买卖合同、补充协议、购房协议存在严重违法违规，制定霸王合同的情况。【霸王条款之一】购房合同（第十四条）1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归出卖人所有；2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归出卖人所有；3、该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有。该商品房所在小区内未计入住户分摊面积的建筑物或建筑物的所有权、使用权及收益权归出卖人所有。补充协议（第六条）4、买受人同意，出卖人可在房屋所在楼栋的屋面和外墙设立项目标志、企业标识以及有关企业和项目
2、的其他形式的广告标识。但应由出卖人自行向政府缴纳相关税费并办理政府审批手续，出卖人无须向全体产权人支付任何费用，也不承担任何责任，买受人对此无任何异议。依据一：根据物权法第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，屋顶、外墙使用权依法应当归专有部分全体业主所有。开发商要想取得屋顶和外墙面广告权必须要取得该专有部分全体业主的同意；会所、设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益，如属于业主共有的部分，则必须经过业主大会通过，并不得影响全体业主的正常生活，而不能通过一对一签订商品房买卖合同的方式迫使买房人同意。此条款属
3、于合同违法行为监督处理办法第十一条第（六）项所指的经营者在格式条款中排除“消费者依法应当享有的其他权利”的霸王条款。依据二：根据建设部城市异产毗连房屋管理规定之规定，商品房属异产毗连房屋，该房之外墙面应属该幢楼全体业主共有。而异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。开发商利用其优势地位以合同的方式约定将外墙使用权归其所有，其有权设置厂告牌、广告灯箱等，与建设部的有关规定明显不符，显失公平。【霸王条款之二】补充协议第六条：关于配套设施设备的补充约定1、双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间可能根据需要建有设施、设备，买受人对此无异议，不提出任
4、何主张。2、双方明确，房屋所在项目中规划的所有地上车位、地下车位等，均没有列入房屋共用部分和共用房屋的分摊面积范围内，也不是影响该房屋价格的重要因素。所有规划的地上车位、地下车位及未列入房屋共用部位的分摊面积范围内的公用配套设施设备等等，全部归出卖人所有，由出卖人享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到影响。补充协议第九条：其他条款5、根据需要，裙房屋面可会出现机房、设备等，可能对买受人产生噪音、遮挡等影响，买受人对此没有异议。依据：物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
5、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。此条款剥夺了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利，属于合同违法行为监督处理办法第十一条第（六）项所指的经营者在格式条款中
6、排除“消费者依法应当享有的其他权利”的霸王条款。【霸王条款之三】认购协议书第五条：乙方同意签订本协议时，支付定金人民币贰万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保。甲乙双方商定，乙方须在本协议签订后三日内到甲方售楼处签订线下版商品房买卖合同及其补充协议，同时交清首付款，甲方将乙方签约信息报房管局网签备案系统审核乙方购房资格，审核通过后，乙方按照甲方通知与甲方办理该房屋买卖合同的网签备案的时间以甲方通知为准。如乙方违反第五条任何一项，甲方即有权没收本协议定金，房屋另售。依据：商品房销售管理办法第二十二条规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款
7、性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据上述规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还诚信金。此条款剥夺了消费者在不可归责于
8、当事人双方事由的情形下要求返还诚信金的权利，属于合同违法行为监督处理办法第十一条第（六）项所指的经营者在格式条款中排除“消费者依法应当享有的其他权利”且此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等的霸王条款。【霸王条款之四】补充协议第三条：关于房屋交付的补充约定2、房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法律、法规和合同约定处理。买受人认为房屋存在质量瑕疵时，有权要求出卖人按照合同约定进行保修。出卖人应依据住房质量保证书，及时给予保修服务。质量瑕疵不得作为买受人拒绝或延迟接收该房屋的理由。补充协议第四条：关于保
9、修和质量争议的补充约定1、如该房屋存在地基基础和主体结构以外的质量或装修问题，经权威部门坚定，确属保修期内开发商依法应保修的范围，出卖人应当依据交付时提供的住宅质量保证书承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按买受人原因造成房屋未能按期交付执行。依据：依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑工程竣工经
10、验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的建筑工程竣工验收备案表，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的建筑工程竣工验收备案表，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程
11、和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，建筑法第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。【霸王条款之五】购房合同第二十一条第 2 种方式3、本合同所述面积差异按照建筑面积计算，任何情况下无论实测建筑面积、套内面积与合同约定建筑面积、套内面积相差多少，双
12、方均继续履行本合同按照实测建筑面积*房屋单价为依据，据实结算，多退少补。依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 14 条规定：面积误差比绝对值超出 3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。面积误差超过一定比例，法律赋予买受人解除合同的救济权利，合同有约定从约定，无约定按法定。开发商通过格式条款来排除买受人合同解除权的，该格式条款无效。买受人可以依法行使合同解除权，该权利不得通过约定剥夺。【霸王条款之六】购房合同第二十二条 2、前期物业服务期间，物业服务收费方式为现金收取。物业服务期限：自_起至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日
13、止，物业服务收费价格为_元/月m （建筑面积）。（第二十二条第 2 款）依据：对于空白条款的，这些是需要双方协商签订的内容，应当考察补填内容在签订合同时是否已经口头告知相对人或通过其他合同予以固定。而出卖人并未对此空白条款与买受人协商。【霸王条款之七】补充协议第九条：其他条款1、合同签订后，非依法定或约定情形，买受人单方要求解除合同的，应向出卖人支付合同总价款 20%的违约金。依据：该条款仅列明了买受人单方要求解除合同的责任，未列明出卖人单方解除合同的责任，加重了加重了消费者责任，违反了合同法的公平原则及消费者权益保护法第 10 条享有公平交易的权利。【霸王条款之八】补充协议第七条 关于广告效
14、力及示范单位1、双方的权利义务，仅以本合同及本补充协议约定为准。出卖人在签署本合同及本补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准。出卖人无需就该变化通知买受人，无需就此对买受人承担法律责任。依据：在最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖
15、人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，开发商的广告也应视为合同内容，如果购房者在交房之后发现楼房与广告宣传中有较大出入的话，可以向开发商进行交涉维权。【霸王条款之九】补充协议第九条 其他条款9、如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。依据：中华人民共和国合同法第三十九条规定，采
16、用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述法律规定，依法应确认该合同补充协议第九条第 9 款为格式条款。经审查，该条款排除购房者援引格式条款进行维权的法定权利，故该两条款违反了公平原则，且加重购房者责任、排除了购房者主要权利。且开发商对于相关格式条款未尽到采取合理方式提请对方注意之义务，故应依法确认该争议条款无效。以上情况我们已与开发商进行沟通，但开发商不愿修改其霸王条款，希望领导帮助我们解决！
