1、平顶山市房地产业与区域经济协调发展问题研究【摘 要】本文首先在分析平顶山市房地产业发展概况的基础上，对房地产业与区域经济之间的协调关系进行了理论构建，确立了房地产业与区域经济协调发展的评价标准，并对我市房地产业与经济的协调性进行了实证分析。 【关键词】房地产业；区域经济；协调发展 房地产业作为宏观经济的一个重要组成部分也要科学发展，房地产业发展的健康与否首先要看它的发展是否与经济社会相协调，房价合理与否首先要分析房地产价格与当地居民家庭收入之间、房地产价格与宏观经济发展状况之间的协调程度，如果协调就合理，不协调就不合理。也正因为如此，保持房地产业与经济社会的协调发展将成为房地产业持续健康发展的
2、前提和基础。 一、平顶山市房地产业的发展概况 1.房地产企业经营状况稳定，居民居住环境有了较大提升。从20062010 年，我市房地产企业的资产负债率如图 1 所示，整体的资产负债率稳中有降。 随着房地产市场的逐步发展，我市人民的居住环境也有了较大提升。人均住房面积由 2003 年的 20.66 平方米增加到 2010 年的 30 平方米。 2.经济实力逐步增强，经济效益显著增加。随着行业规模的不断扩大，平顶山市房地产业的整体经济实力日渐增强，房地产企业各项指标发展良好，经济效益显著增加。从图 2 可以看出，房地产数量逐步增加，2010 年我市房地产企业的总数量达到 220 家，占全省第七位，
3、其中一级资质企业 2 家，二级资质 15 家，三级资质 31 家，四级资质 49 家，资质等及以上企业总计达 97 家，占全市总数量的 44.09%，这也说明我市的房地产市场在逐步走向规范。 随着房地产业生产的稳步发展，我市企业继续加强经营管理，开展成本核算和控制，降低管理费用，经营方式更趋灵活，企业效益明显增加。根据河南省统计年鉴，2009 年全市房地产业利润总额达 2 亿多元，从图 2 还可以看出，从 20062010 年，我市房地产业销售总额呈持续上涨趋势，且增幅较大。 二、房地产业与区域经济的协调性分析 1.房地产开发投资与区域协调性分析。 （1）房地产开发投资/GDP。根据河南省统计
4、年鉴相关数据整理可得，我市房地产开发投资额和 GDP比较的数据表及开发投资总额占 GDP 的比重，如表 1 所示： 由上表做出房地产开发投资占 GDP 比重如图 3 所示： 由图 3 显示，我市近年房地产开发投资占 GDP 的比重处于快速上升阶段，从 2008 年开始出现拐点，房地产投资增长比值达到 108.32%。从整个中国的经济水平看，平顶山市还处于经济相对落后地区，房地产开发投资应占 GDP 的合理区间应为 6%8%，数据表明今年我市房地产投资偏低，房地产业与区域经济关系很不协调。 （2）房地产开发投资拉动区域经济增长分析。本文应用柯布一道格拉斯生产函数分析我市房地产开发与区域经济的关系
5、。在模型中选取我市 GDP 为被解释变量，选取我市房地产开发投资为解释变量。应用柯布一道格拉斯生产函数，确定形式为：Y=aXb。对上式两边去自然对数，得：LnY=Lna+bLnX，其中，Y 为GDP，X 为房地产开发投资。a 为常数项，包含政策，经济环境、劳动力等因素的影响。b 为正的常数，它表明了解释变量对被解释变量的影响程度。 用 HI 代表房地产开发投资，据此，可以建立平顶山市房地产开发投资与 GDP 关系的弹性模型： LnGDP=5.547+0.397LnHI （10.207） （2.452） 回归方程的判决系数为 R2 为 0.6678，而调整后的判决系数为 R2 为0.556，这说
6、明我市房地产开发投资额对 GDP 有整体的解释意义；F 检验值=6.014，查 F 分布临界值表 F（1，5）=4.06，FF0.1（1，5）表明该模型通过概率为 10%的检验；D.W 统计量为 2.641，因此方程的参数估计在统计意义上是可置信的。结果表明，平顶山市国内生产总值对房地产开发投资的弹性系数为 0.397，即我市房地产开发投资每增长 1%将拉动国内生产总值增长 0.397%，房地产开发投资拉动经济增长作用较弱。2.房地产投资与固定资产投资的协调性分析。 由上表显示，我市房地产开发投资占固定资产投资的比重经历了两个阶段的变化：第一阶段（20052006）为缓慢回上升阶段，比重值由5
7、.48%缓慢上升到 6.78%；第二阶段（20072010）为持续快速增长期，比重值由 4.71%提高到 7.61%。整体上，房地产开发投资占固定资产投资的比重处于持续上升阶段，2010 年达到历史最高点 7.61%。综合全国目前经济发展水平，我市属于欠发达的区域，人均 GDP 约为全国人均 GDP的 50%，其合理的比重可以确定为 18%20%。因此，我市房地产投资发展仍然较慢。由于房地产行业关联性较强，因此，房地产投资和由此引起的其它投资占据固定资产投资比重相对较小，这说明我市的整体投资更注重全方位发展。 综上所述，我市房地产业的开发投资增长较慢，显现出与区域经济发展水平不协调的现象；另外
8、，从房地产业投资开发对区域经济增长贡献来看，对区域经济的拉动作用较弱，尚未充分发挥了基础产业和支柱产业的作用。 三、促进平顶山市房地产业与区域经济协调发展的建议 1.制定长期发展规划，完善房地产业区域性发展战略。房地产业长期发展规划应根据平顶山市的整体水平，可以房地产投资固定资产投资的比例为参考，将房地产的发展速度应控制在一个合理的区间和幅度范围内。房地产业可以从不同的角度出发，寻找房地产的空间，合理开发投资，发展不同房地产产品结构，不同层次房地产开发结构。利用区域优势发展，探索和引入更多更有效的房地产发展新模式，注重发展经济适用房、廉租房，积极发展旅游房地产及分时度假产业、养老休闲产业，改善
9、产品供应结构，拓展内需和外销市场。 2.规范土地市场和房地产市场。一切用地必须以规划和计划为前提，而不是以立项为前提，只有符合规划和计划的项目才可以供地并予以立项，而不是相反。土地供应规划要与城市建设规划相互协调，互为补充，而不是相互割裂。这就要求主管部门要对城市土地（存量和增量）了如指掌，并做好可进入一级市场的土地利用规划、计划和储备，同时对土地规划、计划等科学制定并建立信息公开制度，使投资者对未来有很好的预期，从而减少盲目性，并建立城市用地听证制度， 使得土地供应有序、透明；在技术上，政府还应该制定一套用地指标，为各类用地的使用设置一定的门槛。房产市场价格关系到老百姓切身利益，要强化价格管
10、理。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为。同时，价格检查部门要加大检查力度，提高检查覆盖面。开发企业要在报批每栋楼基准价时，向价格检查部门提供每套住房的价格，供检查部门核查，检查部门要严肃查处违规企业。 3.积极加强房地产业宏观调控和引导，实现融资体系多元化。我市房地产金融业的监管应根据国家的宏观调控政策及相关部门要求，对内部控制等制度积极进行修改和完善，使得内控制度完整覆盖业务全过程。对可能偏离内部控制政策、目标的操作，应建立适当的调整机制。 绝大多数房地产开发以商业银行贷款为主，这就使得企业过多信赖于商业银行，而股权融资、债券融资以及风险投资等融资方式在房地产融资中所占比例很小。融资途径的单一使得房地产企业融资结构不合理，最终对企业的健康发展不利；同时这种融资方式还会使房地产投资的市场风险和融资信用风险过度集中于商业银行。因此必须要创新房地产融资方式，拓展房地产金融渠道，例如房地产信托、住房资产证券化等，以构建房地产业多元化融资体系。 参 考 文 献 1董嘉.房地产业与区域经济关系研究J.农村科技与经济.2010（21） 2陈基纯.房地产业与区域经济偶和协调发展实证研究J.商业时代.2011（11） 3刘洪玉，张红.房地产业与社会经济M.清华大学出版社，2006 4国家统计局.河南统计年鉴M.北京：中国统计出版社，20052011
