1、对房屋建筑面积测绘流程的探讨摘要：本文对目前房屋建筑面积实测过程的探讨与分析。 关键词：房屋建筑面积；外业采集；内业数据处理；提交成果报告 Abstract: This paper discussed and analyzed housing construction area measured process at present. Keywords: Housing construction area; field data acquisition; data processing within the industry to submit reports; 中图分类号：P25 文献标识码
2、：A 文章编号： 测绘目的及测前的准备 1.1 测绘目的 根据委托方提供规划竣工图结合实地测算出各套的套内建筑面积、共有建筑面积及摊后建筑面积，为产权、产籍管理提供数据和资料。 1.2 测前准备工作 测前准备工作包括填写项目分析表及绘制测量草图。 (1)填写项目分析表 项目分析表能全面反映一幢房屋的总体情况，它包括委托人、坐落、联系人、缺件情况、与委托人联系情况、附属结构的算法、作业情况处理及其他情况说明等。在房屋测绘前就要对这幢房屋的总体情况进行分析，如规划批建情况、竣工图上反映出的附属结构情况、建房资料情况等，便于到实地有重点地核对以减少差错的发生。 (2)绘制测量草图 根据委托方提供的规
3、划竣工图纸，利用 CAD 逐层绘制房产测绘外业测量草图，草图绘制过程中可先绘制房屋总框图，然后绘制户与户之间的分割线，也可以逐间逐户绘制。对于性质相同的共用部位可以看作一个整体进行绘制。绘制地下室草图时，应先画外框然后根据地下室人防红线图，画出人防与非人防范围，对位于非人防内的共有部位按中线画出。草图绘制完成后，必须核对总长、总宽、户与户之间的界线以及共用部位与共用部位之间的界线是否与规划竣工图纸一致。根据委托方提供的相关资料，外业测量草图中应注明房屋的边长、房号、层次、建筑结构、建成年份、绘制比例等相关信息，以便外业权属调查时进行核对。外业数据采集前还应对所使用的手持测距仪进行检测是否能达到
4、所需测距的精度要求。 2 外业数据采集 21 实地查看 实地进行数据采集时，应先围绕房屋观察一周。查看该幢房屋在外立面上有何变化，以便内业核对标准层是否一致，并在测量草图将上述情况注明。 22 房屋边长数据采集要求 数据采集要求一人测量，一人记录，逐层逐套逐边对草图中各条边尺寸进行核对。首先采用的是经检定合格的手持测距仪进行数据采集每条边长独立量测两次，在精度要求以内时取中数作为最后量测结果，最后量测的边长结果取位至 001 米，如两次量测结果精度超出所要求的精度范围，则必须重新测量该段边长。经过实地测量法所采集的各条边长尺寸与其竣工图纸上标注尺寸进行对比，其图上标注尺寸符合实测精度要求时图纸
5、尺寸可供测算使用，否则采用实地采集数据。量(测)距精度按照边长总长限差控制和按比例限差控制两种方法评定： (1)边长超过 50m，以总长限差控制，限差为004m ： (2)边长未超过 50m，以按比例限差控制，限差计算公式为：D；(002+00004D)式中：D 为实测房屋边长值，以 m 为单位，当 D小于 10 m 时，以 10 m 计。 23 数据采集过程 根据以上要求，针对这幢房屋首先从地下室开始，对地下室人防与非人防分割界线进行核对，对非人防中共用部位(如配电间、水泵房等为地上部分或整幢服务的设备用房)逐一进行数据采集，最后逐边核对地下室外框尺寸。对地上部分进行逐层采集，各层采集时应以
6、该幢主交通核为基准，测出交通核外框尺寸和交通核的墙体厚度，再以交通核为中心，量取房屋外墙各边距交通核垂直距离，确定房屋外框边相对交通核位置，然后测定房屋外框各边尺寸，最后再测量各套边长，即按照先整体后局部的原则，保证房屋每条边均独立测量两次，每个尺寸均有检核。 3 内业数据处理 外业数据采集完成后进行内业数据处理。内业数据处理包括数据平差处理、图形整饰、建筑面积计算。 (1)数据平差处理 外业数据采集完毕后，应及时进行内业数据处理并绘制房产分层分户平面图。经过以上边长尺寸的平差后各条边长的数据均已确定，然后进行房屋外框总长与室内分段丈量之和(含墙体厚度)总长的比例配赋。两者较差在限差内时，应以
7、房屋外框数据为准，分段丈量的数据按比例配赋，平差过程或结果应在测量草图中反映。如两者较差超过限差的，必须分析差错原因，并将差错原因及处理结果用红笔详细记录在草图中。总宽总长及各段尺寸经过比例配赋后，绘制分层分户图，图形绘制工作在 CAD 软件中绘制完成。 (2)图形整饰 分层分户图绘制完成后，将图形导人房产测绘系统中，进行构面及图形的整饰工作。检查分层分户图各区域完全闭合后构面，再根据设计部门提供的共用建筑面积分摊说明，设定各个面的性质，如：地下室交配电间设为幢共有建筑面积，各层走廊设为层共有建筑面积等，默认为套内建筑面积。对于局部共有部分可设定为自定义分摊，通过软件手动分摊给相应部分。然后在
8、软件中归层定区后进行图形整饰，分层分户图面上应表示的主要内容有：整幢房屋权界线及各套房屋的权界线、共用部位范围、共用部位名称及性质、门牌号、单元号、房号、房屋套内建筑面积、各类面积注记、房屋边长注记、比例尺及其他文字注记等。文字的大小等均按照国标规定执行。 (3)建筑面积的计算 建筑面积计算也是在房产测绘软件中进行的：各类面积均必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果，否则必须找出差错原因改正后重新计算。软件生成的测绘成果计算表格共包括：各层各类面积计算明细表、幢各层各类面积汇总表、各级面积分摊计算(说明)表、分摊结果汇总表四张表格。在计算过程中面积取位至00001 平方
9、米，最终面积取位至 0O1 平方米，共有面积分摊系数取位至 0000001 平方米。四张计算表格处理完成后再利用软件生成备案表，备案表中是将各户的面积进行分类汇总，包括套内建筑面积、共有建筑面积及摊后建筑面积。 4 制作成果报告及成果的上交 41 制作成果报告 成果报告包括封面、目录、测绘责任人、测绘摘要、检查报告、验收报告、分层分户图、分摊计算表、备案表、分丘图及一些建房资料(如规划许可证、验收合格证等)。在房产测绘系统中将测绘信息填写完整(包括房屋坐落、施工号、规划许可证号、验收合格证等)，再生成报表，软件固定的模板可自动生成封面、目录、测绘责任人、测绘摘要、检查报告、验收报告等。分丘图的
10、测绘是由公司专门设制的外业队测绘作业的，通过分层分户图与他们外业测绘房角点生成的房屋外框图进行核对，如有差异便找出问题所在，重新外业核对，若无问题，便将他们所测绘的分丘图放入成果报告书。分丘图的作业主要是对我们的成果进行核对，起到检查的作用。最后将复印的各建房资料、项目分析表、测量草图夹进成果报告书。 42 上交成果 通过上述步骤后，一份完整的成果报告就完成了，但仍需经过全面细致的自查及第二测绘人的互查，并填写自查、互查记录表，各项内容均确认无误后才可上交成果报告及相应的电子文档。 5 测绘成果审核检查、成果的评定、验收及装订 (1)测绘成果的审核检查 房产测绘成果实行二级检查一级验收制度，一
11、级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业队的专职或兼职检查人员承担。二级检查由单位专职质检部门进行检查。所有实测商品房项目各级均应外业检查，对各户室界线、附属结构计算及分摊方法等进行全面检查，并用红笔做好检查记录，且放入公司存档的成果报告书中。各级检查通过后，均应在检查报告上签字确认并在各级检查表上签署检查意见。 (2)成果评定 成果完成后由专职或兼职检查验收人员进行成果评定，成果分为优级品、良级品及合格品三个等级。 (3)成果验收 成果的最终验收工作由委托单位组织实施，委托人在验收报告上签字确认。 (4)成果装订 成果报告书装订一式四份，一份送往房管局产权中心备案，一份公司存档，一份待备案通过后作为成果交付委托方，一份由业主报国土使用。至此，作业流程结束。 6 成果备案 凡用作产权登记、预售的测绘成果均必须送产权中心备案，备案时电子数据要与纸质成果一致，备案人员在房管局中心数据库中对测绘备案成果进行入库。 7 结束语 房屋建筑面积关系人民群众的切身利益，一定要准确无误，因此，房屋面积测绘应仔细认真。本文通过实例简单介绍了商品房面积实测过程该测绘流程科学合理符合国标要求，能够保证测绘成果准确无误。
