1、我国房地产调控面临的瓶颈与应对措施【摘要】 早在金融危机发生之前，就有学者预测了中国资产产生泡沫的可能性，现如今，作为最具代表性的两大资产泡沫之一的房地产泡沫，已开始在我国悄然上演。本文对我国房地产泡沫的严重性进行了分析，并就我国在房地产泡沫治理问题上遇到的瓶颈提出了应对措施。 【关键词】 房地产泡沫 流动性 制度 困难 措施 一、认识我国房地产泡沫的严重性 大多数经济学家普遍认为，房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房产价格的持续上涨并偏离合理价格，这种虚高价格就像一个中空的泡沫一样，随时可能爆破并化为乌有，从而引发经济动荡并因此而得名。其中美国著名经济学家查尔斯?P?金德伯格的观点得到
2、普遍的认可，他指出：“房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，使其价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。 ” 用来衡量房地产市场泡沫的方式有很多种，如房地产价格上涨率同GDP 增长率的比值、住宅销售额增长率与社会消费品零售额增长率之比、房地产贷款占全部贷款总额的比重、个人住房贷款增长率占人均收入增长率的比重等等。而目前国际上比较流行的衡量标准主要是房价收入比、空置率和租售比，本文也试图通过对这三个指标的综合考察来衡量当前我国房地产市场的情况。 房价收入比（即房屋销售价格
3、与居民家庭年可支配收入之比）主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，一般认为房价收入比在 36 陪之间较为合理。中国的这一比率大都在 8 倍以上，北京的数据则更惊人，持续在 20 倍以上。当然用这一比例对房产市场上是否存在泡沫的衡量也有其不足，因为它并没有突出问题的主要方面，房价与收入比的泡沫主要还是在房价的高低上，如果房价长时期内严重脱离价值在高位运行，就会产生泡沫。 空置率与房屋市场中投资型交易需求有密切联系，按照国际通行惯例，其在 5%10%为合理区。而有专家认为，中国很多一线城市的商品房空置率不低于 30%，说明我国的商品房已严重积压。但通过空置率来判断房地产泡沫也不全面，
4、这还要考虑造成空置的原因是什么。与此同时，投资性购房比例不断上升导致房价虚高也令大部分消费阶层承受不起。而这些商品房结构性的短缺其实并不应该算在泡沫之列。 国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比（即每平米使用面积的月租金与房价之间的比值）一般界定为 12001300，但北京楼市租售比早在 2009 年就已突破了 1500，部分区域甚至达到了1700，当然这一比例也受居民收入状况和生活习惯的限制。 综合以上三个国际通用的主要指标，我们可以看到房地产泡沫在我国已成既定事实并相当严重。虽然我国已开始着手治理房地产泡沫问题，并在一定程度上抑制了房地产价格的上涨，但对房地产价格上升的惯性预期还没
5、有根本改变，再加之我国为稳定行业资金收缩带来的波动而采取较宽松的货币政策，更是有可能加剧房地产泡沫的扩张，威胁中长期经济的可持续发展。房地产泡沫问题显然已成为我国不得不面临的一个棘手问题。 二、我国在房地产泡沫治理问题上遇到的瓶颈 1、我国特殊的发展状况 （1）城市化的发展不可遏制。中国经济目前处在一个结构性成长的初期，城市化率很低，只有 45%。但城市化率每年的速度都有所提高，现在大概以每年 1. 5%左右的速度上升。根据联合国的数据，2010 年前后，中国城市化率将超过发展中国家平均水平，预计到 2030 年将达到60.5%，高出发展中国家平均水平 3. 4 个百分点。中国可以说是世界上城
6、镇人口增长最快的国家之一。在未来的十几年时间，中国可能有几亿人要搬到城里来，相当于每年都要造一座像纽约或伦敦这样的城市，搬到城里居住的城镇化居民自然会有住房需要，这就无形中增加了房地产的需求，也加快了房价的上扬。 （2）地区间发展差异大，政策难统一。我国区域间差别较大，经济发展水平不一，各地房地产市场处于不同发展阶段。根据国家统计年鉴数据，2010 年我国各地区城镇居民家庭平均每人全年消费性支出中住房消费排名的前三位与后三位分别为上海（1214.24） 、北京（642.55） 、福建（612.43）和西藏（137.00） 、甘肃（160.42） 、青海（164.04） ，2011年这一排名的前
7、三位和后三位分别是上海（1225.04） 、北京（793.50） 、安徽（726.87）和西藏（147.35） 、新疆（200.17） 、甘肃（266.16） ，差异最高达 8.8 倍之多。根据 2013 年 1 月的统计数据，我国七十个大中城市住宅销售价格指数显示的新建住宅价格的环比、同比、定基指数（注：环比以上月价格为 100，同比以去年同月价格为 100，定基以 2010 年价格为 100。 ）最低的为海口，三个指数分别为 99.7、99.7、100.9，最高城市为乌鲁木齐，三个指数分别为 101.1、103.5、113.3；新建商品住宅价格的环比、同比、定基指数最低的城市亦为海口，三个
8、指数分别为99.7、99.6、100.9，最高的乌鲁木齐分别为 101.1、103.5、113.4，差距十分明显。 在这种情况下，既要保持国家政策的统一，防止房价过快上涨，又要兼顾房地产市场的区域性特征，做到因地制宜，权衡与执行的难度不可小觑，因此需要花费更多的时间去制定相关的政策。 2、我国的要素及资金市场状况欠佳 （1）资金流动性过剩且不平衡。我国的资金流动性过剩，不是单纯指总量上的绝对过剩，而是更侧重于资金分配上的不合理，即一些产业部门的资金过多相对于部分产业部门资金不足而无法转移的过剩。资金的流动性过剩引发的通货膨胀激发了公众的资产保值需求，从而导致大量的资金流入房地产市场和股票市场，促进其资产价格上涨。据 2013 年3 月的中国日报报道，我国资金流向两市 345 亿元，房地产居首；而房地产价格和股票价格的上涨所引发的财富效应又刺激了物价的进一步上涨，从而在一定程度上加剧了通货膨胀，形成了一个恶性循环。
