1、征地补偿新探【摘要】 征地补偿标准长期以来是征地矛盾的核心，本文试图从农民发展权收益分析其缺失部分，提出了被征地农民征地补偿应该包括基于土地的发展权收益，并以阳市征地案例为资料，测算了农民参与分配土地增值收益的比例。 【关键词】 征地补偿；社会保障；发展权收益 一、土地征收补偿制度现状 我国历次征地补偿制度改革中，征地补偿基本依据是“按照被征收土地的原用途给予补偿” ，现行主要方法有“年产值倍数法”和“征地区片法” ，但这两种方法均是基于被征收土地原农业利用方式下的补偿，没有考虑到土地的潜在利用价值或市场价格的补偿。 在我国土地使用制度改革和土地管理相关制度中，没有把土地发展权作为一项土地权利
2、上升到法律制度层面，同时，农村集体土地发展权的归属也是当前理论界争论的焦点之一。土地发展权的归属实际上是土地增值收益的分割问题，对于土地利用中涉及的政府、土地所有者和土地使用人三方来说，要达到效率最优，就应努力找到一个利益分配的均衡点，让三方在这一权利的实施中均有利可得，真正做到保护失地农民的利益。 二、基于未来用途的征地补偿构成设想 从补偿的构成来看，目前的征地补偿涉及了对土地资源及其地上投资、搬迁居住等几个方面的补偿，只体现了土地作为劳动生产资料价值的一面，而对于土地本身增值、预期收益、养老保障、社会稳定等价值功能以及被征地灭失后所产生的连带损失的补偿未能有所体现。遵循“完全补偿原则”和补
3、偿标准的可操作性，本研究认为征地补偿标准的构成应包括土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费和发展权收益。对比现行政府补偿制度，缺失的正是农民以土地为基础的发展权收益。 三、发展权收益的测算 土地发展权价格是转让土地发展权所取得的货币补偿，即土地发展权的交换价值。本文所研究的农村集体土地发展权价格实质上是征收过程中土地用途改变后的土地价格与现状利用性质下的土地价格之差，也即土地增值。增值产生的主体是土地，农民作为原土地所有权人，理应享受增值；同时，被征土地区位条件的改善、基础设施的完善等是土地产生增值的主因，而这个主因中政府的作用是明显的，相关费用也来自政府投资，所以政府理也应享受增值。基于公平原
4、则，土地增值收益的分配，应按照农民和政府双方的成本比例作为分配标准。 （一）农民成本的核算 征地过程中，农民失去土地及失去土地的社会保障费，因此，可以通过核算土地市场价格和发展权收益作为农民成本。 1、土地市场价格：结合当前征地工作面临的形势及被征地集体经济组织和农民对征地补偿的诉求，根据现代产权制度建设要求，以城市国有土地市场评估相同的理论和方法作为指导，采用市场比较法、收益还原法、假设开发法等传统方法测算被征土地的市场价值。 2、社会保障费测算：依据现行政策，并结合当地自身的实际情况，如经济承受能力、农民实际状况等，建立适合于当地被征地农民的社会保障制度。目前的征地补偿中，应为失地农民建立
5、社会保障体系，其主要内容包括医疗保障、养老保障与再就业保障。 医疗保障费：按城镇居民医疗保险的缴费标准进行测算，农民未来承担的交费义务的贴现值，作为失地农民的医疗保障费用，其计算公式为： P 医疗保障=S r11 （1+r）n n=A 预期寿命 A 失地农民平均年龄 式中：P 医疗保障失地农民医疗保障费用； S 依据缴费标准，农民每年自己承担费用； r 折现率； A 预期寿命征地区域公民的平均预期寿命； A 失地农民平均年龄被征地农民平均年龄。 养老保障费：按城镇居民养老保险的缴费标准进行测算，农民未来承担的交费义务的贴现值，作为失地农民的养老保障费用，其计算公式为： P 养老保障=S r11
6、 （1+r）n n=A 退休年龄 A 失地农民平均年龄 式中：P 养老保障失地农民养老保障费用； S 依据缴费标准，农民每年自己承担费用； r 折现率； A 退休年龄征地区域公民的退休年龄； A 失地农民平均年龄被征地农民平均年龄。 再就业保障费用：失地农民失业期间保障基本生活每月所需费用的现值，采用征地所在区域城镇居民最低生活保障费用为标准来进行测算，计算公式为： P 再就业保障=S r11 （1+r）n n=A 退休年龄 A 失地农民平均年龄 式中：P 再就业保障失地农民再就业保障费用； S 征地区域城镇居民最低生活保障费用； r 折现率； A 退休年龄征地区域公民的退休年龄； A 失地农
7、民平均年龄被征地农民平均年龄。 （二）政府成本的核算 征地过程及被征土地转向国有土地市场的过程中，政府是基础设施建设、土地市场化的主要投资者和推动者，因此其成本主要包括市政基础设施建设有关费用及利息、土地管理费、法定工作经费、土地储备办理各项报批手续费用、招标、拍卖和挂牌交易服务费和土地出让底价评估费等及其他费用。以上费用可以通过土地征地案例调查和查找相关文件确定。 按照上述论述，则农民发展权收益 Pd=PaCP/（CP+Cg）=（PCPCg）CP/（CP+Cg） 式中：Pd 农民发展权收益； Pa 被征土地增值； 四、结论 按照现行征地补偿标准，不能完全补偿失地农民损失，特别是其发展权收益没
8、有得到保障，本文摆脱“按照被征收土地的原用途给予补偿”的限制，提出基于被征土地的未来用途测算失地农民应分配利益，并尝试性提出了相应的测算方法。就笔者调查收集安阳市近年征地资料测算，农民应分配的增值收益平均比例为 48%。 参考文献： 1吴素洁.被征地农民养老保险制度的构建与完善以江西省婺源县为例J. 福建师范大学学报（哲学社会科学版） ，2012， （1）：4651 2宋凯峰，田阳.被征地人利益保障探析以农地征收为例J.人民论坛?学术前沿，2011， （348）：7677 3张永岳，陈承明.改革和完善农村征地制度及其利益机制J.土地市场，2011， （9）：5460 4张汀汀.河南省失地农民社
9、会保障问题研究J.经济研究导刊，2011， （28）：4647 5何格，张宁.论征地制度改革应有的价值取向及实现路径J.建筑经济，2012， （1）：8891 6路婕，冯新伟，吴克宁等.土地征收中农地市场价值的测算思路J.农业资源与环境科学，2006，22（12）：282285 7孟万忠，刘晓峰.我国农村土地征收补偿制度研究J.生产力研究，2011， （2）：1516 8张敏，林筱?.我国农地征用补偿问题研究J.理论探讨，2011， （11）：311312 9蔡衍宁.我国失地农民创业保障之探析J.江西行政学院学报，2012，14（53）：5862 10于锦坤，梁亚卓，徐华.我国土地征用补偿标准研究J.山西农业科学，2011，39（6）：589594 11刘新华.我国征地补偿标准的制度演进分析J.商业时代，2011， （32）：9395 12文姚远，陈龙乾.我国征地过程中失地农民补偿机制博弈分析J.合作经济与科技，2012， （433）：27 13杨志荣，姚秋萍，姚岚.中国征地补偿模式存在的缺陷及其完善路径的探究J.科技信息，2011， （19）：2324 14杨遴杰.提高农民在土地增值收益中的分配比例N.中国国土资源报，20121113（3） 作者简介： 孙志会（1985.05-） ，男，本科，现工作于安阳市金土地价评估事务所有限责任公司，土地估价师、助理工程师。
