投投资资要点要点“资资产产荒荒”背背景景下下，原原始始权权益益人人剥剥离离优优质质资资产产动动叠叠何何？“资产荒”下市 优质资产供给稀缺，我们认为原始权益人愿意剥离其优质资产发 行公募REITs一是出于出表融资、降低负债，原始权益人降低负债率后可重新获取其他增量资金支持，盘活资产；二是当前非一线城市核心资 产缺少其他盘活路径，难以通过私募市 转让，如若原始权益人已发行公募REITs，即存 定价锚，或更有助于其持有 物业私募交易。剩剩余余年年限限、资资本本化化率率、折折现现率率等等为为资资产产评评估估核核心心指指标标：公募REITs以“收益法”中“现金流折现法”作为主要估值方法，核心参数包含预测期内的运营净收入NOI、CAPEX、折现率、收益年限等。投资者关注REITs收益主要是底层资产增值收益及派息收益，通常用CAP RATE衡量底层资 产资质，分派率衡量二级市投资价值，但仍需通过底层资产多维基本面情况充分论证风险报酬率、NOI增长率、折现率等合理性；此外预留 现金调节、杠杆利息支出等亦会对分派率产生影响，对比海外，内REITs仍较少使用杠杆撬动分派收益率。收益年限方面，若项目收益水平
