1、当前我国商业地产模式探讨摘要：商业地产，由于它具有扩大内需、解决就业等因素，受市场调控政策冲击小，近年在地产开发中优势已经逐步凸显，各大开发企也均加大了商业地产的投资，并制定了未来商业地产投资计划。如：保利地产表示未来 3-5 年商业物业投资比例达 30%；金地集团表示 2015 年商业地产投资占到 20%；龙湖地产计划未来 5 年再新建 12 个商场，出租物业面积达到 200 万平方米；中粮地产计划投资 700 亿复制“大悦城”等等。促使商业地产火热升级的另外一个原因是住宅楼市的持续调控，使得大量的资金开始转移到了商业地产投资。随着我国经济结构进一步调整，服务业等第三产业的高速发展，而作为承
2、载纽带的商业地产，或将迎来它的黄金时期。本文通过对当前我国商地产模式的探讨，希望能为商业地产工作者提供一个参考的文献。 关键词：商业地产、模式、经营模式 中图分类号：F713.51 文献标识码：A 文章编号： 1、商业地产模式的确定需要以产业价值链作为核心理论来指引 如何确定商业地产的模式，首先就是要依据产业价值链的核心理论。价值链的构成是由相互联系的一系列诸如从供应商获取原材料，到最终售后服务之间的每一个环节之间的相互联系与影响等活动构成。在商业地产中，其产业价值链狭义概念为：包括以地产开发商为主，整合零售商、运营商、金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。体现该价值观的目的是通过寻求投资
3、者、商业运营商、商业服务企业和关联的产业介入，来实现商业地产开发效益，进而共同完成项目。因此，我们必须树立正确的产业价值链观念，只有这样，才能树立正确的开发理念，选择正确的开发模式和业态布局。 2、商业地产模式的分类和选择 2.1 传统意义，我国的商业地产模式根据实施主体和业态定位不同，可分两种。 （1） “开发模式”即“综合性商业地产开发及运营商”和“专业性商业地产开发及运营商” 。 （2） “商业模式”即分为“将商业地产与高级酒店、影视文化、连锁百货、住宅地产相结合的模式”和“将商业地产与金融、开发、管理相结合的模式”和“将住宅与商业地产、酒店相结合的模式”等几大板块。 2.2 商业地产模
4、式的选择。在选择商业地产模式时，必须进行市场的细分，根据所处的区域，位置，服务对象等的不同来详细的分析、论证和定位，进而选择合适的业态组合。例如： 2.2.1、整体业态定位：在商业繁华地段可选择休闲娱乐为主的业态，而非建材家具城模式。因经验表明，建材家居城在郊区和在繁华区的效益是一样的，容易造成土地资源浪费和引起城市交通问题等。业态细分最好有别于邻近商业，采用各自侧重购物、餐饮、休闲娱乐等的商业模式，使大家都有独特的经营品类，如此还能起到优势互补，避免同质化竞争，为顾客提供更具针对性的服务方式或消费场所。 2.2.2、平面业态定位：中心区片可选择以主题购物型为主的商业模式，必须引进几个大型商家
5、（或主力店） ，众多商家为辅的多元化综合型模式。在这里，要注意的是在主力店的选择上，要合理控制同类别主力店数量；同时，不同业态主力店搭配方面，根据商业体量可考虑百货、超市、数码城、影视城等共存形式，以吸引不同层次的消费者，增加人气，提高商业整体效益。再有就是要合理控制主力店的数量，一般规模最好不要超过 3-5 个。 另外，我们也可选择专业性的区域中心商业模式。如将诸如服饰购物中心、家居购物中心、家装建材购物中心等店铺集合在一起，以达到打造大型社区商业和生活邻里中心幕的，这也是当前比较流行的一种模式。该模式商业主要为满足大型社区生活需求，家庭需求，让片去居民，在家门口就能实现购物、休闲、娱乐和金
6、融等需求，基本实现一站式服务。 3、商业地产的经营模式 当前，我国商业地产的开发经营模式，与住宅是有很大区别的。住宅，主要采用的还是开发销售自住或出租的单一模式；商业地产，因其复杂化程度高，往往需要多个团队来共同实现，故一般开发商和经营者不敢轻易涉足。它所采用的开发经营方式也比较多，存在多样化。一般来说，可分为：整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等，除此之外，售后包租、售后返租、售后托管等形式，当前被一些开发商采用。下面从开发商角度，就其中的三种做一些概念性论述： 3.1、分零租赁，统一经营，不售产权的模式。这一模式主要适用于大型购物中心或大型购物广
7、场，目的为了统一经营与管理，充分体现商业服务与品质。该模式，在设计之初就要把经营管理与规划设计统筹到一起，并由一个组织体系统一运作。该模式的一大好处是充分尊重顾客选择权，使其能够实现一次性满足的需要，避免了类似又卖 LV 又买牙刷牙膏等小百货共存局面的出现。另外，其全业态的一站式购物服务，能大大的吸引相应层面的消费者，为区内业主争取到最大的顾客群。这种大型购物中心高度复合的业态也同时代表着商业及商业地产发展的一种趋势。不过，其缺点也很明显，尤其是资金成本方面，前期的资金投入大，资金的回笼却需要较长的时间，容易造成开发商资金上的周转不利。3.2、租售并存与整租不售两种方式混合的模式。该混搭模式也
8、是近些年兴起的，其主要的目的就是通过部分只租不售、部分又售又租，一方面确保项目建设资金，另一方面保证项目业态的合理性。通过出租部分，激活人气，从而起到示范带头作用，来带动项目销售。这一模式一般的操作是，通过出售计划好的一部分优质铺位回笼资金，然后交由投资者自行出租或是自营；剩余物业完全属于开发商自有，通过自主招商引进超市、电玩影视城或百货公司，来确保人流和经营格局的完善，也容易得到地方政府支持。但其不足在于主力经营范围与其他经营商户的客户群体经营范围不一定完全符合，大型整租模式，某种意义上一定程度上限制了小商户的经营范围。 3.3、整体租赁，不售产权的商业模式。这一经营模式因存在的弊端较多，资
9、金要求也很高，一般采用教少。弊端主要是在建之初，如果没有做好商业定位，没有专业商业管理公司的介入，容易出现经营上的失误和商业经营中的风险。交付使用后，容易造成被动包括租金和设计调整等。如果建设初期，尤其是方案设计阶段，专业商业公司能及时指导或并签订经营协议，也是非常不错的选择。它既可以确保项目稳定收益，有效的规避建设中的重复浪费和“结构死局”的产生，又能最大限度的减少空置期，达到经营收益的最大化。 结语 目前我国的商业地产正处于高速发展的阶段，虽然还存在着一些盲目的开发，但不可否认的是，越来越多的商业地产开发者正在逐步的国际化，通过引进欧美和东南亚等著名的商业管理公司进入我国的商业地产领域，这
10、不仅促进了我国商业地产业的发展，也为我们国家商业地产带来了新的融资渠道、投资模型和管理方式。只有明确的了解我国的商业地产模式，积极引进国外的先进的管理理念，才能不断地提高我国的商业地产的各级水平，助推我国的经济的快速发展。 参考文献 1王健蕾浅析中国商业地产的运营模式J中国商贸2009，(13) 2祁斌我国商业地产市场需求及其发展趋势探讨J现代商业，2010，(23) 3肖军商业地产发展模式述评与借鉴J上海房地，2011(3) 4刘建堤试论我国大中型零售企业的发展方向 安徽商业高等专科学校学报20001 5陈建明商业房地产投资融资指南M北京：机械工业出版社20o3 6王学东商业房地产项目投融资与运营管理M北京：清华大学出版社2Oo4
