1、我国经营反向抵押贷款业务的风险分析【摘 要】住房反向抵押贷款作为一种补充养老市场的有效金融工具在我国已经得到了一定程度的认可，文章就我国经营这一业务时所面临的风险问题，从市场与社会两个角度进行分析，结合中国当前实际，用简单的数据说明了经营业务时所要面临的风险问题，并简要提出了如何规避风险的综合性措施。 【关键词】住房反向抵押贷款；风险因素；综合性规避措施 住房反向抵押贷款，也就是通俗意味上的“以房养老” 。其思想最早发源于 400 多年前的荷兰，其主要做法是：年轻人分期购买老年人的住房，并且将住房免费提供给老年人居住，直至老年人去世。后来随着金融市场与金融机构的发展与创新，反向抵押贷款逐渐走上
2、了金融市场的大舞台，也有了较为规范的定义。自 20 世纪 20 年代末，英格兰首先提出一种房产价值反转的金融工具，到 1961 年美国首次出现真正意义上的反向抵押贷款，直至 2003 年我国房地产经营者引入这一业务。反向抵押贷款业已成为一种填补养老市场的有效金融工具，并且给金融机构也带来了较丰厚的利益。 那么，面对巨大的优势与丰厚的回报，我国在开展住房反向抵押贷款业务时所面临的风险是我们所要理清的首要问题。本文将基于风险因素的分析，就我国经营住房反向抵押贷款业务进行进一步的研究。 一、基于市场层层面风险研究 1.房产价格波动风险 房屋价格风险是在经营住房反向抵押贷款业务时所要面临的首要风险，其
3、所指的是由房价的不确定性给经营者带来的风险。例如房价下跌，使得房屋最后的价值不足以偿还经营者付给借款人的本息总和。而这些贷款通常情况下是无追索权的，也就是说，经营者在期限到期后不得向借款人索取风险补偿。当这样的情况出现时，经营者将遭受巨大的损失。我国的商品房销售价格自 1999 年以来不断攀升。并且，自 2006 年以来，全国房屋价格增长率出现了较大的波动，这与宏观经济、房屋供求关系、土地资源、消费指数等因素的影响密不可分，作为对房产价值极为敏感的住房反向抵押贷款业务，及其微小的变化都会给经营者带来巨大的总体房屋价值风险。 除此之外，房屋价值风险还存在个别风险，即个别房屋因为位置环境、房屋结构
4、、修缮保护等因素，影响房屋最终的价值。这些都是在经营这一业务时必须考虑的风险。 2.利率风险 与正向抵押贷款业务相似，经营反向抵押贷款业务也面临着利率风险。也就是说，随着房屋产权的转移，不但房屋的价值随着市场的波动，反向抵押贷款的余额也也会随之时间的推移增加。随着时间的不断增加，房产价格增加，如果时间足够长，贷款余额增加值将会大于房屋价值的增加值，那么利率越高，贷款余额高出房屋价值的部分就越多。 以上分析是普遍意义下的利率风险，那么不同的支付形式对风险的影响也不相同。利率的风险程度不仅与贷款发放形式是一次性支付和分期支付有关，还与反向抵押贷款固定利率还是可调利率有关。一次性支付的风险大于分期支
5、付；而分期支付的情况下，固定利率的风险又大于可调利率。 3.流动性风险及其规避 从性质上来说，住房反向抵押贷款是一种长期的消费贷款，这就要求经营者必须有长期稳定的资金为借款人提供持续的贷款支持。 首先，当经营机构不能以及时以合理价格取得资金来偿还其债务时，即其资产结构中中长期贷款比重过高，现金等不足以支付向借款人的新贷款，那么经营机构便陷入了严重流动性风险，甚至可能引发破产。其次，虽然从历史数据来看我国房地产价格有持续增值的趋势，但是由于房地产与其他商品不同，其变现能力不强，并且我国的大多城市房屋产权属于公共财产，而私人只拥有 70 年的使用权，城镇大部分房屋并不能当做私有地产进行处置。而且我
6、国的二手房市场发展也不健全、不规范，同样提高了这一业务的交易成本，也导致了抵押品变现能力变弱。以上都必将给房屋的变现能力和增值带来阻碍。 二、基于社会层面的风险研究 1.道德风险及逆向选择风险 道德风险在一般意义上来说，指的是由于信息不对称而引发的价值损失。具体到反向抵押贷款业务中主要指房屋维修风险及借款人长寿风险。 房屋维修风险方面，借款人是否有意愿维护修缮房屋，取决于借款人维护房屋后所得效用是否大于花费的成本。若效用大于成本，则产生反道德风险，借款人对于房屋的维护将大于经营者的预期；若效用小于成本，则产生道德风险，借款人对于房屋的维护将达不到经营者的预期。长寿风险方面，在反向抵押贷款中，借
7、款人和经营者都面临着信息不对称的风险。经营者即贷款人，在进行老年人寿命预期预测时，不能详细了解老年人的身体状况，只能采用生命表的平均寿命进行贷款期限的预期。借款人预期寿命越长，贷款的期限就越长，总贷款额度就越高，贷款人面临的风险就越大。 由于以上信息不对称产生的问题，也就会产生由道德风险引发的逆向选择风险。例如，借款人为了能够办理业务，会隐瞒自己实际的情况。但真正身体状况不佳的老年人却不会选择反向抵押贷款。经营者想要获得全部的信息需要花费较高的费用成本，因此如果借款人刻意作假，那么这些信息将无法掌握齐全。因此，经营这一业务时必定会遭受一定损失。 2.需求不足风险 需求不足风险，顾名思义，即开展
8、这一业务由于各方面因素的影响而导致的产市场需求不高，符合条件的潜在借款人的购买意愿并不强烈。由于这一业务的开办必须要以“大数定律”为根据，才能更好的规避风险，那么需求不足风险，也是阻碍其在我国发展的重要原因之一。 与国外发展到一定阶段的需求风险不同，我国的需求不足风险主要集中在观念上的问题。首先， “养儿防老”观念根深蒂固。对国人来说，赡养父母是儿女应尽的义务，而反向抵押贷款提出的“第三方养老”模式，不仅老人很难接受，其子女也会因为可能面临的舆论谴责。第二，受传统文化影响，我国老年人倾向于把房屋作为遗产留给后代，而反向抵押贷款的实施会有可能损害两代人之间的感情。第三，我国老年人消费观念非常淡薄
9、，即便是很多家庭收入颇高的老年群体依然坚守基本的温饱生活，这与反向抵押贷款业务倡导的高品位高质量的老年生活消费观格格不入。最后，由于目前国内老年人基本上受教育程度都不高，这在一定程度上影响了其认知接受能力。老年人普遍对于新事物基本上持回避态度，这就产生了“金融排斥”中的“自我排斥” ，同样也给这一业务的推广带来了需求不足的风险。 三、风险规避的综合性措施 经过以上风险因素的分析可以发现，我国在经营反向抵押贷款的不确定因素还很多，反向抵押贷款的风险是客观存在的、不容忽视的。因此，如何在事前、事中、事后进行风险防范，是此项业务能不能顺利开展的关键。 基于对反向抵押贷款本质属性的判断，我国学者将风险
10、的规避措施主要分为两大类：贷款风险控制及贷款财务处理。贷款风险控制主要有风险回避和风险转移，而财务处理是指风险自留和风险补偿。风险回避和转移是最有效的风险控制手段，保险是风险转移最常用的手段。风险自留和补偿是指银行主动承担一定的风险损失，并设立风险损失补偿准备基金制度对风险损失进行财务处理。由于反向抵押贷款周期长、金额大，风险因素总体较多，因此贷款方较少采用这种方式。 就我国目前的情况来看，反向抵押贷款的风险主要集中在市场和社会两个层面。那么风险规避的中心环节就集中在扩大市场需求、建立完善的信用体系，加强贷款保险制度的建立、加强与政府之间的合作等方面。只有对风险规避的中心环节加大开发力度，并结
11、合适当的规避措施，才能更好的防范风险，为我国开展住房反向抵押贷款业务提供更大的可能性。 参考文献： 1庄毓敏.商业银行业务与经营（第二版）M.中国人民大学出版社，2005（8） ，PP：172. 2Chan Wai-Sum，Overseas experience in Developing Reverse Mortgage for Retirement ProtectionJ2002 The University of Hong Kong. 3游娜.商业银行可否推行反向抵押贷款J.现代商业银行.2003.4：PP.38-39. 4范子文.我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析J.经济界，2007.2：PP.81-86. 5王晓骅，黄儒靖.从人口老龄化思考银行的个人金融业务开发J.当代经济，2008.4：PP.64-66. 作者简介：施昊（1989-） ，重庆人，新疆财经大学金融学硕士研究生，研究方向：区域金融。
