1、对港股地产板块不必太悲观2 月 18 日，A 股股市红盘高开收黑令市场大跌眼镜，并拖累港股表现。当天，港股高开后倒跌，跌幅一度逾 100 点，最后恒指收报 23831点，跌 62 点，全日成交金额只有 513 亿元，成为今年以来的第二低。 节后，投资者的热情尚未恢复，随着诸多不确定的到来，市场仿佛止步不前，港股几次上冲无力，预计短期将以调整为主。 21 日， A 股遭遇“黑色星期四” ，沪指创近 15 月最大跌幅，节后四日的股市照旧无太大惊喜，港股如预期继续调整，而受楼市调控政策不明朗化现状的拖累，港股地产更是成为了下跌中的重灾区。 但分析人士指出，港股地产股短期会因内地地产调控政策的不明朗而
2、受影响，但不应太悲观。 港股地产板块大幅调整 内地更严厉的楼市调控政策出台预期越来越高，港股地产股反应剧烈。 据 Wind 资讯，截至 21 日，恒生地产类指数 6 日跌幅 3.44%，20 日跌幅 7.09%，在 6 日、20 日涨跌幅的恒生各类指数中，跌幅均首当其冲。20 日，内地房地产调控政策对市场冲击不小，国务院常务会议再出重拳，出台五项政策措施，释放出坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号，短期对房地产股不利，与之相关的水泥、原材料板块亦受到影响。 对港股市场的房地产股而言，不论是内资房地产股，还是香港本身的房地产内股，其最大业绩的增长大多与大陆息息相关，而一旦房地产调控政策出现大
3、的变化，其所受的影响是联动的。 近日，国务院常务会议提出，坚决抑制投机投资购房，扩大个人住房房产税试点范围，并严格执行商品房限购措施，同时要求各省会城市制订并公布全年新建商品房价格控制目标，增加普通商品房及用地供应，今年住房供应总量不低于过去 5 年平均实际供应量。 对此，瑞信私人银行大中华证券研究主管周雯玲表示，预期温总理公布政策消息是为两会做筹备工作，并将在两会期间讨论房地产相关政策。而上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，春节过后至 5 月，是新政窗口期。 业内预测，全国两会前后将有望成为楼市政策的分水岭。 市场传言的楼市调控加码并非空穴来风。自 2012 年末起，部分区域的房地产市场
4、出现非理性上涨，即使在传统春节的销售淡季，市场热度依旧不减，这些迹象挑战着管理层的忍耐度。 根据中国指数研究院的统计，今年 2 月 9 日至 15 日， 27 个城市中，有 21 个城市楼市成交量较去年春节同期上涨，其中 14 个城市成交量涨幅超过一倍。而据了解，热点城市甚至在节后三天楼市就火热涨了起来。不论是媒体报道多地收紧住房公积金贷款政策，还是市场传言二套房首付将提至 7 成，利率调至基准利率的 1.3 倍，虽然未获得有关部门证实，却加剧了市场恐慌情绪。 那么，调控对内地楼市的冲击到底有多大？ 中国海外发展（00688.HK）主席孔庆平表示，国务院最新出台的新国五条显示过去实施的楼市调控
5、政策将不会有放松迹象，预期今年内地楼市机遇与挑战并存，市场表现将与去年相若。 尽管不排除未来调控加码的可能，但有业内人士认为，与此前市场传言的二套房门槛提高等措施相比，此次出台的政策措施力度较为温和，新政所提的五方面政策措施多为对原有措施的强调，而非政策力度加码，其对市场的影响恐较为有限。 在见识了过去两年市场限购下的楼市爆发力，政府政策的加码反倒令楼市需求预期愈加强劲。这种预期不改变，内地楼市难言出现真正意义调整。 房地产企业有乐观的理由 从更大的背景来看，房地产企业似乎具有足够的乐观理由。 阳光 100 置业集团常务副总裁范小冲认为，今年的市场情绪与去年完全不同，如果说 2012 年楼市还
6、经历了底部挣扎，那么 2013 年市场就确立了回升轨道，市场信心已大为恢复。 他强调，岁末年初出现的开发商高价拿地、购房者抢房等现象，说明供需双方均看涨未来楼市，这种心态与去年同期截然不同。 乐观派中，高盛指出，国务院提及的房地产市场调控工作基本无新意，而近来中资地产股股价调整已大致消化了市场对中央加强调控的担忧，现正可趁低吸纳；并重申其对龙湖地产（00960.HK）的“确信买入”评级，目标价定为 21.1 港元。 高盛表示，国务院常务会议重申要抑制房地产的投机投资需求，又特别提及扩大房产税改革试点。但由于近年多个部门亦曾发表拟扩大房产税的言论，相信市场不会感到惊讶。 其提示市场将更为关注地方
7、政府对楼市调控的执行力度。但根据该行的敏感度分析，即使今年内地楼市跌至 2011 年的低位，相关地产股的每股资产净值亦仅跌 5%，实际影响有限。 而德盛安联亚太首席投资总监陈致强表示，基于区内通胀趋势下滑，亚洲经济可于今年上半年进入在稳定增长和温和通胀之间取得平衡的状态，其在港股看好金融及地产板块，认为香港楼市存在泡沫，暂时不会爆破，要等加息周期开始才会导致风险增加，而鉴于楼价仍有上升空间，认为本地地产股仍可再追高。 交银国际研究部则认为，本地地产股将跑赢大市，首选会德丰（00020.HK）及新鸿基地产（00016.HK） ，但对地产代理，如美联（01200.HK） ，则持谨慎态度，认为新盘快速推出或无法抵消二手市场交易放缓。 而对香港楼市素有研究的新加坡南洋理工大学经济系副教授叶秀亮则认为，全球股市仍有上升空间，港股亦能受惠上扬，建议准买家可考虑投资股市储钱，但应避免地产股，却可看好稳定股份如房产信托基金。
