1、工程造价在房地产开发过程中的有效控制摘要：将造价控制贯彻到项目开发的全过程, 立足于事先控制主动控制, 即重点抓好项目决策阶段和设计阶段的造价控制; 加强过程控制, 即做好项目实施阶段的造价动态控制; 做好事后控制, 竣工结算时认真做好结算审核工作。本文探讨了工程造价在房地产开发过程中的有效控制。 关键词：工程造价；房地产；开发过程；有效控制 中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号： 在竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是房地产开发企业面临的一个重要课题。过去开发商只重视项目实施( 施工) 阶段的造价控制, 有的只注重工程竣工结算的审计, 而忽视项目前期决策阶段和设计阶
2、段的造价控制, 其结果是事倍功半, 造价控制效果不理想。如何降低项目的开发成本, 提高企业的投资收益? 推行全过程工程造价控制是关键, 即将造价控制贯彻到项目开发的全过程, 立足于事先控制主动控制, 即重点抓好项目决策阶段和设计阶段的造价控制; 加强过程控制, 即做好项目实施阶段的造价动态控制; 做好事后控制, 竣工结算时认真做好结算审核工作。 一、项目决策阶段工程造价的控制 1、编写可行性研究报告 在决策阶段， 各项技术经济决策对该项目的工程造价会有很大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用等。在这一阶段控制造价的主要手段， 必须是在广泛调查和分析开发项目可行性的
3、基础上，编制合理真实的投资估算，编写出可靠、合理、科学的可行性研究报告。 可行性研究报告是决策的重要依据， 并且是以后各阶段工作的基础。做好可行性研究报告的关键是做好市场调研。开发的项目是否有相应的消费群体，应深入了解开发项目所定位的业主们的需要， 要确保项目是适应市场和社会发展要求的；要做好效益研究，从投入产出入手，解决项目在经济上的“合理性”问题。既要符合所在城市的规划要求，又要满足使用功能；既要考虑功能分区和建筑物的间距要求， 又要考虑最大限度地节约用地，尽量做到布置紧凑合理，充分利用地形地貌，降低土地费用。可行性研究的深度要规范化和标准化，研究报告要确保真实性和科学性。 2、编制投资估
4、算 投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要内容之一；它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据，也是决策的主要依据。 在投资估算中， 设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。工程内容、费用构成应齐全、合理，确保估算质量；主要工艺应进行多方案的比较，设计方案不仅要在技术上可行，而且在经济上应合理。所以必须使工程造价管理人员从建设方案的优选开始，渗透到设计的全过程中去，并按工程造价的管理原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，不能留有缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段工作的重要依据。 二、把握设计阶段工程造价控制是关键 一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段： 方
5、案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过， 方可进行工程项目施工。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程为：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的
6、方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。 在进入施工图阶段，为了有效控制工程造价，在委托设计的同时，开发商就应对类似的建筑在心中有了一个大概的估算，包括其平方米的各项技术经济指标。在确保安全的前提下，适当降低砼标号，减少钢筋含量，收缩柱、梁体量，使工程造价控制在一个合理的范围之内。 三、工程招投标是有效控制工程造价的核心 通过招投标引进竟争机制, 可以降低工
7、程成本。对施工单位的选择应该比较慎重, 因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等. 优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业, 而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理. 还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入; 负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都是造成工程款难以到位, 制约工程进展, 影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗, 也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条
8、件, 认真编制工程标底的标书, 做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标, 杜绝议标或变相议标.工程招标时, 招标书条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死, 少留或不留活口。要编制好标底, 有条件的单位应尽量自行编制, 工程标底要保证质量, 把工程标底控制在合理造价的下限. 应反复审查造价水平的合理性, 是否在投资控制的范围内. 中标后合同条款的签订应严谨、细致, 工期应合理, 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象. 对直接影响工程造成价的有关条款, 如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等, 都有详细的约
9、定. 对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单, 还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。 四、注重施工阶段工程造价控制的细节 1、编制实施资金使用计划, 纠正投资偏差 编制并控制资金使用计划, 在房地产整个开发管理中处于重要而独特的地位, 对造价具有重要的影响, 它是合理确定和控制造价总目标值、各阶段分目标值的依据, 通过与实际造价进行定期和不定期比较, 找出偏差、分析原因, 适时以组织措施、经济措施、技术措施或合同措施进行纠偏, 使总造价控制在目标之内。 2、严格控制工程变更, 减少造价变动因素 工程变更有可预见的变更如设计变更、进度计划变更等和
10、未能预见的变更如施工条件变更及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等。对于可预见的变更, 在施工前加强防范如图纸会审、条件不成熟不开工等, 力争把变更消灭在萌芽状态, 避免施工中造成不必要的浪费; 对于未能预见的变更, 进行多方案论证和比价, 把握施工单价和工期的科学性与合理性, 做好现场记录和试验数据收集, 控制因施工条件等的变化而引起合同价款变化; 对于新增工程, 严禁通过设计变更扩大建设规模, 提高建设标准, 若必须变更, 应在满足功能时尽量降低变更价款。不管何种工程变更, 都做到先估价、后变更, 严格遵循工程变更处理程序。 3、严格控制经济签证, 妥善处理索赔与反索赔 施工中难免出
11、现各种各样的经济签证, 严格签证程序和权限, 签证内容清楚准确。按施工组织设计施工, 改变施工技术、方法、施工工艺而增加造价的, 原则上不予签证, 如能用机械土石方的就不用或少用人工土石方等。因工程变更和经济签证而引起的索赔种类很多, 对于合同规定的明示条款索赔, 严格按合同执行; 对于非合同规定的默示条款索赔, 需谨慎和妥善处理; 对于道义索赔原则上不给予。严格费用索赔的范畴, 把握工期索赔带来迟延交房而赔付购房业主违约金的发生, 同时, 开发商也要妥善利用承包商的违约进行反索赔。 4、严把工程计量和材料价格关 工程量清单报价中的工程量是预计数量, 与实际工程量可能存在差距, 而且不少工程量
12、是综合性的, 而实际施工过程中是分离的, 如脚手架就包括安、拆, 在给付进度款时就要注意分解, 以免重复计付或超付。材料价格是组成工程造价的最重要部分之一, 不少是取费计价的依据, 而因市场行情多变, 材料价格相差悬除, 政府公布的信息参考价有时也难以跟上行情的变化, 需投入大量时间和精力了解市场价格, 尤其是甲供材料更要把握订货时机, 确定好计费基数。 5、认真审核工程款, 严控付款比例 在不同的阶段, 开发商需给付或扣取工程预付款、进度款、保修金、竣工结算款, 无论合同约定以何种方式付款, 在各阶段均需认真审核工程量、价及价差调整, 把握付款比例, 切忌超付。竣工结算是最终价款结算, 经审
13、定的竣工结算是核定建设工程造价的依据, 此阶段更应认真审核把关各个细节。 总之, 房地产开发中工程造价的控制, 实质就是运用科学技术原理, 采用科学的计价方法和切合实际的计价依据, 在每个环节都要有控制造价的经济头脑, 充分利用和认真分析建设周期中的重要信息, 减少或避免建设资金的流失, 最终降低整个项目的工程造价与成本, 从而提高房地产项目开发的投资效益. 参考文献： 1 张国华. 浅谈在工程建设过程中如何控制工程造价J. 山西建筑. 2007(35) 2 黄琼. 如何更好地进行工程造价的控制J. 福建建材. 2010(01) 3 梁勇. 控制工程造价的有效途径J. 山西建筑. 2008(11) 4 贺海英,彭皓,刘霞. 建设项目实施阶段的工程造价J. 山西建筑. 2008(12) 5 刘宇凡. 浅谈建设项目设计阶段工程造价的控制J. 四川建筑. 2009(05) 6 熊林清. 浅谈建设工程造价的控制和思考J. 山西建筑. 2008(10)
