1、德尔菲法基础上定量的土地价值评价摘要：当前，房地产开发一级开发在房地产开发行业中的地位越来越重要。但是，在一级土地开发过程中最常遇到的一个技术问题土地价值评价问题，却一直困扰着从业者。目前对一级土地开发中土地地块的价值评价很难形成一致的结论，原因有两方面，一方面是土地价值评价本身涉及的因素很多，有经济的、环境的、景观的、交通的、文化的，等等；另一方面是从业者对土地价值影响因素判断很不统一，也就是影响因素的数量不统一；即使在影响因素数量上统一以后，对各个影响因素对土地价值的影响程度也不统一，所以很难形成一致的土地价值评价结论。本文给出了一种土地价值评价的方法，可以解决上述的问题。关键词：土地价值
2、评价德尔菲法影响因素因素势等势线 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 引言 在一级土地开发中，经常要遇到的一个技术问题就是土地地块价值评价问题。也就是说在土地开发的范围确定以后，根据规划的要求对开发范围进行了规划，或者根据规划道路，或者根据二级开发的方便性，把开发范围内的土地进行了地块划分。地块划分形成以后，就要对各个地块的土地价值进行评价到底是哪一块土地的价值高些，哪一块土地的价值低些；有了土地价值评价的结论后，就可以对一级土地开发的土地拍卖或者是土地二级开发提供指导性的决策依据。 对土地价值的测算受到了很多学者的关注，并取得一定的研究成果。肖旭（2010）通过对假设开
3、发法在土地价值评估应用，分析了土地价值评估步骤和方法，并指出实践中应注意的问题。刘希贤（2011）结合北京具体的一级项目用地的具体案例，分别对土地价值评估方法中的市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正法、收益还原法等方法使用和注意事项进行了研究。刘贞平、万磊和刘圣欢（2012）以整体拆迁过程中土地价值评估的现状为切入点，分析目前拆迁土地评估中存在的三大误区。 与以上研究成果不同，本文中所谓的土地价值评价就是要解决不同地块的价值评价，通俗的说，就是要把开发范围内不同的地块进行一个土地价值大小的排序，如果给定一个基准地价，那么就可以计算各个地块的地价。 由于地块划分可能形成不同形状、不同
4、面积的地块划分，所以对地块价值评价必须确定一个统一的评价单位，本文中介绍的评价方法，是对不同地块上单位面积土地进行价值评价的方法，这里的单位面积可根据实际开发范围以及地块的形状来确定，可以是 1?，也可以是 1K?。 相关理论假设 11 土地价值评价影响因素 土地一级开发中涉及的影响土地价值评价的因素，一般的情况下有：商业服务因素、道路交通因素、基础设施因素、景观因素、产业因素、文化因素、土地现状以及内部资源因素等，可以把这些因素分为两类：内部因素和外部因素，前六个因素是内部因素，最后一个是内部因素。本文认为，只有在内部因素基本相同的情况下，才有可能对不同地块进行土地价值评价，如果内部因素有很
5、大的差异，那么就不具备土地价值评价的基础。 12 影响因素对土地价值的影响方式 影响因素土地价值影响的方式有两种，一种是点源状的辐射方式，一种是线源式的辐射方式。在现实的条件下，影响方式可能是没有规律的点源式或线源式辐射，在本文中假设都是有规则的辐射方式。具体的说，商业服务因素、基础设施因素、产业因素、文化因素一般都是点源式的影响方式，而道路交通因素、景观因素一般都是线源式的影响方式，当然在实际的应用中要根据实际的情况来判断影响方式。下面分别说明两种影响方式。 13 点源式影响方式 所谓点源式影响方式就是以某个中心点向四周辐射的方式，类似物理学上的机械势能表示方式：在一个地球平面上，存在一座规
6、则的半径和高度相等的圆锥体山体，那么圆锥体的表面上等质量的物体的势能和它所在的高度成正比。确定影响因素的中心点作为圆锥体的圆心，以我们考察的距离圆心最远的地块的中心点到圆心的距离为半径做一个圆锥体，那么该因素对其周边地块的价值影响就可以用类似物理势能的方式描述。借用物理学的势能概念，我们称这个影响因素对地块的影响为点源因素势，用图 1 表示。把因素势相等的各点连接起来就形成了等势线，如图 1 所示的一组同心圆。如果在将要评价的土地平面上，按照上述的方法做了一个点源因素势的圆锥体，该影响因素对地块的影响就可以用因素势来定量的描述。假设评价的地块中心点距离影响因素的中心点平面距离为 X，距离中心点
7、最远的地块到中心点的距离为 X0，给影响因素中心点处的因素势赋值为 H，那么该地块的因素势为 H（X0X）/X0。 14 线源式影响方式 所谓线源式影响方式就是以某个中心线向两边辐射的方式，同样的用物理学的势能的概念描述：在一个地球平面上，存在一个规则的三棱体，三棱体的三角形截面垂直于地面，三角形的高等于底边的一半，那么三棱体斜面上等质量的物体的势能和它所在的高度成正比。确定线源式影响因素的中心线作为三棱体的底面中心线，做一个截面为三角形的三棱体，三角形的一边垂直于中心线，三角形的高等于底边的一半，三角形的底边长度取距离中心线最远的地块的中心到中心线的垂直距离的2 倍。那么该影响因素对地块的价
8、值影响就可以用类似物理势能的方式描述。借用物理学势能的概念，我们称这个影响因素对地块的影响为线源因素势。用图 2 表示。把因素势相等的各点连接起来，就形成了等势线，如下图 2 所示的一组平行线。如果在将要评价的土地平面上，按照上述的方法做了一个线源因素势的三棱体，该影响因素对地块的影响就可以用因素势来定量的描述。假设评价的地块中心点距离影响因素的中心线平面垂直距离为 Y，到因素势中心线垂直距离最大的地块的因素势为 0，给 图 1 点源式因素势示意图 图 2 线源式因素势示意图 影响因素中心线处的因素势赋值为 H，那么该地块的因素势为 H（Y0Y）/Y0。在中心线范围以外的地块，线源因素势的计算
9、参照点源式的计算方法，以线源中心线的端点作为计算的中心点。对于同一个影响因素在地块范围内有几个表现实体的，取距离地块最近 按照这样的方法，影响土地价值的所有因素对地块的影响就可以用为定量的因素势表示。 因素势在土地价值评价中的应用 用因素势法对土地价值进行评价，步骤如下： 确定要进行土地价值评价的土地范围，并根据规划条件或开发条件进行地块划分，根据地块的情况，把地块划分成为若干个单位地块； 根据当地的经济情况，运用德尔菲法预测土地价值评价涉及的影响因素和各个因素的影响强度； 确定各个影响因素的因素势中心点和因素势中心线，并对中心点和中心线处的因素势赋值； 计算各个目标地块中的单位地块的因素势，
10、并计算各个目标地块因素势的和； 对各地块进行土地价值评价。 21 地块划分和单位地块划分 单位地块的划分是评价的基础。根据地块的规划条件或者开发条件，对地块进行划分。划分后的分地块称为目标地块，目标地块可能有不同的面积，不同的形状。然后根据地块的规模确定目标地块划分为单位地块的面积规模，可以是 1?，也可以是 1k?，也可以是亩、10 亩，甚至是100 亩，视具体情况而定。单位地块的划分是土地评价的基础，单位地块的面积选择直接决定评价计算的精度和计算的复杂程度，单位地块面积选择小，计算精度高，计算复杂程度大，反之亦反之。一般而言，为计算方便，目标地块划分为单位地块以 10 个单位地块左右为宜。
11、 22 运用德尔非法确定土地价值评价的影响因素和各个因素的影响强度 影响因素和影响强度的确定是评价的关键。运用德尔菲法对影响土地价值评价的因素进行分析、预测，其实就是要对评价的土地的影响因素的数量和种类进行确定。得出一致的结论后，再运用德尔非法对各个影响因素的重要程度进行确定，在这里，我们用权重来量化影响因素的重要程度。 德尔菲法是一种函询方法，由美国的兰得公司于 50 年代末期提出并首先应用。概括的说，德尔菲法是采用函询调查，对预测问题的有关的各个领域，专家分别提出问题，而后将反馈回来的意见综合、整理，匿名反馈给各个专家，再次征求意见，然后进行综合、反馈，这样，经过多次反复循环，最终得到比较
12、一致且可靠性较大的意见，并给出预测结论。德尔菲法有三个显著的特点：匿名性、有控制的反馈沟通、预测结果的收敛性。在实际运用德尔菲法的过程中要注意专家选择的深度和广度，专家的选择要注意专业性、代表性和一定的权威性，人数依预测问题的复杂程度取 1050 名为宜。 德尔菲法是一种主观评价的方法，结论有一定的主观性，所以在使用该方法的过程中一定要严格按照该方法的要求进行评价。不要害怕过程的反复和繁琐，也不能在专家的人数、专业的代表性等方面偷工减料。否则，得出的结论是不可靠的，后续的因素势的计算就失去了意义。 23 因素势中心点和因素势中心线的确定以及中心点和中心线处的因素势赋值的确定 确定因素势中心点和
13、中心线其实就是确定各个影响因素所在的位置，确定的方法是简单的，可以根据土地所在区域的地形图和规划图，找到各个影响因素所依托的建筑或实体，取其中心点作为因素势的中心点和因素势的中心线。 因素势的赋值可以根据各个因素势权重的大小来进行。举例说明如下： 假设所有影响因素的权重之和为 100，影响因素有四个，分别为A、B、C、D，各自的权重分别为 30、20、10、40。那么各个因素势赋值就可以赋为 30、20、10、40。距离影响因素中心点（中心线）最远的单位地块的因素势值为 0，根据两种因素的影响方式原理，各个目标地块的单位地块的因素势就可以计算出来了。 24 计算各个目标地块中的单位地块的因素势，并计算各个目标地块因素势的和，根据目标地块因素势的大小，就可以对评价的目标地块的土地价值优劣进行评价。
